Имущество МКД: что моё, а что наше?

Предлагаю участникам сообщества ознакомиться с моим взглядом на общее Имущество в МКД и высказаться, насколько это совпадает с Вашими представлениями и в чём у нас с Вами есть  отличия. Если отличия есть, то насколько они принципиально существенны для того, чтобы стать непреодолимым препятствием, не позволяющим нам быть ЕДИНОМЫШЛЕННИКАМИ.

-----------------------------------

Материал взят из моей рассылки http://subscribe.ru/catalog/realty.mkd?pos=11 и несколько переработан.

------------------------------------

Имущество МКД: что моё, а что наше?

Множество людей, проживающих в многоквартирных домах ещё не получили реальное представление о тех переменах, которые уже произошли в сфере управления домами. В России более 80% жилья приватизировано.

В начальный период приватизации жилья, которая началась с 1991 года мало говорилось о том, что значит стать собственником. Вернее, больше говорилось о тех благах, которые даёт право собственности на жильё. Но мало уделялось внимания особенностям отношений собственности в многоквартирном доме.

И уж совсем немного было информации о том, что такое бремя собственности. Особенно длительное время многие приватизировавшие квартиры были не совсем в курсе того состава имущества, собственниками которого они стали.
До сих пор ещё немало людей сложно воспринимает понятие "общее имущество", "общедолевая собственность".

Приватизировав свою квартиру, человек вдруг по прошествии времени с удивлением узнаёт, что вместе с получением свидетельства о праве собственности на квадратные метры внутри квартиры, он ещё и АВТОМАТИЧЕСКИ получил в собственность определённую часть общего имущества многоквартирного дома. А в его собственной квартире не всё принадлежит лично ему.

Оказалось, что часть крыши дома тоже принадлежит каждому из собственников помещений нашего дома. А в системе отопления дома лично, индивидуально ничего не принадлежит только кому-то одному и все трубы отопления, все приборы, все краны полностью относятся к ОИ (Общему Имуществу) всех собственников помещений в доме, за исключением случая, когда приборы отопления в квартирах отключаются кранами на входе и выходе, не прекращая при этом циркуляцию теплоносителя по стоякам и приборам в других помещениях. (Этот вопрос рассматривал Верховный Суд, см. здесь ). 

Что же это всё означает на практике?
Осмотрите внимательно свою квартиру. Что в ней лично ваше, а что принадлежит и другим собственникам помещений вашего дома? Вот, например, стены в моей квартире. Я, как строитель по образованию, знаю, что почти на все стены в моей квартире опираются плиты перекрытия. 

Другими словами, стены являются НЕСУЩИМИ, потому что они несут нагрузку от вышерасположенных конструкций дома. Ни одну такую стену я не могу разобрать, снести, так как не станет опоры у плиты перекрытия следующего этажа. Дом может просто рухнуть. Т.е., такая стена не является моей личной собственностью, она служит не только мне, моей квартире.

Но в одной из комнат есть стена иного рода. На неё плита перекрытия не опирается. Эта стена является НЕНЕСУЩЕЙ. Если я её разберу, то никакого вреда для дома не будет. Вот эта стена-перегородка является моей индивидуальной собственностью. 
И если когда-либо эту перегородку придётся ремонтировать, а, может, и захочется сделать из другого материала, изменить расположение в ней дверного проёма, то это лично моё дело. Я являюсь единственным полновластным владельцем этой перегородки. Только надо соблюсти порядок оформления такой перепланировки.

А окна? А балконная дверь? А все двери между комнатами и входная дверь в квартиру? Это тоже всё моё частное имущество.
Можно взять лист бумаги и разделить его пополам чертой по вертикали. Вверху левой колонки напишите: «Моё имущество», а в правой: - «Общее имущество». Попробуйте всё расписать. 

Давайте теперь разберёмся с коммуникациями. Тут дело несколько сложнее. Внутри стен моей квартиры проходят электрические провода, расположены выключатели и розетки. Чьё это всё имущество? Моё. Но электрические провода выходят из моей квартиры и подсоединены к общему поэтажному электрощитку, к которому также подходит электропроводка из других квартир нашего этажа. Где здесь заканчивается моё и начинается наше общее имущество?

