Россияне могут навсегда забыть о доступном жилье

Как отметил в начале второй декады февраля сопредседатель общероссийской общественной организация «Деловая Россия» Андрей Назаров, на сегодняшний день более 46% сделок по приобретению жилой недвижимости в России проходит с привлечением ипотечных кредитов.

«Однако ставки снова вернулись к отметке в 10% и продолжают ползти вверх, — подчеркнул он. — И каждая новая прибавка заставляет примерно 5% потенциальных покупателей отложить крупную покупку. А в условиях, когда нужно в 2 раза нарастить объемы вводимого жилья и начать обеспечивать жильем по 5 миллионов семей в год, ставка должна находится на уровне 5−7%».

— Но у нас в стране, — считает декан факультета экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Ивакина, — снижение ставок по ипотеке практически внеэкономическое явление. Ни один банкир не скажет вам, что это надо делать. Или скажет, но только если напротив будет сидеть глава администрации. Хотя то, что в нашей стране при инфляции в 4,3% ставка была 9,8%, более чем в два раза выше показателя инфляции, характеризует рискованность вложений в экономику, рискованность банков, которые пытаются повышенным процентом закрыть будущие свои риски.

Вот и нынешних условиях, — развивает тему управляющий партнёр «Единой городской службы «Помощь Дольщикам» Жанна Малис, — банки вынужденно поднимают средний уровень ипотечных ставок. Так, после повышения ипотечных ставок наиболее крупными банками в 2018 году, стала прослеживаться общая тенденция повышения этих показателей. Банки вынуждены повышать ставки по ипотеке, так как дешевые кредиты могут подорвать и так нестабильное положение системы банковских учреждений.

Впрочем, 12 февраля в Татарстане Владимир Путин заявил: рост банковских ставок в России, в том числе по ипотеке, — это прогнозируемое явление, и в дальнейшем они начнут снижаться. «Это будет разовое явление и краткосрочное, и в дальнейшем показатели должны не только выровняться, но и начать снижаться, в том числе макроэкономические показатели», — сказал глава государства.

Когда глава государства бросает подобные фразы, это, в принципе, может означать только одно — проблема роста ипотечных ставок уже прорабатывалась на высшем уровне, и какая-то «дорожная карта» по этой проблеме была выработана. Ну, в самом-то деле, неужто сам президент, обещавший не допускать повышения пенсионного возраста, не совсем верно (или даже вообще ошибочно) оценил ближайшие экономические перспективы страны и не просчитал всех вариантов?

Интересно, при каких же условиях ипотечные ставки должны снизиться, и насколько заметным будет это изменение?

— Прогнозы о снижении ипотечной ставки опираются, на наш взгляд, не столько на макроэкономические факторы, сколько на ожидания от реализуемой реформы финансирования строительства, — рассуждает директор департамента недвижимости Sezar Group Виктор Прокопенко. — Очевидно, банки станут аккумуляторами значительных финансовых потоков: проектного кредитования девелопмента, ипотечного кредитования граждан, их денежных средств на эскроу-счетах. По мере накопления банками ликвидности можно ожидать и поступательного движения в сторону снижения ипотечной ставки.

— Однако, — уверена руководитель отдела маркетинга петербургского строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Яна Булмистре, — снижение ипотечных ставок как минимум в первом полугодии вряд ли возможно. Для этого необходимо или снижение ключевой ставки ЦБ, что напрямую зависит от общей экономической ситуации, или возрождения программ госсубсидирования ипотеки. К сожалению, ни первое, ни второе прогнозировать даже в перспективе на год не получится. Пока ставки еще не перешли комфортную черту.

Тогда, может быть, какие-то меры могут быть предприняты правительством в директивном порядке? Например, теоретически вполне можно позвать на закрытое правительственное совещание руководителей крупнейших кредитно-финансовых организаций и в очередной раз реализовать «бензиновый сценарий», предложив понизить ставки по ипотеке, так сказать, в добровольно-принудительном порядке.

— Очень важно, — считает директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов, — чтобы государство в ближайшее время разработало программу субсидирования ипотечной ставки, если она преодолеет рубеж в 12% годовых. Что касается программы госсубидирования ипотечной ставки, то мы уверены — она необходима. В связи с ситуацией на рынке недвижимости сдержать рост цен вполне сможет снижение ставки ипотечного кредита до уровня 5−7% годовых, а это под силу только государству.

— Снизить правительство ставку никак не сможет — законы экономики всё-таки не менее жёсткие, чем государственные, — полагает руководитель отдела ипотеки и кредитов «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Туманова. — Но сможет софинансировать займы. Например, в 2015—2016 годах все заёмщики выплачивали ипотеку под 12% годовых. Банки готовы были выдавать её под 15−16%, но из бюджета кредитным организациям компенсировали недополученную выгоду. Программа обошлась властям недёшево, зато имела для того периода феноменальный успех. В ближайший год повторение такого сценария не исключено. Кстати, на днях высказаны первые инициативы вмешательства государства в ипотечный рынок: министр труда Максим Топилин на инвестфоруме в Сочи предлагал сделать бессрочной ставку 6% по ипотеке для семей с двумя и тремя детьми, тогда как сейчас льготная ставка действует первые 3−8 лет в зависимости от того, сколько в семье детей.

— Однако сам механизм субсидирования, — подчеркивает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, — нельзя применять постоянно. Речь идет о компенсации издержек банкам и ограниченному числу покупателей строящегося жилья за счет бюджета всей страны, то есть налогоплательщиков. На такой базе жилищный рынок не может развиваться ввиду ее очевидной ущербности. На каком этапе роста ипотечных ставок власти начнут субсидирование, сейчас сказать сложно. Полагаю, что при приближении стоимости кредита к 12−12,5% власти начнут вливания, чтобы снизить ставку до 10−11% годовых. Нужно понимать, что платежеспособность населения за последние четыре года резко упала, и ипотека даже под 11,5−12% уже не будет восприниматься заемщиками так же оптимистично, как в 2013 году.

Тогда, может быть, «добрую волю» могут проявить сами банкиры? С 1 июля, когда будут введены эскроу-счета, банки получат контроль над внушительными средствами дольщиков. Отчего бы не пустить их в оборот?

— Теоретически, — допускает Ирина Туманова, — за счёт средств дольщиков, измеряемых триллионами рублей, банки, финансирующие строительство, бесплатно получают доступ к колоссальным объёмам фондирования. Это беспрецедентная для российской экономики ситуация. Выдавая из этих средств жилищные кредиты даже под 5−10% годовых, банки всё равно остаются в плюсе. Возможно, для поддержания спроса банки будут задействовать эти резервы «бесплатных денег».

— Но такие предложения со сниженной ставкой, — предполагает Яна Булмистре, — будут доступны только в случае, если ипотека взята в том же банке, в котором открыт счет «эскроу».

Для того, чтобы ставки по ипотеке снизились, резюмируют эксперты, надо, чтобы люди начали покупать жилье. Но для этого у них должны быть хорошие зарплаты, а для этого должны быть рабочие места. В свою очередь, для этого нужно улучшать все экономические показатели в стране и снижать ставки по ипотеке. Ведь рост ставок выше 10% годовых, по сути, означает, что в конечном итоге за время погашения взятого кредита покупатель платит за квартиру двойную цену.