Войти в аккаунт
Хотите наслаждаться полной версией, а также получить неограниченный доступ ко всем материалам?

В России увеличилось число регионов, где вообще не продаются новостройки

В России увеличилось число регионов, где вообще не продаются новостройки

За первые шесть месяцев этого года в семи регионах не было продано ни одной квартиры в новостройках. В шести из них продажи не идут уже два года — они остановились после запрета привлекать напрямую деньги дольщиков.

Республика Карачаево-Черкесия стала седьмым регионом, в котором остановился рынок продажи жилья в новостройках. В республике, согласно данным Росреестра, которые проанализировал РБК, за январь—июнь 2021 года не было заключено ни одного договора долевого участия (ДДУ; через них застройщики продают квартиры в возводимых домах). В прошлом году в республике был заключен всего один такой договор.

В первом полугодии не было продано через ДДУ ни одной квартиры также на Камчатке, в Мурманской области, Республике Тыве и Еврейской автономной области — там продажи остановились после 1 июля 2019 года, когда девелоперам запретили строить жилье напрямую на деньги дольщиков. Уже два года новое жилье возводится на кредиты банков, а деньги дольщиков, чтобы защитить их интересы, хранятся на эскроу-счетах до окончания строительства. Нет продаж новостроек и в Магаданской области, и на Чукотке, но в этих регионах ДДУ не заключались как минимум с 2016 года. Кроме того, Росреестр не зафиксировал ни одной сделки в Ненецком автономном округе, но в этом регионе ведомство начало вести подсчеты только с этого года. Раньше данные объединялись с результатами в Архангельской области, в состав которой он входит (ситуация в округе далее не анализируется).

Пресс-служба Росреестра подтвердила корректность расчетов на основе его данных. РБК направил запросы в профильные органы власти перечисленных регионов и в пресс-службу Минстроя.

Строят ли вообще жилье в этих регионах

Отсутствие продаж в новостройках в семи регионах объясняется тем, что в них практически отсутствует рынок долевого строительства жилья. На начало 2021 года в Камчатском крае, Магаданской области, Еврейской автономной области и Чукотском автономном округе жилье вообще не строилось, отмечала в своем отчете Счетная палата.

С начала года ситуация изменилась только в Магаданской области: сейчас там, согласно сведениям Единой информационной системы жилищного строительства, строится дом площадью 3 тыс. кв. м (64 квартиры), застройщик может привлекать деньги дольщиков через эскроу-счета.

В Туве и Мурманской области, где строится, соответственно, 6 тыс. и 900 кв. м, застройщики возводят его без привлечения средств дольщиков. В Карачаево-Черкесии сейчас строятся два дома общей площадью 7 тыс. кв. м (112 квартир), разрешение на строительство выдано в феврале.

В некоторых регионах, если жилье и возводится, то это городской заказ — например, жилье для сотрудников градообразующих предприятий, напоминает коммерческий директор группы «Страна Девелопмент» Александр Гуторов, уточняя, что такое жилье не продается по ДДУ.

В Чукотском автономном округе действительно нет долевого строительства, подтверждает председатель комитета по градостроительству и архитектуре департамента промышленной политики округа Алексей Медведев. По его словам, многоквартирные дома, которые здесь возводятся, это, как правило, госзаказ. В другом варианте квартиры в построенных домах выкупает сам округ.

Но в этом году в Анадыре, столице Чукотки, появится один дом на 42 квартиры (1,2 тыс. кв. м), который застройщик строит за свой счет. «Это первый пример коммерческого строительства за долгое время, но и здесь застройщик планирует продавать квартиры в уже построенном доме», — поясняет Медведев. Он связывает небольшие объемы строительства с его высокой себестоимостью — более 200 тыс. руб. за 1 кв. м.

Основную часть жилья, построенного в регионах без продаж, по итогам прошлого года составили не многоквартирные дома, а индивидуальные, построенные самостоятельно. Доля жилья, построенного населением, в семи рассматриваемых регионах выросла с 52 до 75%. В части регионов люди поколениями привыкли жить в частных домах, отмечает директор по маркетингу девелоперской компании «Талан» Наталья Гарифуллина. В Еврейской автономной области в последние три года были построены только индивидуальные дома, в Магаданской области и на Камчатке их доля превышает 90%.

Почему в регионах не строится коммерческое жилье

Опрошенные РБК эксперты называют две основные причины, по которым в указанных регионах не появляется новое коммерческое жилье: отсутствие спроса из-за оттока населения и низкая маржинальность строительства.