В электрощитке провода из моей квартиры подходят к трём автоматическим выключателям: один на электроплиту, второй на освещение, третий на розетки. Чьи это выключатели? Они уже являются общим имуществом. А граница проходит по клеммам, к которым присоединены провода из моей квартиры. Ежемесячно в квитанции на оплату вижу строчку "содержание и ремонт жилого помещения". Так за что я плачу, а за что нет?

За ремонт и обслуживание всего того электрохозяйства дома, которое начинается с автоматического выключателя в поэтажном электрощитке и идёт в электрощитовую дома, расположенную у нас на первом этаже во втором подъезде дома. Плачу также и за ремонт, содержание и обслуживание самой электрощитовой дома. А за кабель, который идёт от электрощитовой дома до электрической подстанции, расположенной в соседнем дворе я плачу? Да, но не в строчке "содержание и ремонт жилого помещения" эта моя оплата, а в квитанции за использованное мною электричество. Эти деньги получают городские энергетики, которые содержат электроподстанцию и кабель к нашему дому.

А вот за содержание электропроводки от поэтажного щитка и по всей моей квартире я никому не плачу. И никто мне не обязан её ремонтировать в случае каких-либо поломок. Или исправлять самому, или кого-то нанимать.

Смотрим водопровод. В саншкафу (в моей квартире так, а у вас может быть по-другому) проходит вертикальный трубопровод, подающий холодную воду. Сантехники говорят «стояк». От него отходит участок трубы, на котором установлен вентиль. Чтобы перекрыть воду на квартиру. После вентиля идёт разводка труб к смесителю кухни, к смесителю ванной, к бачку унитаза. Где здесь граница между «моё» и «наше»?

Стояк – это общее имущество, участок трубы от стояка и до вентиля (или крана) – это общее имущество, сам вентиль или кран – тоже общее имущество. А дальше начинается моя личная разводка труб от вентиля и до всех приборов. Т.е., граница проходит в месте присоединения моей разводки к общему вентилю. Точно так обстоит дело и с горячей водой. И с газопроводом всё именно так.

Ну и, естественно, сами смесители, ванная, мойка на кухне, умывальник в ванной комнате, унитаз с бачком – всё это моё личное имущество. За его ремонт, как и за ремонт, принадлежащей мне разводки трубопроводов воды и газа я никому не плачу. И никто мне не должен это всё ремонтировать и обслуживать бесплатно.

Оплачивая квитанцию на жку по строке «ремонт и содержание жилого помещения», я плачу за текущий ремонт и обслуживание общих трубопроводов, начиная от вентилей в моей квартире и проходящих по всему дому.
Кроме перечисленного ранее, в наших квартирах есть ещё система водоотведения или, по-другому, водослива, а ещё по-иному, система канализации. Кому что привычнее.

Что она собой представляет? Нам в общих чертах это известно.
Вертикальная чугунная или пластмассовая труба, проходящая через все этажи. Стояк, на языке слесарей сантехников.
К стояку подсоединена разводка. Ещё говорят, ответвления. От мойки на кухне, от умывальника, от ванны, от унитаза. Ну, бывают и некоторые отступления от такого стандартного набора. Например, душевая кабина, джакузи и т.п.
Но нам важно понять, где проходит граница между "моим" и "нашим".

Проблема в том, что в Жилищном кодексе ясно и однозначно об этом не сказано. Не написано прямо и чётко, чёрным по белому.
Пункт 1 статьи 36 ЖК помещаю целиком, чтобы вам не искать.
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Не дают прямого ответа и «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» 
Там об этом говорится в 1-м разделе "Определение состава общего имущества".
Как же будем определять границу? Туманность в этом вопросе не так безобидна, как может показаться на первый взгляд.
К примеру, из-за неисправности сифона под мойкой на кухне испорчен потолок в нижней квартире. Пострадавшие требуют компенсацию. Кто должен платить? Кто недоглядел? Кто обязан был содержать, обслуживать?
Если сифон относится к общему имуществу, то за его содержание мы платим по строке "ремонт и содержание жилого помещения".
Если это не входит в состав общего имущества, то вся ответственность на хозяевах квартиры, в которой сифон оказался неисправным.
Как же правильно решать эту задачку?
Иногда бывает затруднительно сходу определить к "моему" или к "нашему" относится то или инное имущество в МКД.
В таких случаях ищем ответ на вопрос: "Это имущество предназначено для обслуживания одной квартиры, одного помещения, принадлежащих одному собственнику? Или ещё хотя бы одному?"

