Войти в аккаунт
Хотите наслаждаться полной версией, а также получить неограниченный доступ ко всем материалам?

Как победить в \"кастрюльных\" войнах?

Как победить в \"кастрюльных\" войнах?

В настоящее время на рынке недвижимости России существует специфический объект сделок – доля в праве собственности на жилое помещение. Право общей долевой собственности на квартиру возникает у лиц (членов семьи), участвующих в приватизации жилья, при разделе имущества супругов, при вступлении в наследство нескольких наследников. Нередко, между сособственниками возникает конфликт, основанный на личных неприязненных отношениях. Как правило, стороны такого конфликта не могут достигнуть договоренности о том, как совместно пользоваться квартирой или поделить ее (в натуре либо в денежном эквиваленте).

Обычно, в таком конфликте сособственников выделяются «сильная» и «слабая» стороны. Несмотря на то, что согласно Гражданскому Кодексу РФ все сособственники имеют равные права по проживанию в квартире, «сильная» сторона предпринимает все действия, направленные на фактическое «выживание» «слабого» из квартиры: препятствует в свободном доступе в квартиру, не дает пользоваться кухней, туалетом, ванной, натравливает милицию и т.д. Нередко под эти действия подводится какое-либо моральное обоснование, для того, чтобы в глазах третьих лиц (соседей, знакомых, родственников) выглядеть чуть ли не жертвой, защищающейся от якобы необоснованных посягательств на свою собственность со стороны «слабого» в конфликте.

В итоге у «слабого» на руках имеются только документы, подтверждающие его право проживать в спорной квартире, однако отсутствует фактическая возможность даже проникнуть в свое жилище, не говоря уже о том, чтобы спокойно жить там.

Большинство несправедливо обиженных собственников пытаются решить проблему в судебном порядке. Обратившись к юристам, они начинают долгие и затратные судебные тяжбы. И, как правило, суд выносит решение в пользу «слабого». Но что это дает? В плане разрешения конфликта абсолютно ничего. Более того, конфликт зачастую начинает развиваться по новому витку.

Обычно в таких конфликтных ситуациях, сторона «слабого» подает иск об устранении препятствий в доступе в квартиру и пользовании ей, а если есть возможность, то и иск об определении порядка пользования квартирой и выделе своей доли в натуре. Возможность такая есть, если спорное жилое помещение состоит из изолированных комнат и одна или несколько комнат соответствуют размеру доли «слабой» стороны.

Итак, суд выносит положительное для «слабого» решение; повторюсь, что сложностей с этим обычно не возникает. Но что дальше? Попасть в квартиру такой собственник может только один раз и то, лишь при помощи судебного пристава. Однако, как только пристав уйдет, начинается самая настоящая травля «слабого» с использованием уже знакомых нам методов, вплоть до смены замков на входной двери. Так что, однажды выйдя за продуктами, собственник рискует уже не попасть в свою квартиру.

У «слабого» остается только один выход – продать либо свою долю в праве собственности на квартиру, либо продать комнату (комнаты), если в его пользу вынесено решение суда о выделе доли в натуре. При этом, надо понимать, что покупка доли или комнаты в квартире с воинственно настроенными жильцами не представляет большого интереса для потенциальных покупателей. И тем не менее покупатели находятся.

Покупателей долей в «конфликтных» квартирах можно разделить на две группы:

1. Покупатели, которые приобретают долю для непосредственного проживания в квартире. Эти люди осознают, что им предстоит стать стороной в конфликте с другим собственником, но при этом они уверены в себе и надеются отвоевать достойные условия для проживания. Интерес у таких покупателей вызывают, прежде всего, уже выделенные в отдельный объект недвижимости комнаты, либо доли в праве собственности на квартиру, в которых теоретически возможно произвести такой выдел.

2. Вторая группа покупателей – это профессиональные рейдеры, которые выкупают доли для того, чтобы, используя свои методы, склонить «сильную» конфликтную сторону к адекватному поведению. Рейдерам интересна любая доля по приемлемой цене.

Вопрос о цене доли в квартире с конфликтными соседями не так прост, как кажется на первый взгляд. Большинство продавцов долей рисуют себе радужные, оторванные от реальности картины. Они производят оценку своей доли просто: оценивают квартиру вцелом и, исходя из этого, вычленяют стоимость своей доли. На самом деле, продать долю по такой цене нереально, ведь потенциальные покупатели в большинстве совсем не дураки и понимают, что продавец пытается перевесить на них свою головную боль в виде конфликтного сособственника.

