Реконструкция вместо сноса: позволят ли москвичам решать судьбу своих "хрущевок"

Интереснейшая история разворачивается в Коптевском районе столицы. Пожилая пятиэтажка (1954 года рождения ) тряхнула стариной и вот-вот преобразится в современный, стильный и комфортный 12-этажный дом. Реконструкция идет полным ходом.

Людмила Бутузова

«Долго делали фундамент, наконец приступили к надземной части. Вот уже скоро будет видно пол в пристроенных комнатах первого этажа. Строители обещают один этаж-3 недели», - докладывает в Фейсбуке жительница Коптево Ольга Глаголева, глава муниципального собрания депутатов и по совместительству- член ЖСК «Бульвар Матроса Железняка».

Фото:Новые Известия

Реконструкция начинается с заливки нового фундамента

После разгрома компании «Реконструкция пятиэтажек», оказывающей методическую помощь собственникам, желающим самостоятельно модернизировать свои дома, этот процесс в Москве заглох, никакой реальной альтернативы попавшим под снос хрущевкам не просматривалось. Однако, нет! Инициатива снизу пробилась, и нашла поддержку сверху.

Реконструкция пятиэтажки на Железняка («от и до», с надстройкой и обстройкой, с новыми коммуникациями, лифтом и благоустройством территории) по смете обойдется в 611 миллионов рублей. Площадь дома сейчас составляет 1897 кв. м. После реконструкции она возрастет до 8 тыс. 740 кв. м, а высота - до 12 этажей. Также предусмотрен один подземный этаж. Планировки на верхних этажах такие: однушка 59,5 кв. м, двушка - 72,3 кв. м, трешка - от 75,4 кв. м. до 150 (в двух уровнях). Вырастут и площади квартир в старой части здания. Новые стены поставят вокруг пятиэтажки на расстоянии от 2 до 2,5 метра от прежнего каркаса, за счет этого собственники квартир получат дополнительно и бесплатно от 17 до 40 квадратных метров. Многие хотели бы себе такой же бонус «за терпение».

Бюджетных денег на переделку дома, вроде бы, нет, инвестора тоже нет, стройка полностью зависит от покупателей будущих квартир. Сколько их сейчас – не афишируется, но, судя по тому, что в соцсетях и на своем сайте ЖСК активно зазывает соседей становиться пайщиками, покупателей пока не густо. Помнится, даже на Мишина, 32 пришлось на год задержать реконструкцию из-за нехватки желающих купить надстроенную квартиру.Там выкрутились – брали кредиты, пускали в дело собственные накопления.

На Матроса Железняка, надеется руководство ЖСК, на эти жертвы идти не придется У дома хорошая локация - на территории "старой Москвы" в историческом районе с развитой инфраструктурой. Рядом Тимирязевский лесопарк, большой пруд с пляжем, в пешей доступности метро «Войковская». Что еще надо, чтобы решить свои квартирные проблемы и жить в привычной комфортной среде?

Теперь главный вопрос: реконструкция в Коптево – это разовая акция или все-таки градостроительная политика столицы начинает разворачиваться лицом к людям, и они сами могут принимать решение – сносить им свою старую пятиэтажку или делать из нее новый дом. Кто знает? Ну конечно, руководитель Департамента градостроительной политики города Левкин Сергей Иванович. А вот позвоню-ка ему на правах старого знакомства. Было дело в 2014 году, брала у него интервью прямо у строящегося дома на ул. Мишина, 32 . Не одна я там присутствовала, человек двадцать от СМИ, раскрыв рот, слушали, что мэрия настолько вдохновилась опытом первопроходцев, что отобрала, обследовала и рекомендовала к реконструкции «по типу Мишина» еще 490 хрущевок.

А ведь не поверите, такой шанс был! Медовый месяц между реконструкцией и правительством Собянина тянулся аж 5 лет. И вы не поверите во второй раз! - сам Марат Хуснуллин и не менее важный человек в мэрии Сергей Левкин – видели в реконструкции жилья без привлечения государственных средств огромную экономическую целесообразность и прямо показывали свою заинтересованность в данном виде частной градостроительной деятельности.

Но тут, как говорится, удачно сошлись звёзды. С 2011 года в стране начала действовать (и она до сих пор не отменена) государственная программа «Жилище», отдельным пунктом в ней прописана реконструкция жилого фонда силами собственников. Оказалось, что в Москве существует своя программа «Реновация жилого несносимого фонда», и дом 32 на улице Мишина отлично в неё вписывается. Об этом, по воспоминаниям председателя ЖСК Гарри Кузнецова, заявило московское начальство, побывавшее в гостях у пионеров частного градостроительства.