Давайте посмотрим с этой точки зрения, скажем, на водосливную трубу от мойки на кухне до вертикальной канализационной трубы.
Спросим себя: "Эта водосливная труба предназначена только для отвода воды с моей мойки или ещё чьей-то?". Естественно, что не для других квартир.
Таким образом, легко определить, что вся разводка водосливных труб в моей квартире принадлежит только мне.
Остаётся уточнить границу, от которой начинается "наше".
Для этого надо повнимательнее присмотреться к конструкции канализационного стояка. А именно находим место соединения квартирной разводки и общего стояка. Самое ближайшее к стояку соединение. Вот по нему и проходит граница между "моим" и "нашим". Т.е., сколько водосливной разводки по своей квартире я могу разобрать, ничено не демонтируя в вертикаьном стояке - то и "моё".

А как "делить имущество" в коммунальной квартире?
Допустим, трёхкомнатная квартира. Три комнаты, три собственника. Кухня, ванная, туалет, коридор и всё оборудование в местах общего пользования квартиры- это общее имущество этих трёх собственников.
Где проходит граница между их общим имуществом и общим имуществом всех собственников дома?
Она не изменилась. Мы её уже с вами определили ранее.

В случае с коммунальной квартирой мы видим как бы три вида имущества в МКД:
1-частная, личная собственность каждого хозяина комнаты (окно, дверь, паркет, плинтусы, обои и т.д.);
2-общее имущество этих трёх собственников (места общего пользования квартиры и всё оборудование в них);
3-общее имущество всех собственников нашего МКД (наружные стены, крыша, система отопления дома и т.д.)

Итак, каждый собственник может самостоятельно в своей квартире определить, что принадлежит лично ему, а что является общим имуществом. И это стоит сделать на бумаге. Для себя, для своей семьи.
Ниже перечень имущества, походив с которым по своей квартире, можно отметить то, что у вас есть, вычеркнуть лишнее или дополнить тем, что не вошло в этот список.

Имущество МКД

(что мы видим внутри своей квартиры)

МОЁ личное

Окна 

Двери (межкомнатные, входные, в ванную, в туалет, в кухню, на балкон) 

Стены ненесущие (перегородки)

Смесители на кухне и в ванной

Мойка на кухне

Умывальник

Ванна

Унитаз с бачком

Газовая плита

Электроплита

Газовая колонка

АГВ

Индивидуальный отопительный котёл с разводкой отопительных труб по квартире

Отопительные приборы в системах централизованного отопления (при наличии у отопительных приборов отключающей запорной арматуры и байпаса на стояке)

Разводка холодной воды от вентиля у стояка

Разводка горячей воды от вентиля у стояка

Разводка газопровода от крана у стояка.

Водослив от мойки

Водослив от умывальника

Водослив от ванны

Водослив от унитаза

Электропроводка с выключателями, розетками, патронами по всей квартире до электрощитка.

Полы (вся конструкция)

Отделка (обои, плитка и т.п.)

Встроенные шкафы. 

----------------------------

НАШЕ общее

Система центрального отопления (вся, кроме отопительных приборов, на подводках к которым установлена отключающая запорная арматура и при наличии байпаса на стояке) 

Стояк ГВС до первого крана

Стояк ХВС до первого крана

Стояк газопровода до первого крана

Канализационный стояк до первого соединения с квартирной разводкой.

Стены наружные

Стены несущие

Перекрытия

Датчики и проводка пожарной сигнализации

Система вентиляции

Собственникам помещений надо себе чётко представлять, где проходит граница в имуществе дома между личным и общим.

Для систем холодного и горячего водоснабжения, а также газоснабжения предлагаю скачать небольшую схему, которая позволит лучше ориентироваться при определении этой границы.