Теперь ясно, сколько может стоить однокомнатная хрущевка
На модерации
Отложенный
Путем несложных подсчетов владельцы сносимой в Москве хрущевки доказали, что реальная стоимость их однокомнатной квартиры составляет ... 33,5 миллиона рублей! Читайте дальше - и поймете, что такая цена за снос совершенно правомерна. И может фигурировать в судебных исках против "реноваторов", вплоть до ЕСПЧ.
Вчерашняя заметка в "НИ" о том, что Росреестр обнулил стоимость земли под сносимыми в Москве домами, вызвала ажиотажный интерес у читателей. Сайт газеты несколько раз "падал" из-за количества просмотров. Приносим извинения тем читателям, кто увидел вместо публикации "ошибку 404".
А сегодня продолжим тему расчетами владельцев однокомнатной хрущевки, которые на беду реноваторам оказались юридически подкованными гражданами.
Итак, главный тезис:
В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ).Земельный участок под многоквартирным жилым домом, также как и придомовая территория земельного участка относится к общему имуществу собственников жилья и в случае сноса дома и изъятия земельного участка собственникам жилья и земельного участка по ст. 35 Конституции РФ должна заблаговременно выплачиваться компенсация.
Это означает, что земля под домом и вокруг дома принадлежит вовсе НЕ правительству Москвы, не строительным компаниям, не управе или будущему фонду реновации, а только СОБСТВЕННИКАМ ЖИЛЬЯ.
Отсюда следует тезис номер два:
В связи с тем, что на текущих земельных участках можно построить здания этажностью в 30 этажей и выше, что рыночная стоимость данного земельного участка составляет не менее шестикратной стоимости текущей рыночной стоимости жилья и при выкупе и сносе данного жилья рыночная справедливая компенсация за сносимое жильё должна быть в 6 раз больше, чем текущая рыночная стоимость самого жилья.
Теперь считаем на конкретном примере.
Кадастровая стоимость однокомнатной квартиры в хрущевке площадью 31,3 кв метра при цене квадратного метра в 152 550 рублей составляет 4 млн 774 тысяч рублей. Стоимость доли земельного участка, который так же принадлежит собственникам хрущевки, получаем путем умножения этой суммы на шесть. Получаем 28 млн 648 тысяч рублей.
Для определения полной стоимости потерь в случае сноса суммируем 4 млн 774 тысячи и 28 млн 648 тысяч. Итог - 33 млн 422 тысячи рублей.
За комментарием «Новые Известия» обратились к доктору юридических наук, независимому эксперту Александру Толмачеву.
Доктор юридических наук Александр Толмачев
- Сегодня у нас на сайте еще один блогер рассказывает, что за насильственный снос своей хрущевки он будет судиться с реноваторами в Европейском суде по правам человека. Ущерб от потери однушки и принадлежащей ему земельной доли он оценивает в 35 миллионов рублей. Это реально?
- Вполне. Я даже не исключаю успех. Изъятие собственности противоречит общим принципам международного права и нарушает Конвенцию о защите прав человека и основных свобод – ЕСПЧ чувствителен к такого рода событиям, где бы они не происходили. Но, разумеется, при условии, что и самому заявителю комар носа не подточит, и его документы на собственность в полном порядке.
- Александр Васильевич, туман вокруг реновации такой густой, что все время ждешь подвоха от властей. И он, кажется, обозначился – нет земли под домами, и они сразу становятся «незаконными строениями» - делай с ними, что хочешь. Людей действительно обули?
- Это не совсем так. Страхи и подозрения возникают тогда, когда собственники плохо знают законы и не следят за их измениями и уточнениями. Сейчас именно тот случай. Придется провести небольшой ликбез. 13 июля 2015 года был принят ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», поменявший процедуры кадастрового учета, кадастровой стоимости и постановки недвижимости на учет.
К примеру, кадастровая оценка жилья приблизилась к рыночной, а иногда и стала превышать ее. Возникли казусы: дом в селе порой стоил дороже, чем дом в областном центре какой-нибудь Тамбовской губернии. Это вызвало массовые возмущения. Чтобы урегулировать споры, была создана согласительная комиссия между службами Росреестра, Роскадастра и собственниками. Методику расчетов пересмотрели, где-то цена упала, где-то поднялась. Закон № 218 вступил в силу с 1 января 2017 года, изменения учтены и новые цены вносятся сейчас в базу Росреестра. К московской реновации это не имеет никакого отношения. Просто по времени так совпало, что взвинченные люди только сейчас увидели, как «опустили» их хрущовку. Но если взглянуть хладнокровно, то та же самая корректировка цен на строе жилье произошла и в Подмосковье, и во всех регионах России, где уж точно ничего сносить не собираются и «устраивть козни» там незачем.
- Стоимость придомовой земли в несколько раз дороже, чем квартиры в хрущевках. Но почему-то на карте Росреестра именно у попавших под снос домов нет землеотвода, на его месте стоит прочерк. Значит, все-таки землю выдернули из-под собственников?