- Они назвали наше ЖСК примером для подражания, последовать которому могут собственники квартир в тысяче домов по всей столице, – говорит Гарри Иванович. –Причем они не только хвалили, но и прониклись духом нашего проекта, переработали его для города. Сделали городской заказ на разработку методических рекомендаций, чтобы каждый собственник мог взять эту подробнейшую инструкцию и по ней таким же образом реконструировать дом.

Методические рекомендации были разработаны по прямому поручению руководителя ДепГрадПолитики Сергея Лёвкина. На 2013 год его департамент насчитал в Москве 1 млн квадратных метров жилой площади, которые удовлетворяют всем указанным критериям и были рекомендованы для реконструкции с надстройкой. Прошли конкурсы на лучшие проекты, был составлен каталог работ – хоть сейчас бери любую и воплощай в жизнь. Фотоальбом проектов еще недавно был доступен на сайте dgp.mos.ru в разделе "Комплексное развитие Москвы".

Еще через два года, на столичной выставке "ДОМЭКСПО" Левкин заявил, что суммарная площадь зданий, которые подлежат реконструкции, составляет уже 30 миллионов квадратных метров. На вопрос корреспондента «НИ», какие шаги делаются в этом направлении, он сообщил, что «всё идет своим чередом, варианты отрабатываются". Вообще-то было подозрительно, что на тот момент департамент «отрабатывал» реконструкцию всего пяти домов – на бульваре Матроса Железняка, 11, на Измайловском проспекте, 22, кор. 1, Нагорная улица, дом 23, корпус 1, Сенежская, дом 5 и Петровско-Разумовский проезд, 18 «А». Остальные «30 миллионов квадратных метров» лежали без движения, а вернее сказать, дожидались сноса, который был уже не за горами.

А так - в Белоруссии...

А так переделали хрущевку во Владимире

Первый реконструированный дом архитектора Кротова в Москве до сих пор вызывает восхищение

Что пошло не так? Почему столкнули лбами реновацию и реконструкцию, если в изначальном смысле они означают одно и то же - обновление, модернизацию устаревшего жилья?

- Не так пошло, когда чиновники присвоили себе монопольное право на Москву и стали делать всё, что взбредет в голову: отменять законы, кодексы, СНИПы, сносить и строить, где и что хотят. При этом потребности людей в качественном и удобном жилье – пустой звук. Только деньги: побольше настроить и подороже продать, - заявил «НИ» архитектор Алексей Кротов, последовательный борец за реконструкцию и один из первых в Москве, кому удалось превратить зачуханную пятиэтажку на Химкинском бульваре в комфортный современный дом. - У реконструкции другие задачи. Юрий Лужков, при всей его противоречивости, это понимал. Когда мы сделали свой дом, он был искренне рад, что найдено альтернативное сносу решение. Тогда же, по горячим следам, было дано поручение проектным институтам – думать, искать решение. Но желание градоначальника – это одно, а всемогущий стройкомплекс во главе со сложившимся строительным лобби – совсем другое.

Вот это ненавистное москвичам лобби и продавило закон о реновации, представляя её исключительно как ковровую бомбардировку пятиэтажек в интересах крупных застройщиков. А ведь когда-то они и сами не чурались реконструкции. Надо сказать, что идея надстраивать существующие дома не нова - соответствующий эксперимент проводился еще в начале 2000-х. В частности, на проспекте Маршала Жукова одна из пятиэтажек была превращена в семиэтажный дом. В доме произвели полный ремонт с заменой сантехники и инженерных коммуникаций, а также оборудовали лифт и мусоропровод. Реконструкцией занимался концерн «Крост». Но уже тогда девелопер говорил, что надстройка без отселения слишком сложна и для компании, и для жителей. И когда есть возможность снести дом и переселить людей в другое жилье, то лучше реконструкцией не заниматься. Да и рентабельность таких проектов для инвесторов невысока.

Почему-то в Европе, которая для Москвы остается примером для подражания, рентабельность не главное. Давайте посмотрим, как это делают в Германии. «Немецкими хрущёвками" занялся известный архитектор Штефан Форстер (Stefan Forster Architekten) в рамках проекта Regeneration East (можно перевести как "Восточное возрождение").