Отток населения

Динамика численности экономически активного населения — это один из решающих факторов для рынка недвижимости любого региона, уверен гендиректор «ПИК-Франшизы» Егор Карченков. Он поясняет: если этот показатель на протяжении трех лет (столько составляет цикл строительства) снижается, то спрос на жилье, а значит, объем строительства и продаж также значительно падают.

По подсчетам Карченкова, если численность населения остается примерно одинаковой, то потребность в жилье все равно возникнет из-за того, что жилой фонд стареет. Но удовлетворять этот спрос способны региональные программы реновации ветхих домов с регулируемым ценообразованием на квартиры. При этом рыночные сделки с первичной недвижимостью сведутся к минимуму. Если же численность населения в регионе снижается более чем на 2% в год, то застройщикам и вовсе не остается места для развития в таком регионе.

Если же население растет, то повышаются спрос и цены на жилье, увеличиваются темпы продаж и, как следствие, объемы строительства. Чтобы развить долевое строительство в перечисленных регионах, правительство должно поставить перед собой более сложную и глобальную задачу, чем кажется на первый взгляд, — повысить экономическую активность региона, заключает Карченков.

В семи рассматриваемых регионах, по оценочным данным Росстата на начало этого года, проживали 2,2 млн человек. Растет население при этом только в Туве. Из остальных перечисленных регионов «происходит отток населения в более благоприятные города», согласна Гарифуллина из «Талана». «Люди переезжают в центральную часть России, на юг страны. В наших проектах доля покупателей из данных регионов составляет 2–3%», — указывает эксперт.

Низкая доходность

В упомянутых регионах себестоимость строительства без учета процентов по кредитам вплотную приближается к цене продаж, констатирует Карченков. По его словам, маржинальность таких проектов остается в районе 0%, и в современных реалиях проектного финансирования финансовые модели проектов в этих регионах не позволят банкам выделить кредитные средства. Но даже если бы это было возможным, то из-за низких темпов продаж срок использования кредита окажется настолько большим, что проценты по нему полностью перевесят и без того небольшую маржу проекта и ввергнут его в убыток, продолжает Карченков. Возможность повысить маржу есть у застройщиков полного цикла, которые располагают собственными производственными и генподрядными мощностями в регионе, отмечает собеседник РБК.

В регионах без активной стройки, как правило, нет качественных подрядчиков, в итоге подрядчиков нужно зачастую привлекать из других регионов, а это увеличит себестоимость строительства на 20–30%, напоминает Гарифуллина. Кроме того, удорожают стройку и снижают маржу при отсутствии спроса сложные климатические условия в части регионов, добавляет Гуторов из «Страны Девелопмент».

В зоне риска остановки продаж и в других регионах, считает Карченков. По его мнению, даже в некоторых областях Центрального федерального округа доходность девелоперов колеблется примерно в районе 5–10%, поэтому риски остановки нового строительства сохраняются. Для того чтобы работа в регионе была интересна девелоперу, маржинальность проектов должна составлять как минимум 25–30%, причем это должны быть крупные проекты, площадью не менее 50 тыс. кв. м, указывает Юрий Юров, гендиректор инвестиционно-строительной группы «Мармакс», работающей в Рязанской области.

Что предпринимают власти

«Дом.РФ», госкомпания, которая создана для развития сферы жилищного строительства и ипотечного кредитования, «ведет планомерную работу по активизации жилищного строительства в регионах», в том числе в перечисленных, заверили в пресс-службе. В частности, «Дом.РФ» вместе со своими подразделениями заключает соглашения о сотрудничестве с региональными правительствами, в которых прописывают «механизмы по поддержке застройщиков и направления работы в части улучшения городской среды и повышению доступности жилья».

В прошлом году такие соглашения были заключены с властями Чукотки, Камчатки, Еврейской автономной области, Тувы и Карачаево-Черкесии. В Магаданской области, где уже утвержден проект по строительству арендного жилья, планируется возвести до 100 тыс. кв. м, чтобы «улучшить жилищные условия молодых специалистов и расселить граждан из аварийного жилья». В Мурманской области, где утвержден схожий проект, «Дом.РФ» построит арендный дом для работников бюджетной сферы. Кроме того, госкомпания и местные застройщики прорабатывают вопрос по привлечению инвестиций в жилищное строительство с помощью инфраструктурных облигаций.

