Особенности "околоолимпийского" жилья в Сочи

Специалисты советуют покупателям «околоолимпийского» жилья в Сочи знакомиться с соглашением застройщика с Оргкомитетом.

Коммерческая недвижимость, строительство которой предусмотрено в Постановлении правительства РФ "О подготовке Сочи к Олимпийским играм 2014 года", вызывает повышенный интерес потенциальных покупателей. Однако застройщики не торопятся раскрывать информацию об особенностях приобретения недвижимости.

Воспользоваться купленной квартирой или домом в Сочи в дни проведения Олимпиады-2014 собственник не сможет

Дело в том, что воспользоваться купленной квартирой или домом в дни проведения Олимпийских и Параолимпийских игр 2014 года в Сочи собственник не сможет. С января по март 2014 года их квартиры будут на безвозмездной основе переданы в распоряжение Оргкомитета "Сочи-2014". Это следует из Федерального закона №310 "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Параолимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно п.15-4 ст.14 федерального закона "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в Сочи", лица, заключившие с Госкорпорацией "Олимпстрой" соглашение о строительстве олимпийских объектов федерального значения, обязаны безвозмездно предоставить их Оргкомитету "Сочи 2014" на период проведения Олимпийских и Параолимпийских игр.

"Горки Город" - один из объектов, на которые распространяет свое действие закон №310. Самая дешёвая однокомнатная квартира площадью 35 квадратных метров обойдётся покупателю в 130 000 у.е., виллы и таунхаусы - от одного до шести миллионов долларов. Инвестором проекта выступает ОАО "Красная поляна". Акционерами и финансовыми партнёрами являются Сбербанк, Внешэкономбанк, Национальный банк Развития бизнеса (НББ) и Invest AD (инвестиционная компания Абу-Даби).

Продажи апартаментов в "Горки Город" начались в сентябре 2010 года. Информацию о совершённых сделках получить не удалось, но в офисе строительной компании подтвердили, что недвижимость продаётся "с обременением": на время проведения Олимпийских и Параолимпийских игр "Горки Город" превратится в медиа-деревню, где будут проживать журналисты.

Правда, не все построенные к тому времени квартиры будут заняты гостями. "Апартаментов у нас больше, чем приедет журналистов, и это лишнее количество мы продаём", - сообщили корреспонденту "Кавказского узла" в офисе продаж, но тут же уточнили информацию: если купленная квартира будет занята гостями, то въехать в неё собственник сможет только после Олимпийских игр.

Пресс-секретарь проекта Анна Ахатова сообщила, что в компании разрабатывается программа, в соответствии с которой граждане, купившие недвижимость в "Горки Город", "скорее всего, смогут находиться там во время Олимпийских и Параолимпийскизх игр".

В нескольких километрах от "Горки Город" строится "Роза Хутор". Проект горнолыжного курорта предусматривает строительство более 140 000 квадратных метров высококачественных апартаментов, предназначенных для частного проживания. Эта недвижимость, которая на время игр станет местом жительства гостей и участников олимпиады, сегодня не продаётся, но рекламируется на сайте компании. Будут ли открыты продажи апартаментов до начала Олимпиады-2014 года, в пресс-службе "Роза Хутор" ответить не смогли.   

В утверждённой Правительством "Программе строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта" в редакции от 23 декабря 2010 года в разделе "Туристические объекты" из 42 готовящихся к олимпиаде средств размещения пять комплексов строятся как апарт-отели (гостиница "Приморская", многофункциональный отель "Камелия", "Роза Хутор" и два отеля в Имеретинской низменности, которые построят ООО "РогСибАл" и ООО "Северная строительно-инвестиционная компания".

Застройщики апарт-отелей могут уже на стадии проектирования и строительства выставлять недвижимость на продажу. Но будут ли они предлагать на рынке недвижимости апартаменты "с обременением", на сегодняшний день неизвестно. Реконструкция гостиницы "Приморская" также как и строительство "Камелии" и двух отелей в Имеретинской низменности ещё не началось.

"Продать недвижимость с обременением будет весьма затруднительно"

Торопиться застройщикам некуда, считает Павел Никитин, директор агентства недвижимости "НЕГоциант" (г.Сочи).

