Девелоперы на грани кризиса, но шанс выжить есть

На модерации Отложенный Хотя девелоперы стремятся показать свою устойчивость на финансовом рынке, ситуация последнее время развивается явно не в их пользу. Агентство Moody's опубликовало на прошлой неделе настораживающие прогнозы по двум крупнейшим российским девелоперским компаниям. Строители предпринимают спасательные меры и рассчитывают погасить вовремя долги, но цены на жилье и арендные ставки в коммерческой недвижимости начали снижение.

Moody's изменило прогноз корпоративного рейтинга группе "ЛСР" со "стабильного" на "негативный". Сам рейтинг остался неизменным на уровне B1. Одновременно агентство понизило рейтинг компании по национальной шкале с A1.ru на A2.ru. Как отметило агентство, изменение прогноза связано с растущей неопределенностью в одном из секторов экономики России - в секторе девелопмента. Как сообщил старший аналитик по фондовому рынку УК "Тройка Диалог" Тигран Оганесян, чистый краткосрочный долг ГК "ЛСР" составлял в конце первого полугодия 500 млн долл, компания планировала погасить в 200 млн долл из собственных средств. Т.Оганесян не видит сложностей в погашении долга девелопера и считает, что если бы у компании произошел дефолт при погашении кредитов, то это бы уже стало известно.

"ЛСР" оказалась не единственной компанией, о которой "вспомнило" Moody's. Корпоративный рейтинг Mirax Group на уровне В2 поставлен в список на понижение. Национальный рейтинг на уровне А3.ru также помещен в список на понижение. Несмотря на то, что Mirax приостановил реализацию ряда проектов, в нынешней ситуации на рынке под вопросом оказывается и реализация ряда текущих проектов, считают в агентстве.

По слом кредитного аналитика "Ренессанс Капитала" Петра Гришина, сейчас ситуация не нейтральная, она сложная, что и отразилось в прогнозах Moody's. Он считает, уникальность сложившийся ситуации характеризуется еще и тем, что никогда еще так много потенциальных покупателей жилья не было уверено, что цены на недвижимость должны снизиться, и в тоже время очень давно доступ девелоперов к кредитным средствам не был столь затрудненным. По его словам, стоимость банковских заимствований для девелоперов с начала осени возросла не менее чем на 20-25 проц по очень коротким /до 3 месяцев/ кредитам. П.Оганесян более оптимистичен. По его оценке, с начала осени стоимость заимствований для компаний девелоперского сектора возросла на 5-15 проц.

Т.Оганесян считает, что реальные трудности у "Системы-Галс", которые выражаются в перегруженности долгами. Компания заявляет, что структура долга, объемом порядка 1,2 млрд долл, является одной из самых комфортных на рынке: только около 20 проц обязательств компании носят краткосрочный характер, а до конца 2008 г предстоит выплатить порядка 20 млн долл.

Тем не менее, Т.Оганесян высказал мнение, что у компании маленькие операционные потоки, которые никак не покрывают процентные расходы. У них есть три варианта разрешения сложившейся ситуации: банкротство, продажа активов с дисконтом или реструктуризация, в результате которой могут появиться новые акционеры. Долг хоть и долгосрочный, но принадлежит одному банку, который потенциально может потребовать погашения и у которого в залоге находятся акции компании, заметил он.

Непростая ситуация складывается для группы компаний "ПИК". С 1 сентября по 17 октября акции компании потеряли почти 80 проц стоимости. Падение продолжалось несмотря на то, что компания предоставила положительную информацию об увеличении поступления денежных средств за 9 месяцев 2008 г на 53 проц - с 1,28 млрд долл до 1,962 млрд долл. По слом П.Гришина, данные, которые были представлены "ПИКом" за третий квартал, по большому счету были уже никому не интересны. Там основная информация касается июля и августа, по большому счету того периода, когда все было относительно спокойно. "Другое дело, если бы компания отчиталась, что именно происходило в сентябре!", говорит он.