Кроме того, следует иметь в виду, что продавцов доли, значительно больше чем покупателей. Поэтому и условия на рынке долей диктуют покупатели.

Оценка стоимости доли осуществляется по следующим принципам:

1. Если имеется теоретическая возможность выделить долю в натуре. Например, в двухкомнатной квартире с изолированными комнатами у продавца имеется 1/2 доля. За точку отсчета берется не большая комната, а меньшая. Если долю приобретает покупатель для непосредственного проживания, то стоимость доли будет составлять 60% – 80% от стоимости аналогичной комнаты в коммунальной квартире. Разница (скидка) в цене в 20% - 40% на самом деле не является слишком большой – ведь надо учитывать то, что продавцу придется потратить деньги и время на выдел доли в натуре в судебном порядке.

Если продавать долю рейдерам, то они выкупят ее сразу, но по еще меньшей цене: примерно 40% - 70% от стоимости аналогичной комнаты в коммуналке.

2. Если отсутствует возможность выделить долю в натуре. В этом случае найти покупателя доли для проживания в квартире, можно только в случае, если продавец имеет свободный доступ в квартиру, а еще лучше контролирует всю квартиру целиком, т.е. является «сильной» стороной в конфликте сособственников. Если же этого нет, то такую долю с радостью выкупят только рейдеры.

Процедура оформления сделки по продаже доли имеет некоторые нюансы. Дело в том, что в силу ст.250 ГК РФ при отчуждении одним из сособственников доли по договору купли-продажи, у другого (других) собственников возникает преимущественное право покупки этой доли по цене, за которую она продается. Продавец доли обязан уведомить сособственников о своем намерении продать долю по определенной цене. Форма уведомления: телеграмма, заказное письмо, лично под роспись. Если в течение месяца сособственники не приобретут долю, либо откажутся от ее приобретения, продавец вправе продать свою долю третьим лицам.

Существует законный способ избежать необходимости уведомлять другого собственника и ждать целый месяц. Дело в том, что ст.250 ГК РФ говорит только о возмездном отчуждении доли, т.е. о ее продаже. В случае же если собственник доли «дарит» ее третьему лицу, он не обязан уведомлять остальных сособственников об этом и ждать месяц их решения. Правда в этом случае, согласно тому же Гражданскому Кодексу РФ такая сделка как «дарение» с закулисной уплатой денег, может быть оспорена другими сособственниками и признана недействительно. Впрочем, доказать факт возмездности передачи доли практически нереально, ведь у истца в этом случае не будет никаких письменных документов, только эмоции и домыслы, а это, как говориться, «к делу не пришьешь».

Источник: pravovedoff.ru

{{ rating.votes_against }} {{ rating.rating }} {{ rating.votes_for }}

Комментировать

осталось 1800 символов
Свернуть комментарии

Все комментарии (0)

×
Заявите о себе всем пользователям Макспарка!

Заказав эту услугу, Вас смогут все увидеть в блоке "Макспаркеры рекомендуют" - тем самым Вы быстро найдете новых друзей, единомышленников, читателей, партнеров.

Оплата данного размещения производится при помощи Ставок. Каждая купленная ставка позволяет на 1 час разместить рекламу в специальном блоке в правой колонке. В блок попадают три объявления с наибольшим количеством неизрасходованных ставок. По истечении периода в 1 час показа объявления, у него списывается 1 ставка.

Сейчас для мгновенного попадания в этот блок нужно купить 1 ставку.

Цена 10.00 MP
Цена 40.00 MP
Цена 70.00 MP
Цена 120.00 MP
Оплата

К оплате 10.00 MP. У вас на счете 0 MP. Пополнить счет

Войти как пользователь
email
{{ err }}
Password
{{ err }}
captcha
{{ err }}
Обычная pегистрация

Зарегистрированы в Newsland или Maxpark? Войти

email
{{ errors.email_error }}
password
{{ errors.password_error }}
password
{{ errors.confirm_password_error }}
{{ errors.first_name_error }}
{{ errors.last_name_error }}
{{ errors.sex_error }}
{{ errors.birth_date_error }}
{{ errors.agree_to_terms_error }}
Восстановление пароля
email
{{ errors.email }}
Восстановление пароля
Выбор аккаунта

Указанные регистрационные данные повторяются на сайтах Newsland.com и Maxpark.com