Ипотеку заменили скидки и рассрочка платежей

На модерации Отложенный Кризис сыграл злую шутку не только с девелоперскими компаниями и риэлтерами – продавцами, но и покупателями. С одной стороны, цены не только не растут, но начали медленно и верно снижаться, с другой стороны – исчез один из механизмов покупки квартиры – ипотека. И тем не менее, все участники рынка жилой недвижимости отмечают, что сейчас рынок покупателя, а не продавца.

"Медвежий рынок" пытается воцариться в сфере недвижимости. Позиция ожидания глобального снижения цен может теоретически может привести к банкротству некоторых девелоперов. Особенно остро эта ситуация стоит для компаний, которые до кризиса вели агрессивную политику, создав финансовый портфель со значительной долей кредитов. Сейчас они вынуждены предложить рынку механизмы альтернативные ипотеке – скидки и приобретение квартир с рассрочкой платежей.

По словам руководителя отдела элитной недвижимости компании Delta estate Надежды Глибчук, застройщики, использующие при строительстве только личные финансы или незначительные суммы заемных средств, ведут себя консервативно и на понижение цены продажи пока не идут. В первую очередь это относится к небольшим клубным домам. Такое жилье выставляется на рынок по докризисным ценам, и незначительные скидки на него обсуждаются в каждом конкретном случае. Но снижение цен непременно коснется элитного рынка. Дело в том, что большая часть элитного рынка таковым не является. Переоцененные объекты могут уже в ближайшее время дать "усадку" в цене на 15-20 проц. Застройщики, завязанные на кредитах, открыто предлагают скидки на жилье в 10-15 проц. Некоторые известные компании сегодня предоставляют скидку в 25 проц при внесении всей суммы оплаты. При рассрочке платежа используется гибкая программа пересмотра договора и изменение суммы погашения в зависимости от падения цен на данный вид жилья. Что мотивирует застройщиков давать скидки? Н.Глибчук считает, что при существующих ставках банковских кредитов в 20-25 проц, проще и выгоднее дать скидку покупателю, чем использовать заемные средства.

Действительно, конец октября – начало ноября 2008 г характеризуется высокой активностью собственников на рынке недвижимости. По мнению аналитиков Penny Lane Realty, большее количество предложений, поступило в самом высоко-ценовом сегменте квартир "бизнес-класса": 12-15 тыс долл за кв м, а также элитных квартир стоимостью 15-25 тыс за кв м. Доля этих квартир составляет около 44 проц от всего объема предложений. В разы увеличился объем поступивших квартир со стоимостью от 35 тыс долл до 50 тыс долл – 1/3 от всего объема предложений. При этом нужно отметить, что в прошлых месяцах доля таких квартир не превышала 1/6 от всего объема предложения. Зато существенно сократилось количество элитных квартир в сегменте от 25 тыс долл до 35 тыс долл за кв м. По мнению директора департамента элитной недвижимости penny lane realty Александра Зиминского, соотношение сделок с дисконтом и сделок по заявленной цене составляет примерно 1:3, в докризисное время это соотношение составляло около 1:5.



Изменения затронули и сферу аренды элитной недвижимости. Так, например, в Penny Lane Realty отмечают, что в ноябре увеличилось количество заявок на смену арендуемой квартиры на более высокого качества за ту же арендную ставку. Арендная ставка на квартиры в центре Москвы варьируется от 2,5 тыс долл до 70 тыс долл в месяц, как и в докризисное время. Но, безусловно, заявленная цена зачастую отличается от той, которая достигается в ходе реальных переговоров - многие собственники готовы к понижению ставок на 15-20 проц. А в некоторых случаях, когда срок экспозиции превышает 3-4 недели, арендные ставки снижаются до 25-30 проц. Менее всего подвержен корректировке бюджет 3-6 тыс долл в месяц. Собственники стали больше прислушиваться к совету риэлтеров. Объяснение здесь простое: лучше сдать квартиру сейчас, чем ждать, когда цены снова начнут расти.

Во всех остальных сегментах наблюдается такое множество вариантов взаимодействия с покупателями, которое практически не поддается классификации. Единственное, что роднит всех продавцов на вторичном рынке, так это то, что немного сбрасывать цены продавцы вынуждены уже на стадии рекламного объявления, так как иначе ему никто даже звонить не будет. Несмотря на это на основании приводимых данных участниками рынка складывается ощущение, что санкт-петербургские продавцы на вторичном рынке лучше держат оборону перед натиском покупателей, чем их "товарищи по несчастью" в Москве. Как отмечает генеральный директор агентства "Петербургская Недвижимость" Сергей Дроздов, "большая часть продавцов на вторичном рынке Петербурга не готова снижать цену. Максимум, на который могут пойти те, кому необходимо срочно продать жилье – это процентов пять, но не более того".