Он работал в двух небольших городках, Лайнефельде и Галле, и показал, что устаревшие пятиэтажки в умирающих районах можно превратить в современное привлекательное жильё. Корреспонденту НИ, когда она оказалась в Галле и несколько дней прожила в только что модернизированном Штефаном Форстером доме, удалось встретиться с архитектором. Из интервью запомнилось вот что:

«Достойное жильё, говорите? Так вот же оно! Достаточно лишь хорошо отремонтировать дом. Не надо тратиться на снос, не надо искать удобного девелопера, который застроит давно сложившийся район гигантскими многоэтажками, навсегда испортив инфраструктуру и нарушив баланс населения... Над нынешними 20-30-50-этажными монстрами, которые сейчас массово возводятся в Москве, никакую реконструкцию провести будет невозможно. Когда-нибудь их назовут градостроительной ошибкой, но их можно будет только снести».

Градозащитница Анна Зубаревич два года выходила в пикет к мэрии, требуя прекратить строительство высоток в Кузьминках и переключиться на реконструкции хрущевок, которые составляли в районе основу жилого фонда. Собрала 5 тысяч подписей в поддержку своей инициативы, четыре раза ее задерживали на 3-5 суток, как представляющую опасность для общественного порядка. По выходе Зубаревич писала в соцсетях один и тот же пост:

«Опасность представлю не я. Опасна для администрации Москвы сама инициатива горожан привести в порядок своё собственное жильё без привлечения бюджетных средств. Чем бы ни пытались это заретушировать, люди прекрасно понимают истинные причины. Сейчас одним разреши, сотня захочет такую же реконструкцию. План реновации будет сорван... Кто ж это допустит?»

Кузьминки, кстати, застроили – мама не горюй! Почти половина из 490 домов, когда-то выявленных и обследованных мэрией для проведения реконструкции, были из этого района. Хоть кто-нибудь сейчас помнит об этом?

Тем не менее считалось, что правительство Москвы не отказалось от идеи альтернативного подхода к реновации с участием жителей. Пять домов несколько лет кочевали из отчета в отчет: «создали ЖСК, провели собрание, идет сбор разрешительных документов, реконструкция начнется в третьем квартале энного года…» Потом из пяти «подшефных» домов осталось два – на Матроса Железняка и Измайловском проезде. У остальных неожиданно обнаружилась либо «затесненность» территории (и двух метров нет возле дома, чтобы сделать обустройку), либо «отсутствовала дорожная сеть» (как они, бедняги, жили-то без дорог по 50-60 лет?). Потом спекся Измайловский проезд, не выдержав канители. Что с Матросом Железняком - было непонятно, он, вроде, и реконструировался, но как труп в морге.

Тем временем инициатива за реконструкцию развивалась снизу. Жители десяти, потом пятнадцати, двадцати пятиэтажек захотели самостоятельно улучшить жилищные условия, но в ДепГрадПолитики их уже не ждали, и податься им было некуда, кроме той самой фирмы «Городская реконструкция пятиэтажек». Она по просьбе собственников оказывала им информационное и методическое сопровождение, то есть по сути преподавала ликбез – с чего начинать создание ЖСК, как проводить собрание жильцов, какой проект реконструкции выбрать для своего дома, какие документы собирать на утверждение в органах власти и, в конце концов, как избежать ошибок, чтобы новое дело не оказалось горьким и ненужным.

Вокруг фирмы группировались 27 зарегистрированных ЖСК и более ста инициативных групп москвичей, рассматривающих модернизацию своих домов как единственную альтернативу сносу. Архитектурной мастерской Алексея Кротова подготовлено около двух десятков проектов реконструкций пятиэтажек – не только для компании «ГРП», но и для других российских городов. Интерес к программе реконструкции проявляют в Иркутске, Нижнем Новгороде, Пензе, Самаре, в небольших городах вокруг Челябинска. В Москве, несмотря на то, что инициативу горожан поддержал тогдашний Совет по правам человека при президенте РФ, Общественная палата, Народный фронт, Союз строителей столицы, сообщество архитекторов, депутаты Госдумы, торгово-промышленные палаты Москвы и России, мэрия ожесточенно препятствовала реконструкции жилых домов. Медовый месяц с частными собственниками, видать, уже закончился, рука и сердце мэрии теперь безраздельно принадлежали строительным корпорациям. В подтверждение вот такой пример - за три года (с 2017 по 2019 гг.) корпорации получили разрешений на строительство 51 миллиона квадратных метров жилья, а на реконструкцию не было выдано ни одного разрешения! Отказывали под разными предлогами, а чаще всего собранные ЖСК документы лежали без движения. На момент, когда обезглавили и разогнали фирму «ГРП» (декабрь 2019 года), помогавшую председателям хлопотать и всюду жаловаться на волокиту в мэрии, семь жилищно-строительных кооперативов ждали последней подписи на разрешительных документах. Подписи не получены до сих пор.