Глубину ситуации отражает не только биржевое падение, но и изменения в структуре компании. Даже на примере реструктуризации одного из подразделений группы - "Балтийская финансово-строительная компания" /Калининград/, учредителем которой является "ПИК Регион", видно, что группа переживает не лучшие времена. Как сообщил руководитель ОСП "ПИК Калининград", генеральный директор "Балтийской финансово-строительной компании" Владимир Третьяков, сотрудники филиала получили уведомление, что в результате реструктуризации они могут быть приняты на новые должности. Он также сообщил, что изменение структурного профиля филиала не предполагает массового сокращения штатов. В отличие от многих аналитиков рынка Тигран Оганесян не склонен драматизировать ситуацию с "ПИКом". "Краткосрочный долг ГК "ПИК" составлял 1,3 млрд долл, что для компании такого масштаба является решаемой проблемой. "ПИК" обладает таким оборотом денежных средств, который позволит ей расплатится в срок", говорит он.

Основная проблема в вопросах выживания состоит не только в оптимизации расходов компании, но и в том, за счет каких средств компании будут гасить долги. Как сообщил заместитель директора по маркетингу и продажам ООО "Квартал Эстейт" Павел Епихин, объем предложения в новостройках в ЗАО и ЮЗАО /в пределах МКАД/ по сравнению с мартом вырос почти на 5 проц. Наибольший рост предложения был зафиксирован в начале сентября, когда сразу несколько крупных застройщиков выставили на продажу новые объекты. Однако, проблемы с банковским финансированием новых проектов, вызванные общемировым кризисом ликвидности, ставят под сомнение появление на рынке новых объектов в ближайшем будущем.

По данным аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ" в сентябре объем предложения на первичном рынке жилья в столице увеличился на 4,5 проц и составил 301 объект, в Подмосковье за счет прихода большого числа предложений - на 5,6 проц по количеству домов, или на 8,7 проц по суммарной площади квартир. В октябре тенденция на увеличение объема предложения продолжилась. По данным мониторинга рынка жилой недвижимости аналитического центра корпорации "ИНКОМ", общий объем предложения квартир в Москве с 6 по 12 октября продолжил расти, увеличившись на 2,9 проц по сравнению с предыдущей неделей, и составив около 30,1 тыс объектов. В Московской области за прошедшую неделю объем предложения практически не изменился /сокращение на 0,1 проц до уровня 16,2 тыс объектов/. Аналогичная ситуация и на вторичном рынке, цены которого также влияют на стоимость квартиры от застройщика.

Как отметил директор по продажам бюро недвижимости "Агент 002" Валерий Барнинец, сейчас предложение на первичном рынке пополняется за счет тех квартир, которые застройщики раньше старались выставлять на продажу ближе к концу строительства дома и таким образом получали большую прибыль. В условиях кризиса ликвидности, который на себе ощутили практически все девелоперы, они стараются нарастить объем денежных средств, которые должны пойти как на рефинансирование существующих долговых обязательств и для поддержания текущей деятельности. То, что застройщики активно используют сейчас различные дисконтные программы - это результат низкого уровня спроса в условиях острого дефицита денежных средств.

Необходимо отметить, что на протяжении всего 2008 г предложение в сегменте новостроек снижалось рекордными темпами, и во многом это был искусственный процесс, обращает внимание В.Барнинец. "Известно, что некоторые объекты просто снимались с продажи с целью дальнейшей реализации их в сентябре и октябре, когда, по мнению отдельных специалистов, должен был произойти очередной скачек цен", говорит он. Этого не произошло. В целом, на рынке сложилась такая картина, когда на 6 продавцов приходится один покупатель.

Мы судим о рынке по информации, которую раскрывают крупные компании, но что происходит со средним и мелким девелоперским бизнесом, остается за бортом. Можно предположить только, что кризис заставит пересмотреть компании отношение к привлечению средств и капиталовложениям в строительные проекты. Заморозить стройки можно на год-полтора, но бизнес должен развиваться. Поэтому придется изобретать новые финансовые инструменты или строить только за счет собственных средств.