А вот на первичном рынке территориальная принадлежность строительной организации роли не играет. По мнению заместителя директора АН "Бекар" Николая Лаврова, многое зависит от устойчивости компании. "Сейчас у нас конец года, а первые три квартала у строительных компаний были очень успешные, они заработали очень много за это время, поэтому от трех месяцев до полугода они совершенно спокойно могут протянуть без снижения цены на жилье. Компании сейчас занимаются сокращением штатов отделов продаж, так как спрос небольшой. Они могут продлить срок сдачи дома на полгода, что уменьшает потребность в инвестициях в два раза. Так что протянуть без снижения цен строительные компании могут", рассуждает он. Тем не менее, по данным компании "Итака", скидки предоставляет строительная компания "ЛЭК": на все строящиеся объекты 15 проц и в случае 100 проц оплаты еще суммируется 5 проц, СК "ЛенСпецСМУ" -скидка до 10 проц при 100 проц оплате, рождественская скидка 5 проц действует с ноября. У СК "Северный город" скидка 6300 рублей за 1 кв м при стопроцентной оплате, она увеличилась с сентября 2008 г в 2 раза /составляла 3150 руб за 1 кв м/. Рассрочки в основном предоставляют до конца строительства.

В Москве дела обстоят следующим образом.

Группа компаний "ПИК" снизила цену 1 кв м на квартиры в микрорайоне "Центральный" в Долгопрудном Московской области до 76,26 тыс руб. Кроме того, группа готова предоставить 8 процентную скидку, которая складывается из 5 проц по новогодней акции, /до 1 января/, и 3 проц при 100-проц оплате. Таким образом, цена квадратного метра составляет 61 тыс руб, или 2,213 долл /курс ЦБ на 21 ноября составляет 27,56 руб = 1 долл/. Как сообщалось ранее, Московское правительство в середине октября планировало выкупить жилье для социальных нужд в рамках поддержки мэрией столичных застройщиков, установив среднюю цену 80 тыс руб за кв м. После изменения конъюнктуры рынка Московское правительство установила цену выкупа на уровне 59 тыс руб за кв м. Вследствие чего ГК "ПИК" сообщила о том, что в сложившихся обстоятельствах часть этого жилья будет выставлена на открытую продажу. Общая задолженность "ПИК" составляет 1,3 млрд долл, из которых 900 млн долл - краткосрочная. Столичная Мэрия является практически единственным оптовым покупателем для девелоперов, строящих в Московском регионе.

ГК "СУ-155" разыгрывает между своими клиентами полтора миллиона рублей. Акция проводится до конца января 2009 года. Единственное условие – нужно стать покупателем квартиры в новостройке, возведенной "СУ-155". Компания "Домостроитель" проводит акцию – "Выбери себе скидку". Скидка может достичь 600 тыс. руб. При покупке квартиры предоставляется скидка, которая равна числу комнат /1-4 проц от общей стоимости квартиры/. Акция действует при 100-процентной оплате стоимости квартиры. Если оплата поступила в течение 3 банковских дней, то компания возвращает еще 1 проц от стоимости покупки. Акция распространяется на покупателей квартир в ЖК "Юго-Западный" в городе Московский, ЖК "Парковый" в Котельниках, ЖК "Бриз" и ЖК "Театральный" в городе Орехово-Зуево.

По словам генерального директора агентства "ДОКИ" Валерия Барнинеца, если девелопер не связан кредитными обязательствами или они значительно меньше активов компании, то на скидку в готовых домах или в домах на завершающемся этапе строительства получить будет очень сложно, либо она будет минимальной не более 10 проц при 100 проц оплате квартиры. Рассрочку платежа реально получить практически в любом доме и она, как правило, беспроцентная. Именно так и выглядит альтернатива ипотеки и несбывшейся реализации идеи стройсберкасс.

ЗАО "Мосстройреконструкция" проводит акцию, которая направлена на покупку квартиры во время кризиса, в то время когда большинство банков прекратили выдачу ипотечных кредитов. Акция заключается в том, что клиент делает взнос в размере 30 проц, а затем оформляет рассрочку под 0 проц на определенный период и выплачивает равные платежи, пока задолженность не составит 35 проц от стоимости квартиры. К тому времени, предполагают создатели программы, ситуация на рынке стабилизируется, и клиент сможет взять в банке кредит, что погасить задолженность перед застройщиком. Одни из самых долгосрочных рассрочек предлагает компания "ЦДС". Платежи могут быть растянуты до 3 или до 5 лет с момента заключения договора /в зависимости от объекта/, на остаток начисляется 0,8 проц.

Не все компании желают афишировать скидки. Как сообщил источник на рынке, 15-проц скидку на жилье дают в "Миракс Групп", также скидки предоставляют компании "Интерстройинвест" и "Снегири" /ранее "СТ Групп"/ Шалвы Чигиринского.

Куда движется рынок? По оценке руководителя аналитической службы агентства недвижимости "МИАН" Алексея Кудрявцева, в октябре, по данным мониторинга аналитической службы агентства недвижимости МИАН 30 проц продавцов не готовы были снижать цены ни при каких условиях, 45 проц собственников допускали возможность скидки от 1 проц до 7 проц /чаще при необходимости срочной продажи/, 25 проц продавцов – не отрицали возможность торга, но только при объективном обосновании его со стороны покупателя во время просмотра объекта.

Сейчас большинство застройщиков готовы обсуждать условия и стоимость с теми покупателями, которые настроены приобрести квартиру. На уступки пошли порядка 95 проц застройщиков. По мнению аналитика ИГ "КапиталЪ" Ивана Завадского, к концу года размеры скидок достигнут 25-30 проц. Другое дело, как правильно заметил глава аналитического подразделения корпорации "Инком" Дмитрий Таганов, продавцы на первичном рынке не дают скидки массово, так как у них есть обязательства перед банками. Так или иначе, даже в случае объявленной акции, размер скидки застройщик обсуждает в индивидуальном порядке.