"Квартиры бизнес- и премиум-класса с отделкой помещений для Сочи большая редкость, так что построенная для олимпиады недвижимость будет пользоваться спросом", - отмечает Никитин.

К тому же, отмечает он, продать недвижимость с обременением будет весьма затруднительно: покупатели подобной недвижимости вряд ли согласятся, чтобы в их апартаментах проживал кто-нибудь другой. Добавим, что на Красной поляне и в Имеретинской низменности ещё нет той современной инфраструктуры, которую построят к играм 2014 года.

По завершению олимпиады на рынок недвижимости Сочи будут выставлены не только апартаменты, но и другая недвижимость, построенная для размещения гостей и участников спортивных соревнований.

Спрос на послеолимпийское наследие будет устойчивым, прогнозируют специалисты. Во-первых, в Имеретинской низменности и на Красной поляне сегодня нет готового жилья бизнес-, премиум- и элитного класса. Во-вторых, в год проведения Олимпиады в Сочи стартуют ежегодные гонки Формулы-1, а в 2018 году состоятся отборочные матчи Чемпионата мира по футболу. Этот событийный ряд будет привлекателен для потенциальных покупателей недвижимости.

Увеличить продажи в Сочи могут иностранные покупатели, как это случилось в Ванкувере, где повышенный интерес к недвижимости проявили состоятельные граждане из Китая. Но на цену это никак не повлияет, считает Виталий Волков, заместитель генерального директора ООО "Винсент недвижимость" (г.Сочи).

"Эти объекты недвижимости строят крупные финансовые группы России, и возводят они жильё в Сочи не на последние деньги. Плюс это кредитные деньги, выданные на льготных условиях на большой срок. Поэтому демпинговать застройщикам не имеет смысла", - говорит Волков.   

Частным инвесторам, приобретающим коммерческую недвижимость, включённую в Программу строительства Олимпийских объектов в городе-курорте Сочи, следует знать некоторые существенные моменты, а именно их обязательства перед государством. Застройщик земельных участков обязан безвозмездно предоставить Оргкомитету "Сочи 2014" олимпийские объекты на время проведения игр. По сути, речь идёт о концессионном соглашении между государством и инвестором. Подобные отношения для России новы и регулируются ФЗ "О концессионных соглашениях".

В договорах инвестирования или долевого участия застройщики не спешат информировать покупателей об обременении. Никаких ссылок на соглашение с Оргкомитетом "Сочи 2014" не указано и непонятно, говорит Марина Яхновец, управляющий партнёр Центра юридического консалтинга "РКТС", каким образом обязательства застройщика, указанные в пункте 4 статьи 15 Федерального Закона от 01.12.2007 года за №310, передаются привлечённому инвестору (покупателю).

"В качестве рекомендации, - рассказывает Марина Яхновец, - остаётся посоветовать потенциальному инвестору, наряду с документацией, опубликованной на сайтах застройщиков, требовать для ознакомления с соглашением с Оргкомитетом, выписку из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, где будут отражены все обременения объекта и, конечно, следует привлечь квалифицированного юриста для оформления сделки".

В Оргкомитете "Сочи-2014" пока ситуацию не комментируют.

Как сообщал "Кавказский узел", по требованию Международного олимпийского комитета Сочи к 2014 году должен предоставить гостям и участникам Олимпиады 41467 номеров в отелях. Около 19000 номеров (это 90% существующего на данный момент в Сочи номерного фонда) обеспечат после реконструкции уже имеющиеся отели. Оргкомитет "Сочи-2014" заключил соглашения об этом со 162 гостиницами будущей олимпийской столицы.

Еще порядка 20000 номеров будет построено в рамках утвержденной правительством программы строительства олимпийских объектов. Так, в Олимпийской деревне в Имеретинской низменности запланировано строительство гостиничных комплексов, которые в сумме предоставят более 13 000 номеров. Комплекс «Горная карусель», согласно программе, должен 2150 номеров для размещения аккредитованных журналистов, из них 1050 - в апарт-отелях. Курорт «Роза Хутор» передаст оргкомитету с января по март 2014 года 2304 номера, часть из которых также приходится на апартаменты.

Между тем жители Имеретинской низменности в Адлерском районе Сочи, отведенной под строительство Олимпийского парка, заявляют о нарушении их прав собственности на землю и выражают недовольство тем, что планы развития территории держатся в тайне от местного населения.