\"Доступное жилье\": удастся ли решить уравнение с несколькими известными проблемами?

На модерации Отложенный Проблема доступного жилья — вопрос болезненный для большинства жителей нашей страны. Ни для кого не секрет, что миллионы россиян мечтают о собственной квартире десятилетиями, а каждая четвертая семья проживает в домах, находящихся в ветхом или даже аварийном состоянии. Тем не менее, по последним данным Минрегионразвития, 90% квартир в нашей стране приобретает всего 15% населения, причем, основные денежные средства инвестируются в жилую недвижимость крупных городов. Причина этой диспропорции известна — высокие цены на недвижимость отнюдь не соответствуют уровню доходов большей части граждан России, для которых не только накопить собственные средства, но и даже получить ипотечный кредит — труднодостижимая мечта.

Тем не менее, хотя на первый взгляд основной проблемой в деле обеспечения граждан России доступным жильем считается отсутствие у населения достаточного количества средств на приобретение собственных квартир, сейчас становится все очевиднее — жилье не может быть доступным по той причине, что его строительство в необходимых количествах невозможно физически.

В больших городах, где сейчас сконцентрированы основные объемы строительства жилья, как правило, для массовой застройки уже не осталось места, а перспективы точечной жилищной застройки практически исчерпаны. Будущее нацпроекта "Доступное и комфортное жилье — гражданам России" во многом зависит от успешного освоения пока еще существующих свободных площадок внутри населенных пунктов в регионах, а также новых территорий, расположенных за пределами крупных городов, которые позволяют создавать новые города-спутники, входящие в состав уже существующих агломераций. Представители федеральных властей уже неоднократно заявляли о своей готовности сотрудничать с бизнесом для скорейшего решения этой проблемы. И, со своей стороны, крупные российские компании уже сегодня готовы выступить в этом вопросе в роли стратегических партнеров государства, разумеется, не без выгоды для себя.

Однако, выражая готовность принять участие в программах нацпроекта "Доступное жилье", девелоперы рассчитывают на поддержку государства, так как, начиная масштабное строительство в "чистом поле", инвесторы в первую очередь сталкиваются с проблемами подведения коммуникаций и развития транспортной инфраструктуры участков. Это основные факторы, приводящие к удорожанию проектов и существенно сказывающиеся на плановых сроках строительства.

22 июня этого года представители Росстроя, Минрегионразвития, Минтранса и Федерального дорожного агентства рассмотрели заявки, поданные российскими инвесторами на участие в нацпроекте "Доступное жилье". Согласно принятому 5 мая 2007 года постановлению правительства РФ "Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства", для участия в конкурсе необходимо было представить комиссии проекты комплексной застройки площадью более 1 млн кв. м жилья, срок реализации которых не должен был превышать 10 лет. В итоге чиновники выбрали 22 проекта из 39 представленных (общая площадь застройки 42,8 млн кв. м), которые могут отныне рассчитывать на поддержку государства. Среди победителей конкурса — проект строительства района "Академический" в Екатеринбурге (9 млн кв. м жилья), представленный компаний "Ренова" Виктора Вексельберга. По планам компании Coalco в Подмосковье планируется возведение 10,83 млн кв. м нового жилья в городе-спутнике Большое Домодедово, а в Санкт-Петербурге владелец "Главстроя" Олег Дерипаска уже в этом году собирается запускать два крупных проекта общей площадью около 5,5 млн кв. м. В сумме реализация только упомянутых проектов позволит построить около 6 млн кв. м жилья до 2010 года.

Впрочем, итоги конкурса на строительство доступного жилья — всего лишь официально подтвержденное свидетельство "добрых намерений" обеих сторон. По своей сути "проекты комплексного освоения территорий" — это настоящие новые города, сопоставимые по количеству населения с такими городами, как Калининград или Сочи. Так, в Большом Домодедове будет жить более 450 тысяч человек, в микрорайоне "Академический" — 350 тысяч. В последний раз такие объемы жилья строились во времена СССР, и доподлинно не известно, будет ли забота о доступном жилье для граждан по-прежнему в числе основных государственных приоритетов и не потеряют ли инвесторы со временем интерес к своим проектам. За 10—15 лет многое может измениться по объективным причинам, в том числе и заявленная инвесторами привлекательная цена за квадратный метр жилья эконом-класса.

Грандиозные планы правительства по массовому строительству жилья упираются не только в "земельную" проблему: на запланированные нацпроектом объемы строительства в России просто не производится необходимое количество стройматериалов. Специалистами компании "Интеко", президент которой Елена Батурина является заместителем руководителя группы по нацпроекту "Доступное жилье", были проведены комплексные исследования российского рынка строительных материалов. "Анализировали состояние рынка цемента, кирпича, строительных конструкций с учетом экспорта и импорта данного вида продукции. Сравнивали реальное положение дел с данными официальных источников — расхождения огромные", — говорит представитель компании Вадим Догадайло.

