Понятие \"коммунальная квартира\" в Москве становится архаизмом

Понятие «коммунальная квартира» в Москве становится архаизмом. По словам замгендиректора компании «Новый город» Александра Гениевского, такие квартиры банально кончились. Все приемлемые варианты уже отработаны, остались только жители, не готовые расселяться: «убежденные коммунисты» - пенсионеры, твердо решившие дожить свой век так, как они привыкли. Да некоторый процент хитрецов, уяснивших: их недвижимость постоянно растет в цене, и поэтому не спешащих ее продавать, предпочитая сдавать в аренду.
Те же немногие, кто продолжает жить в коммуналках, мечтая о собственной квартире, как правило, не спешат ее покупать: их гораздо больше интересует жилплощадь ближайших соседей. И когда освобождается комната в коммуналке, появляется масса вопросов: присоединить бесплатно или выкупить? Как? Кто имеет на это преимущественное право?

И перво-наперво: какие комнаты можно считать освободившимися? Закон на этот счет гласит – потирать ладошки можно начинать, если:

- ранее проживавшему нанимателю предоставлено другое помещение;

- наниматель уехал жить в другое место;

- наниматель утратил право на это жилое помещение;

- наниматель умер, договор найма прекращен.

Мы делили…комнату

Затем органы исполнительной власти решают, кому достанется приз: после того как в территориальное управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда поступила информация об освобождении комнаты, оно в течение месяца обязано письменно уведомить жильцов коммуналки об этом с предложением о ее присоединении или выкупе. Жильцы обязаны в течение месяца письменно же сообщить о своих намерениях. Если семье положена освободившаяся жилплощадь, и она согласна ее занять, возможность присоединения рассматривается на общественной жилищной комиссии при префекте округа. После того, как комиссия приняла положительное решение о присоединении комнаты, выпускается распоряжение префекта, выписка из него выдается на руки будущему жильцу – с ним заключается договор социального найма. И с этим договором - в свой ДЕЗ.

По Жилищному кодексу РФ (ст. 59) освободившееся помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в квартире нанимателям или собственникам на основании их заявления, если они на момент освобождения комнаты признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. (Тем, кто встал на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года, не обязательно быть признанными малоимущими, они сохраняют свое право на предоставление жилья по социальному найму). При отсутствии в квартире первоочередных претендентов на освободившуюся комнату ее дадут тем, которые не стоят в очереди на жилье, но могут быть признаны малоимущими, и к тому же у них меньше нормы предоставления общей площади на человека (18 кв. метров).

Пустующая комната на законных основаниях может достаться также льготникам - долгожителям коммуналок. По действующему городскому закону № 22 они становятся очередниками без учета норм занимаемой жилплощади. Сейчас таковыми признаются москвичи, прожившие в столице в общей сложности не менее 40 лет и обитающие в коммунальной квартире:

- последние 10 лет при наличии полного общего трудового стажа;

- последние 5 лет, если есть инвалидность 1-й и 2-й групп.

Право на допплощадь независимо от нормы постановки на учет имеют также люди, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, если у них есть на то медицинская справка.

Если же на освободившуюся комнату претендуют две и более семьи, и все имеют право ее получить, тогда спорное дело выносится на обсуждение окружной жилищной комиссии.

При этом учитывается: год постановки на учет; сколько квадратных метров приходится на одного члена семьи; дата регистрации на занимаемой площади; состав семьи; состояние здоровья, возраст, планировка помещения и т.д.

Разрешили - покупай

Если же среди проживающих в коммуналке нет малоимущих и очередников на улучшение жилищных условий, а также тех, кто обеспечен жилплощадью на одного члена семьи меньше социальной нормы, освободившееся жилье предоставляется по договору купли-продажи (ст. 59, ч. 3 ЖК РФ), но при условии, что нормы жилплощади позволяют это. По прежнему ЖК было так: живешь на площади менее 18 кв.м.на человека – пожалуйста, присовокупляй комнату. Если имеешь больше 18 кв.м. – выкупай. Теперь появились ограничения: при превышении нормы жилплощади даже выкуп не положен. В частности, выкупить пустующую жилплощадь могут только москвичи, постоянно зарегистрированные и проживающие в этих квартирах по договорам социального найма, либо имеющие жилье в собственности.

Необходимое условие продажи комнаты нанимателю - его согласие на приватизацию покупки. Желающие выкупить комнату в течение месяца предоставляют в окружное управление следующие документы:

- заявление о покупке свободного жилого помещения;

- единый жилищный документ;

- экспликацию и поэтажный план на квартиру;

- расчет цены продажи жилого помещения, произведенный БТИ.

Далее пакет документов претендентов представляется на Городскую комиссию по приватизации и управлению жилищным фондом. Если комиссия примет положительное решение, с покупателем заключают договор купли-продажи. Основанием для заключения договора является справка-разрешение на выкуп, а сам договор подлежит госрегистрации.

Каждому - своя цена

Далее начинается самый интересный вопрос – финансовый. Цена продажи освободившейся жилплощади рассчитывается ГорБТИ и утверждается Городской комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом по одному из трех вариантов:

- стоимость с учетом удорожания строительной продукции;

- технических характеристик дома и квартиры;

- с учетом месторасположения дома.

Существуют определенные формулы, коэффициенты – в результате получается три стоимости. А дальше уже Городская комиссия решает, по какой из них продавать. Подход сугубо индивидуальный: учитывается, главным образом, возможность заплатить за комнату и социальный статус. Преимущества у тех, кто давно живет в коммуналке. Проверяется, есть ли у них льготы, нет ли другой недвижимости в собственности. Если да, у них больше шансов, что комнату оценят по первому, более дешевому варианту.

Если имеются несколько претендентов на освободившуюся жилплощадь, она может быть продана при согласии всех нанимателей либо собственников комнат в коммунальной квартире им в долевую собственность. Спорные вопросы между претендентами на выкуп рассматриваются судом.

***

И, наконец, если от покупки комнаты все отказались, и ни у кого нет оснований присоединить ее бесплатно, в комнату могут вселить по договору социального найма других жильцов, со «стороны». То есть квартира как была коммунальной, так таковой и остается. Но сегодня такой вариант можно рассматривать как фантастический: городским властям коммуналки давно не по нутру. А уж чтобы среди обитателей «террариума единомышленников» не нашлось никого имеющего прав, возможностей или хитрых законодательных путей для расширения своей жилплощади – на это рассчитывать не приходится. Чай, не при коммунизме живем…