Российская ипотека: каков диагноз?

Эксперты прогнозируют рост ставок по ипотечному кредитованию, вызванный нехваткой ликвидности жилья. Но с одной стороны, низкая платежеспособность населения и высокие процентные ставки не обеспечивают доступность жилья, с другой — российский ипотечный рынок пока еще не утратил привлекательности для иностранных инвесторов.

До американского кризиса ипотека рассматривалась в качестве «модного инструмента», за счет которого можно было либо сделать свою карьеру, либо поправить жилищные условия или материальное положение. Цели и результаты зависели от квалификации участника ипотечного рынка. Экономический коллапс неожиданно перемешал карты и у опытных, и у случайных игроков.

По статистике Министерства регионального развития, максимум 2% населения сегодня действительно могут купить квартиру, еще 15-20% в состоянии воспользоваться ипотекой за счет своих собственных или привлеченных ресурсов. А 3,4 млн семей даже теоретически не способны самостоятельно решить квартирный вопрос и десятилетиями стоят в очередях в ожидании, когда государство и им выделит бесплатную жилплощадь.

«Когда совместно с Минрегионом мы разрабатывали долгосрочную стратегию массового строительства жилья, мы рассчитали, что нужно построить примерно 2 млрд кв. м., чтобы хоть как-то выйти из создавшегося положения», — комментирует приведенные выше цифры вице-президент Ассоциации строителей России, председатель Совета Национальной Ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР), Владимир Пономарев. По его словам выходит, «чтобы население могло получить квартиры в течение 3-5 лет, нужно возвести еще примерно 40% от уже существующего объема».

По данным того же Минрегиона на сегодняшний день обеспеченность жильем составляет 21,1 кв.м. на человека в среднем по стране, в то время как европейский стандарт в 2 раза больше. Правда в министерстве надеются, что при успешной реализации стратегии обеспеченность в обозримом будущем дойдет до уровня 36 кв.м. на человека, а социально незащищенные категории граждан, будут ждать своей очереди не более трех лет. Но пока это все планы, и при существующем раскладе эффективность ипотечного кредитования оказывается под вопросом. Просто брать ипотеку некому, да и темпы строительства катастрофически не успевают за спросом.

С другой стороны, по заверениям заместителя председателя правления «ГПБ-Ипотека» Александра Егорова «с российским ипотечным рынком пока еще ничего плохого не случилось». В доказательство он приводит следующий факт: кризис американской системы ипотечного кредитования был вызван в первую очередь бесконтрольным повышением привлекательности и доступности ипотечных программ для необеспеченных слоев населения. В краткосрочной перспективе использовались процентные ставки ниже рыночных и фиксация доступных месячных выплат на короткий срок. Банки не несли долгосрочных рисков по таким кредитам, так как они рефинансировались в первый же месяц после выдачи.

Такая политика на фоне постоянного роста цен на недвижимость создавала иллюзию благополучия ситуации на ипотечном рынке. Однако в последние полтора года цены на жилые дома и квартиры в Америке снижались. В результате значительное количество заемщиков потеряло экономические стимулы для дальнейшего исполнения своих обязательств по взятым ипотечным кредитам. Это спровоцировало цепь переоценки активов, которыми располагали другие компании, и в конечном итоге вылилось в их девальвацию.

По мнению Егорова, хедж-фонды, являющиеся одной из движущих сил развития любых форм инвестиций, прекрасно понимают, что через какое-то время, разобравшись, кто кому может давать деньги, они будут вынуждены наверстывать упущенное, зарабатывать эти средства для своих вкладчиков, и ипотека станет одним из тех направлений, куда будут приходить инвестиции.

Заместитель генерального директора по правовым вопросам ОАО «Русская ипотечная акцептная компания» (РИАКОМ), председатель Комитета по секьюритизации НАУИР, Александр Казаков и вовсе считает, что американский ипотечный кризис в целом имел позитивное влияние на развитие отечественного рынка. По его мнению, «Россия отстает от Штатов на 25-30 лет», и, наблюдая со стороны за событиями в США, должна была сделать правильные выводы из увиденного. «Мы имеем все шансы избежать в дальнейшем подобного кризиса у нас, если не будем слепо доверять рейтинговым агентствам и копировать американскую ипотечную модель», — заметил Казаков.

И все же, кризис нанес ощутимый удар по отечественному рынку. И выразился этот удар в дефиците ликвидности. Зарубежные инвесторы с симпатией смотрят в сторону России, но поскольку ликвидности нет, никто не знает по каким ценам покупать российские активы. «Мы не можем в полной мере опираться на внешние фондовые рынки, — утверждает Казаков. — Это вопрос национальной безопасности. У нас должен быть свой развитый внутренний рынок». С такой постановкой вопроса соглашается Владимир Пономарев: «Если мы не создадим вторичный рынок закладных в ближайшее время и не предпримем меры по его стимулированию, то у нас возникнут проблемы. Темпы роста и объемы ипотечного кредитования неминуемо начнут замедляться».

Получается, что американский ипотечный кризис, повлекший приостановку ряда российских сделок по секьюритизации продемонстрировал, что владельцы российских активов не могут целиком ориентироваться на международные рынки. Значит, первостепенной задачей становится развитие внутреннего рынка, возможное только при наличии двух условий. На первое место эксперты ставят существенную либерализацию российского законодательства в области ценных бумаг. По их мнению, это позволит эмитентам более свободно формулировать условия выпуска, обращения и погашения ценных бумаг. Второе место отводится участию Пенсионного фонда РФ в качестве инвестора на рынке ипотечных ценных бумаг, хотя в России подобных прецедентов еще не было.

При этом в качестве средства решения жилищного вопроса для населения российская система ипотечного кредитования на сегодняшний день исчерпала свой потенциал. 98% ипотечных кредитов выдаются на приобретение жилья на вторичном рынке. Растет спрос, растут процентные ставки, а вот сопутствующего повышения предложения пока что не наблюдается.

Заместитель генерального директора по аналитике ОАО «Русская ипотечная акцептная компания» (РИАКОМ) Сергей Кадук говорит о том, что «на данный момент ставки, по которым банки могут привлечь деньги, выросли на 1,5-2%, а то и 2,5%. Поэтому стоит ожидать, что примерно та же моржа будет транслироваться и на ипотечный рынок, а значит и доступность кредитов будет несколько иная». Главный экономист «Альфа-банка», Наталья Орлова утверждает, что эта тенденция связана с нехваткой ликвидности и в обозримом будущем ставки будут расти.

Все эти симптомы не дают возможности поставить однозначный диагноз. Казалось бы, «пациент скорее мертв, чем жив» – с такой платежеспособностью населения и такими процентами ипотека перестает обеспечивать доступность жилья. Хотя, если посмотреть под другим углом, «пациент скорее жив, чем мертв» — российский ипотечный рынок по-прежнему не утратил привлекательности для иностранных инвесторов, была бы ликвидность.