Московские офис-центры из-за кризиса опустели

Еще полгода назад было сложно себе представить, что снять в Москве офис в бизнес-центре класса А не составит никакого труда. Спрос значительно превышал предложение, крупные компании оформляли договоры аренды еще на этапе строительства бизнес-центров. Но кризис внес серьезные корректировки.

Сегодня в российской столице пустуют более 2 миллионов квадратных метров офисных площадей. С октября 2008 года расторгнуты договоры аренды на 250 тысяч квадратных метров. К подобным выводам пришли эксперты компании CB Richard Ellis, проводившие исследование московского рынка недвижимости.

По данным CB Richard Ellis, в течение первого квартала на рынок в Москве вышли несколько крупномасштабных проектов, в том числе бизнес-центры (БЦ) «Двинцев», «Легион III» и «Буревестник». Притом, что БЦ «Двинцев» считается одним из самых удачных из вновь построенных, в нем арендуется только 32 тысячи квадратных метров, остальные 18 пустуют. В других бизнес-центрах дела обстоят еще хуже. В «Буревестнике» пустуют 10 тысяч квадратных метров из 30, в «Легионе» арендаторов нет вообще, то есть бизнес-центр показывает так называемую «нулевую заполняемость».

В прошлое ушли времена, когда договоры на аренду заключались на нулевом цикле строительства. Реалии сегодняшнего дня - расторжение ранее заключенных контрактов. Например, в бизнес-центре Nordstar Tower на начальном этапе строительства договор на аренду 30 тысяч квадратных метров заключила компания IBS, но в связи с кризисом решила расторгнуть.

В основном договоры расторгают представители нефтяных, IT и финансовых компаний, а также средства массовой информации. Такое заключение делает автор исследования, руководитель направления аналитики CB Richard Ellis Ирина Флорова. «Некоторое время назад на рынке был дефицит офисных площадей, - говорит аналитик, - и компании, штат которых постоянно расширялся, заключали предварительные соглашения на аренду больших помещений. Наверное, были надежды сдать излишки в субаренду, если окажется, что сняли помещений слишком много. Но сейчас бюджеты сокращаются, сотрудников увольняют, и все, у кого были предварительные договоры, стараются их расторгнуть. Поскольку их можно разорвать без больших штрафных санкций».

Судя по тому, что многие эксперты предрекают новую волну сокращений нынешним летом, это может привести к тому, что многие компании откажутся от части ранее арендуемых площадей.

Поговорить о динамике цен в этом сегменте рынка недвижимости KM.RU решил с управляющим партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Омаром Гаджиевым:

Стоит ли ожидать, снижения арендных ставок в связи с падением спроса?

На самом деле вопрос несколько запоздавший. Снижение арендных ставок уже произошло. Ставки хорошо просели, они вернулись к уровню 4-5-летней давности.

Наибольшей корректировке подверглись цены в бизнес-центрах класса А. С точки зрения спроса, эта категория офисов больше всего пострадала. В отдельных случаях это снижение равно 50 и более процентам. До кризиса в столице были объекты, которые сдавались за 2 тысячи долларов, сейчас они предлагаются меньше чем за тысячу за один квадратный метр. На текущей момент наиболее адекватная ставка по офисам класса А - 750 долларов. И то многие уже даже стали включать сюда операционные платежи и НДС.

Что же касается офисов класса В, то тут несколько иная ситуация. Многие компании сейчас переезжают из офисов категории класса А в более демократичные. Исключение составляют лишь те компании, которым в условиях кризиса необходимо поддерживать свой статус. Остальные останавливаются на чем-то более экономном. Так что офисы класса В и сегодня остаются востребованными, потому корректировка ставок в этом сегменте менее существенна. Здесь речь не идет о снижении арендных ставок в разы. В среднем он снизились примерно на 30%.

Что же касается цен приобретения, то они тоже скорректировались. Если раньше инвесторы-покупатели ориентировались на ставки капитализации в районе 10 процентов, то сейчас меньше 15 процентов никто даже не рассматривает. Зачастую ставка равна 20%. Следовательно, цены тоже очень сильно просели.

А как, на ваш взгляд, изменится ситуация в данном сегменте рынка недвижимости в перспективе? Каковы будут арендные ставки в бизнес центрах класса А и В через два-три месяца?

Я думаю, что в ближайшие месяцы ситуация сильно не изменится, хотя определенная корректировка в сторону снижения произойти все же может. Но не стоит ожидать такого глобального понижения, которое уже мы пережили.