- Отвечу сначала на первую часть вопроса. Во всем мире земля дороже, чем стоимость квартиры или дома. Земля не разрушается, не стареет, поэтому в отличие от жилья только растет в цене. Это происходит и в Москве. Но если это просто кусок земли, не оформленный должным образом, не размежеванный и не имеющий свидетельства о собственности, то вам, как говорится, ни холодно, ни жарко от того, какая у него цена. В Москве очень большая часть участков – около 400 кварталов – до конца не размежевана, не имеет документов, поэтому кадастровая карта их и не отражает. Но паниковать незачем – это не значит, что вы потеряли свою землю. За нее просто надо взяться. Опять отсылаю вас к закону. 1 марта 2015года были внесены серьезные изменения в Земельный Кодекс, конкретно в статью 11.3, которая говорит, что образование земельных участков возможно только после межевания квартала. Раньше, напомню, квартальных межевых карт не было. Поэтому если год назад вы видели на кадастровой карте свой участок, потом он исчез, то его отправили на уточнение границ, а вовсе не изъяли как кому-то привиделось.
- Что делать? Межевание квартала дорогая и долгая процедура. До сноса можно не успеть и остаться ни с чем.
- Во-первых, снос не завтра. Если не сидеть сложа руки, а действовать – заказать проект межевания в органах архитектуры, отслеживать, когда он будет выполнен и его вынесут на публичные слушания, принять в них участие, чтобы понять, не обрезан ли участок, на месте ли парковки, игровые площадки и если все хорошо – поставить на кадастровый учет, получить свидетельство о собственности – на это уйдет год. Долго? Оно стоит того, чтобы потом, на основании свидетельства о собственности на общий придомовой участок получить в собственность свою земельную долю стоимостью в несколько миллионов рублей. И если угодно, качать права перед реноваторами. К слову, не исключено, что в органах архитектуры уже есть кадастровый план вашего квартала, и он ждет своих хозяев. Узнавайте! Тогда и ждать не придется, и денег платить не надо.
- Многие собственники дистанцировались от межевания именно по этой причине – дорого, а потом еще и налог на землю придется платить. Боюсь, что и сейчас не захотят разоряться.
- Общедомовая собственность налогами не облагается и передается бесплатно. Это закон. Если квартал уже размежеван госорганами, платить тоже не придется. Если нет, то межевание одного гектара в Москве стоит 900 000 рублей. Вот только не надо делать круглые глаза! Во многих домах первые этажи заняты магазинами. Если вы умеете ладить с соседями и не испытываете классовой ненависти к предпринимателям, то, насколько я знаю, они готовы взять на себя все расходы по межеванию, а в дальнейшем и по реконструкции дорогих вашему сердцу пятиэтажек. Да, у них свой интерес, они тоже не хотят сноса, не хотят терять бизнес и привычное место с привычным кругом покупателей. И это та точка соприкосновения, вокруг которой, по моему мнению, надо объединиться и узаконить наконец свою землю.
Комментарии
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
И что это за подсчеты? Сносят пятиэтажку, строят 30ти этажный дом. Значит за каждую квартиру в шесть раз больше платить? По их логике щенка надо продавать, как взрослую собаку. За сарай на дачном участке надо требовать сумму, как за трехэтажный коттедж(потому что новый хозяин дачного участка собрался такой строить). Да и семена надо продавать, как овощи, которые вырастут из этих семян.ПОЛНЫЙ БРЕД!!! Никто не хочет считать, сколько денег надо вложить в строительство.
Пятиэтажки уже сносили до кризиса 2008 года. Ни одного недовольного не было.
Где большие семьи, тем больше метров дадут, по норме (если жилье муниципальное).
А собственникам дадут не меньше, а скорей всего больше, так как, меньше, квартир в хрущевке в новых домах просто нет.
А на счет в два раза больше метраж давать, назови страну, где бесплатно метры раздают.
А нуждающиеся в жилье могут и в два раза больше получить.
Соображаешь ? При сносе всего дома ! А при обычной продаже квартиры , где ты видел снос всего дома ?
+20% общей площади, какие же это щедроты? Однокомнатная квартира в хрущевке где-то 30-35 кв.м. Добавит 7 кв. м, которые будут распределяться, на мой взгляд следующим образом: лоджия +2 кв.м, с/у +1 кв., кухня + 3-3,5 кв. м ну и коридор остальное. Просто если увеличить кухню и с/у это автоматически ведет к увеличению коридоров. Ну а балконы, с ними и так все понятно. Он с удовольствием бы отдал ровно общая площадь, то тогда выходит ухудшение условий жизни для граждан. Ну и не строят уже квартиры с планировкой 1961 года. Жизнь не стоит на месте.
- это на дебилов расчитано?!