Источник: www.rbc.ru
{{ rating.votes_against }} {{ rating.rating }} {{ rating.votes_for }}

Комментировать

осталось 1800 символов
Свернуть комментарии

Все комментарии (14)

Vladislav Kiryanov

комментирует материал 31.07.2021 #

Строят высотки в 20 и более этажей, cтроят в спешке с нарушением требований безопаснoсти. Жить в такой высотке вce рaвнo что стоять на эшафотe c петлей на шее. Если случится пожар, взрыв газа, обрушение, спастись будет проблематично, без жертв не обойдется.

no avatar
bobs

отвечает Vladislav Kiryanov на комментарий 31.07.2021 #

да, но газа в 20-этажках не бывает.

no avatar#}
Valdemar_1962

отвечает Vladislav Kiryanov на комментарий 02.08.2021 #

Да и владельцам авто хрен есть место для стоянки.. Ладно ЧС.. Там в обычных условиях часто хрен вода бывает даже в 9-этажках.. Чего там 20-й.. Электричество пропало или насос подкачки полетел и аля-улю , неделями без воды будешь..

no avatar#}
Незваный гость

комментирует материал 31.07.2021 #

Нам насущного хлеба не надо - дворцы подавай! Один раз живем, и то всмятку. Смело ловите ветер шептунов и нежданчиков в портках и вперед на Манзовку!

no avatar
Андрей Романович

комментирует материал 31.07.2021 #

Небось, и в Воркуте не продаются новостройки.
<В Воркуте продается 677 квартир, из них 46 можно купить меньше чем за 200 тысяч рублей. Многие продавцы не находят покупателей даже за эти деньги и бросают свою недвижимость вместе со всеми вещами.>

user avatar
шхуна

комментирует материал 31.07.2021 #

Комментарий удален модератором Newsland

user avatar
w7777

комментирует материал 31.07.2021 #

А что, кому-то хочется жить в Туве, Мурманске или Магаданской области?

user avatar
Мойдодыр1

комментирует материал 01.08.2021 #

Строительство остановилось в тех регионах, где чаще всего "кидали" дольщиков. А теперь лафа для кидал закончилась. Теперь наверное пытаются выработать новую тактику обмана!

no avatar#}
Valdemar_1962

комментирует материал 02.08.2021 #

Не спасает и льготная ипотека.. У нас в Азове не строят нихрена, да и денег у народа нет.. Почему-то эти мацковские уроды в таких регионах не дают молодым семьям льгот по ипотеке если не в новостройках..

no avatar#}
Buntar

комментирует материал 01.09.2021 #

СКОРО РФ ОБЪЯВИТ ПЛАНЕТАРНУЮ РАСПРОДАЖУ НОВОСТРОЕК ВСЕМ ЖЕЛАЮЩИМ,КАК В ИСПАНИИ ЗА 1 РУБЛЬ.
Так дооптимизировались,что мама ,не горюй-у людей только на еду и ЖКХ хватает денег вместе с работающими,и то у некоторых и на это нет.

ЭТОТ МИЛЛЕНИУМ ВСЕХ БУДЕТ УМИЛЯТЬ ЕЩЁ НЕ ОДНО СТОЛЕТИЕ,ЕСЛИ ДО ЕГО КОНЦА НЕ ПЕРЕТРАВЯТ 2/3 НАСЕЛЕНИЯ ПЛАНЕТЫ.

user avatar
×
Заявите о себе всем пользователям Макспарка!

Заказав эту услугу, Вас смогут все увидеть в блоке "Макспаркеры рекомендуют" - тем самым Вы быстро найдете новых друзей, единомышленников, читателей, партнеров.

Оплата данного размещения производится при помощи Ставок. Каждая купленная ставка позволяет на 1 час разместить рекламу в специальном блоке в правой колонке. В блок попадают три объявления с наибольшим количеством неизрасходованных ставок. По истечении периода в 1 час показа объявления, у него списывается 1 ставка.

Сейчас для мгновенного попадания в этот блок нужно купить 1 ставку.

Цена 10.00 MP
Цена 40.00 MP
Цена 70.00 MP
Цена 120.00 MP
Оплата

К оплате 10.00 MP. У вас на счете 0 MP. Пополнить счет

Войти как пользователь
email
{{ err }}
Password
{{ err }}
captcha
{{ err }}
Обычная pегистрация

Зарегистрированы в Newsland или Maxpark? Войти

email
{{ errors.email_error }}
password
{{ errors.password_error }}
password
{{ errors.confirm_password_error }}
{{ errors.first_name_error }}
{{ errors.last_name_error }}
{{ errors.sex_error }}
{{ errors.birth_date_error }}
{{ errors.agree_to_terms_error }}
Восстановление пароля
email
{{ errors.email }}
Восстановление пароля
Выбор аккаунта

Указанные регистрационные данные повторяются на сайтах Newsland.com и Maxpark.com