Существует опасение, что в процессе реализации заявленных долгосрочных проектов комплексного освоения территорий себестоимость строительства может вырасти, несмотря на все усилия государства. Например, цены на стройматериалы растут на 30% в год, а по некоторым позициям на все 50%, что, естественно, сказывается на цене квадратного метра. Одной из основных причин неуклонного подорожания является дефицит строительных материалов, и в первую очередь основного "хлеба" строительной отрасли — цемента, который производится в количестве, отнюдь не соответствующем заявленным объемам массового строительства.

Впрочем, представители строительного бизнеса, не дожидаясь значительных преференций от государства, уже вносят свой реальный вклад в реализацию нацпроекта "Доступное жилье" — не только непосредственно участвуя в возведении жилья, но также строя и реконструируя предприятия стройиндустрии и промышленности строительных материалов. В настоящее время все крупнейшие производители цемента — компании "Евроцемент", "Интеко", "Базэл" наращивают выпуск этого главного сырья для строительства, ускоренными темпами расширяя и модернизируя свои производства, инвестируя при этом значительные средства в перевод своих технологических линий по выпуску цемента на экологичный и энергоэкономичный "сухой" способ, а также в мероприятия по защите окружающей среды. Так, например, на Верхнебаканском цементном заводе "Интеко" (ВБЦЗ), расположенном под Новороссийском, все производство переведено на "сухой" способ. А в ближайших планах — создание на базе двух заводов, принадлежащих компании (ВБЦЗ и "Атакайцемент"), крупнейшего в южном регионе России предприятия производственной мощностью 5 млн тонн цемента в год.

При этом крупные компании инвестируют не только в цементные заводы, но и в производство железобетонных панелей для строительства домов, создавая по сути материальную базу для практической реализации нацпроекта. Относительно недорогое жилье в панельных домах пользуется большим спросом в регионах, поэтому компании ПИК, "Интеко", СУ-155 увеличивают их выпуск на своих домостроительных комбинатах — соответственно в Ивановской, Ростовской и Нижегородской областях. Достаточно упомянуть масштабную реконструкцию Ростовского комбината крупнопанельного домостроения (ККПД), приобретенного той же "Интеко". После модернизации предприятия, потребовавшей значительных инвестиций, выпускаемые ККПД готовые железобетонные конструкции позволят строить порядка 250 тыс. кв. м жилья в год, причем совершенно новой, "социальной" серии. Так, здесь впервые в региональном проекте массовых серий будут предусмотрены наиболее востребованные комфортные однокомнатные и двухкомнатные квартиры, которые благодаря уменьшенным площадям значительно дешевле других вариантов, представленных на местном рынке недвижимости. Строительство типового жилья новых серий производства ККПД, часть из которого будет реализована в рамках социальных программ, будет вестись в Батайске, Новочеркасске, а также Аксайском и Мясниковском районах Ростовской области. ООО "ККПД-Инвест" ("Интеко") недавно выиграло конкурс на право застройки двух участков общей площадью в 33 га в западной части Ростова-на-Дону. В настоящее время компания разрабатывает проект комплексного развития данной территории, предусматривающего подведение необходимых коммуникаций и возведение двух микрорайонов нового жилого массива Левенцовка. Планируется, что в новом районе столицы Южного федерального округа будет жить свыше 90 тыс. человек.

Таким образом, получается, что, модернизируя предприятия стройиндустрии и реконструируя цементные заводы, увеличивая объемы строительства наиболее востребованных на рынке жилья квартир эконом-класса, бизнес уже сегодня на деле помогает государству в решении одной из наиболее остро стоящих социальных проблем. Однако, чтобы этот процесс набирал дальнейшие обороты в масштабах всей страны, бизнесу необходима реальная поддержка со стороны федеральных властей, обеспечивающих комплекс мер, направленных на то, чтобы участие предпринимателей в долгосрочных инвестиционных проектах было гарантированно экономически выгодным. Только тогда значительное число частных компаний, занимающих в настоящее время выжидательную позицию, будет участвовать в практической реализации одного из важнейших национальных проектов.

И если это все-таки произойдет, то запланированное масштабное строительство по всей стране новых микрорайонов на сотни тысяч жителей, а вместе с ними и новых автомобильных дорог, электростанций, предприятий строительной индустрии, объектов социальной сферы перейдет в практическую плоскость. А это не только позволит в полном объеме реализовать нацпроект "Доступное жилье", но и станет мощным толчком для экономического развития всех регионов России, а не только Москвы и Санкт-Петербурга, традиционно представляющих интерес для вложения капитала, будет способствовать созданию достаточного числа новых центров инвестиционной привлекательности, соответствующего огромным масштабам территории нашей страны, а следовательно (и это отнюдь не просто высокие слова) — служить укреплению российской государственности.