У Лены и Коли в гостях побывали
Теперь мы о них кое-что разузнали
Без всяких утаек рассказ для ребят
О чем нам и Коля и Леня "звездят":
Жилье же, что думали мы на Арбате
Досталась Коляну в наследство от бати.
И там не квартира, а лишь комнатушка
В ней двое соседей: старик и старушка
Чуть что не по ним- несусветный скандал
Ходить участковый туда перестал!
И жить в коммуналке семье нелегко
Все время сосед уссывает очко
Не то, что бы плов, не оставить и риса
Соседка сожрет, как голодная крыса.
Вот так и живут
Вы не знали? Но все ж.
Теперь это правда,
А не звездежь.
Комментарий удален модератором
----------------не хрена тут своими бумажками с законами нам перед носом махать...
-ваше жилье незаконно...
-забирайте свои незаконнопостроенные дома и валите за мкад подальше...
-нет тут у вас ни прав,ни собственности-ничего...
-вы все здесь-пыль подзаборная...
======
Для каски ты поразительно хорошо, хоть и однобоко осведомлен.
ЗЫ
Особенно мне понравились новогодние каникулы.
Тебе это зачтется
Автор подменяет рыночную стоимость "хрущовки" на предполагаемую стоимость здания, которое может быть там построено. То есть расчет делается по будущим доходам застройщика, а не по тем ценам, по которым квартиру можно продать сегодня. То есть, владелец квартиры рассматривается как акционер-застройщик, имеющий право на доход от стройки.
Ну а если на этом месте не будет здания, а будет сквер? Шиномонтаж? Магазин ортопедических изделий?
На деле считать надо по другому. Метры меняются на метры плюс компенсация ущерба от причиненных переездом неудобств и расходов. При этом вместо метров можно отдать деньгами, а вместо денег - лишними метрами. В целом - двойная РЫНОЧНАЯ цена сейчас все покроет.
Найдут наркоту у жильцов, подпольный бутлегерский цех, станок для печати прокламаций...
Объявят жильцов возбудителями, подстрекателями, пятоколонношниками, непатриотами и врагами отечества.
Конфискуют всё нафикк, благо в аккурат сегодня Ботоксный издал Указзззз о том, что отбирать землю и имущество могут не только федеральные и местные власти, но ещё и ФСБ.
Не предлагать, не выкупать, а ПРОСТО отбирать.
Или все забыли уже о судьбе ДНП "Речник"?
А ведь там У ВСЕХ были кадастры.
У ВСЕХ!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
КАДАСТРЫ!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Нафикк, на ЧУЖОЙ участок, с бульдозерами, и всё сносить, - дескать этажность превышена.
Не штраф, не предписание, а НА ЧУЖОЙ участок, - с бульдозерами.
Так что, жаль конечно, но с пятиэтажками всё уже решено.
Бутафория о законности, - для трёх процентов клинических идиотов.
Для прочих, - Росгвардия и найденная наркота в бардачке...
Я не радуюсь.
Капитал по латыни, уголовное преступление.
На своей страничке в ФБ блогер показал, что прибыль строительных компаний, участвующих в реновации, обеспечена следующей схемой:
1. Кадастровая стоимость квартир в старых домах (внезапно!) в 17-ом году падает на 2-4 млн.
2. Кадастровая стоимость квартир в новостройках (внезапно!) в 17-ом году растет на 3-7 млн.
3. Землеотводы старых домов (внезапно!) в апреле-мае исчезают и ВСЕ они становятся «незаконными строениями», согласно ЖК продать, подарить и т.п. в них квартиры становится НЕВОЗМОЖНО. Даже какашки смыть законно невозможно.
4. Продают городу строительный неликвид по ЗАВЫШЕННЫМ уже ценам.
5. Выкупают (пресловутая компенсация) жилье в старых домах по ЗАНИЖЕННЫМ уже ценам.
6. Землеотводы старых домов часто стоят ГОРАЗДО (в разы!) больше самого дома. Вот Вам и «заработали» в ШЕСТЬ (!) концов.
Как проверять:
1. Идете в свой «Личный кабинет налогоплательщика» на https://lkfl.nalog.ru/l...
3. Идете сюда:http://pkk5.rosreestr.ru, ищите свой дом на карте, и, если он попал в список, любуетесь на отсутствие его землеотвода, при том, что новые дома, школы, детские сады, трансформаторные будки и даже помойки (в некоторых случаях) землеотвод имеют.
"НИ" проверили написанное блогером и удивительные факты полностью подтвердились.
К примеру, берем два совершенно одинаковых дома в Северо-Западном округе Москвы, расположенных в ста метрах друг от друга на соседних улицах. Один в списке на снос стоит (ул. Маршала Тухачевского, д. 42, кор.2), другой - нет (бульвар генерала Карбышева, д.13 кор.2).
Так вот: земля под первым домом на карте Росреестра не стоит НИЧЕГО, тогда как земля под ровно таким же вторым домом стоит 485 675 206,25 рублей!!!
Удивительное рядом!
Что и требовалось доказать.