Цена России: 5 рублей за квадратный метр

Сколько стоит вся земля в России? Средневзвешенные цены приводятся в докладе Минэкономразвития и Федерального агентсва кадастра объектов недвижимости о состоянии и использовании земель в РФ в 2008 году. Исходя из этих данных, российская земля оценена в $1,8 трлн. Это в два раза меньше, чем бюджет США на 2009 – 2010 финансовый год ($3,55 трлн). Но это цена только за землю – она не включает морские территории, и всевозможные богатства, имеющиеся в недрах, построенные на поверхности ценности и человеческий капитал. Одна только нефть в российских недрах стоит на три порядка больше.

Копеечная земля

Абсолютное большинство этого богатства принадлежит государству, но и граждане кое-чем разжились с тех пор, как землю стало можно приобретать в частную собственность. Населению принадлежит 7,3% российской территории, частному бизнесу – всего 0,5%.

В некоторых областях, например, в Ставропольском крае, приватизировано более 60% земель. А в ряде регионов за Уралом и на Севере в частной собственности не больше 0,5% земли. Тундра никому не нужна и почти ничего не стоит: государство оценивает стоимость оленьих пастбищ в 9 копеек за квадратный метр. Средний российский гражданин мог бы за несколько лет создать там огромную латифундию, но его жизнь протекала бы в окружении песцов и бородавчатых берез, а развлечением служили бы северные сияния и выпас оленей. Зато оленьих пастбищ много: только на территории республики Коми и Ненецкого автономного округа их 27 млн га. Их суммарная стоимость (по 9 копеек за квадратный метр) приближается к $1 млрд.

Еще одна категория копеечных земель, по версии государства, – садовые и огородные участки. Хотя садоводов в стране насчитывается 14 млн человек, а огородников – 3 млн семей. Одному МЭРу известно, как их смогли отличить друг от друга, но садоводов в 2008 году стало меньше. По мнению чиновников, из-за того, что садовые участки находятся слишком далеко от дорог и инфраструктуры, и из-за подорожания семян и удобрений. И это при том, что, по официальным данным, в среднем по России садовый участок стоит всего 5,62 руб. за кв.м. или 562 руб. за сотку. То есть шесть соток стоят всего-то немногим больше 3 000 рублей. Где-то дороже – в Центральном и Северо-Западном округе, где-то сильно дешевле – на Дальнем Востоке шесть соток вообще идут по 60 рублей.

Эту же землю покупает еще одна категория граждан – дачники. Минэкономразвития считает таковыми граждан, добровольно объединившихся друг с другом с целью отдыха. Их в России на удивление мало – всего 140 000 семей. Распространены они крайне неравномерно, предпочитают Московскую, Новгородскую, Ярославскую, Ленинградскую, Ростовскую и Иркутскую область. Да еще почему-то Саха-Якутию.

Деньги в земле
Самая дорогая земля – в населенных пунктах, предназначенная под индивидуальное жилищное строительство. В среднем по России она стоит, по официальной версии, 119 руб. за кв.м (11 900 руб. за сотку). Земельный рынок в основном формируется вокруг областных центров – здесь самая активная торговля и самые высокие цены.

Но не каждый областной центр интересует будущих землевладельцев: в прошлом году львиная доля земельных сделок совершена в Московской области, в развитых с точки зрения сельского хозяйства Краснодарском крае и Белгородской области. И в Алтайском крае, крупнейшим землевладельцем в котором является группа «Разгуляй», покупающая дополнительные участки. В 2008 году группа владела 40 000 га, и планировала увеличить площади до 100 000 га. В развитых сельскохозяйственных районах земля – недешевый товар. Ведь она может приносить неплохую доходность. По данным директора по развитию компании «Партнеры земли» Юрия Сорокина, на этот сегмент даже кризис повлиял незначительно – спрос как был, так и остался, цена просела, но незначительно.

Еще одно удивительное явление, обнаруженное официальными властями, – рост спроса на земли промышленного назначения. В населенных пунктах такая земля, по официальной версии, стоит 4 600 руб. за сотку, вне населенных пунктов – 600 руб. за сотку. Участники рынка недвижимости, знакомые с ситуацией в Подмосковье, подтверждают увиденную властями тенденцию и говорят о росте спроса на небольшие промышленные участки площадью около 1 га. По данным генерального директора компании «Геодевелопмент» Максима Лещева, их покупают для организации небольших производств. Их коллеги, наблюдающие ситуацию в целом в России, уверены, что такой тенденции нет: во всех остальных регионах промышленную землю покупают либо для перевода ее в землю застройки и строительства жилых домов, либо для строительства логистических комплексов и автозаправочных станций.

Официальная ошибка

Все приведенные официальными источниками данные по стоимости земли могут быть лишь ориентиром, описывающим ту или иную тенденцию. К реальным цифрам они имеют весьма условное отношение. Например, власти уверены, что самый дорогой садовый участок был продан в 2008 году в Краснодарском крае по цене 6 000 рублей за сотку. Юрий Сорокин, имеющий непосредственное отношение к торговле такими участками, говорит, что средняя цена – 25 000 – 35 000 рублей за сотку . Рекорд же стоимости по данным Минэкономразвития поставлен в Петербурге, где в 2008 году был продан участок площадью 570 га за 10 млрд рублей, что, кстати, похоже на правду, в отличие от прочих данных.

Ошибка возникает на стадии оформления покупки: как обычно на рынке недвижимости и земли сумма договора для целей налогообложения занижается. Один способ – создать юридическое лицо, которое будет владеть землей, а продать уже долю в этом юрлице. Второй способ, которым пользуются участники земельного рынка, заключается в разделении договоров: одна часть суммы платится по договору купли-продажи участка, оставшееся по договору об оказании услуг. Таким образом, по данным Максима Лещева, цены могут занижаться в десять раз. А иногда и в пятьдесят.