- Я думаю, что уже и самих документов не существует, - с разговоре с НИ высказала предположение одна из председателей ЖСК. – Когда арестовали руководителя «Пятиэтажек», все бумаги кучей сгребли в мешки, потом следствие дополнительно изымало документы, нас затаскали как свидетелей. Всё это отражалось на сотнях собственников, ведь большинство уже стояли на низком старте – завтра получим разрешение, послезавтра начнем стройку. Мы бы уже давно жили в нормальных домах – проект был рассчитан на 9 месяцев. Теперь уже и не знаем… Столько было трудов и все впустую, сама идея скомпрометирована. Вряд ли мы уже поднимемся. Настроение такое – да пусть хоть и сносят к чертовой матери.

Ну как же! Возрождается же дело! «Матрос Железняк» ведет вас вперед.

А позвоню-ка я Левкину- вдруг за «Железняком» уже очередь выстроилась, а москвичи сидят и ничего не знают. Старое знакомство не сработало, Левкин не доступен. Но в приемной ДепГрадПолитики оказались любезные секретари, надавали кучу телефонов, где можно выяснить интересующий вопрос. По тринадцати я позвонила. Извините, но на том конце провода прям сразу отправляли в фонд реновации, кажется, впервые услышав, что существует еще и слово «реконструкция». Про «Матроса Железняка знал Павел Иванович (по фамилии не представился) и очень даже оживился, что эта тема не умерла.

- Ну настырные!- с восхищением сказал он. – Обустраиваются, значит...Я рад. И почем там квадратный метр? Я бы племяннику прикупил… Он у меня в Коломне, депутатом.

Депутаты дому не помешают. Там реконструкция сдвинулась с места, когда в ЖСК вступила глава Коптевского муниципалитета, активный представитель «Единой России» Ольга Глаголева.

- А чего она у себя не строила? - возмущается в соцсетях местная жительница Алена Л. - Надстроила б Коптевскую 26 , где живет…

Но лично я это возмущение не поддерживаю. Наоборот, если бы каждый депутат от «Единой России» взялся за реконструкцию хотя бы одного дома в Москве, это сколько бы жителей сохранили нервы и получили возможность улучшить жилье не сходя с места!

- Реконструкция -история отрадная, но скорее точечная, -заявил НИ эксперт компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Самохин. – Я бы оставил в стороне амбиции и симпатии – рынок сам все рассудит. Вот как раз в рыночном аспекте модернизации жилья есть сомнения. Одно дело - исторический центр, где люди держатся за место и где нет возможности приобрести жилье в новых домах за адекватные деньги. И совсем другое - не окраинные, но и не самые престижные районы, где и расположено большинство домов 50-60-х годов. Надстройка дома дает дополнительные квадратные метры, но не решает проблему старого жилого фонда кардинально - в домах останутся все те же узкие лестничные пролеты, устаревшие планировки...

А вот градозащитник и сетевой аналитик Максим Козловский в разговоре с НИ заметил одну весьма существенную вещь – москвичи недостаточно активно участвуют в градостроительной политике столицы, не умеют и не хотят отстаивать свои основополагающие права - на достойные жилищные условия и благоприятную окружающую среду. Да вот те же необоснованные отказы мэрии в реконструкции домов - кто-то подал в суд? Кто-то добился от московских властей официального ответа, почему сносить собственность жителей можно, а модернизировать нельзя?

- Плюс еще и наше вечное «лебедь, рак и щука», - сокрушается Максим.- У нас простое собрание о судьбе дома, где надо достичь согласия между собственниками, на практике может оказаться сложной задачей. И чем больше квартир в доме, тем труднее задача. Чтобы надстроить этажи в многоквартирном жилом доме, необходимо получить согласие подавляющего большинства. Сделать это профессионально, со всеми юридическими процедурами, так, чтобы нельзя было оспорить, крайне сложно. Кроме того, у жильцов нет ни желания, ни опыта принимать решения коллективно, ведь даже для решения таких проблем, как неработающий лифт или текущая крыша, им крайне сложно собраться. Я неоднократно своими глазами наблюдал, как такое глобальное и поначалу интересное для всех мероприятие, как надстройка здания, вдруг обретает множество противников. А вот просто не хочу – долго, хлопотно, непонятно… Власти этим пользуются и гнут свою линию. Можно сколько угодно предъявлять им претензии, но начать надо все-таки с себя.