Что делать, если дом сносят и нужно переселяться

Если Вы живёте в старой пятиэтажке или панельном 9-12-этажном доме, то вполне возможно, что Ваш дом наметили на снос или реконструкцию.

Но волноваться специалисты советует всем, кто живёт не в новом монолите или признанном памятнике архитектуры. Согласно новому генплану реконструкции и развития Москвы до 2025 года (открытые слушания до 12 августа 2009 года, после чего утверждение), кроме сноса старых хрущёвок и панельных домов, политику точечной застройки сменят на политику реконструкции целыми кварталами. Что означает временное, но всё же отселение. Полностью Генплан-2025 (11 книг) доступен на сайте Москомархитектуры .

Чтобы быть абсолютно уверенным в вопросе сноса или реконструкции своего конкретного дома, позвоните в префектуру своего округа и узнайте, где идут открытые слушания по интересующему району. Слушания проходят в рабочие дни с 12:00 до 20:00. Специалисты индивидуально расскажут обо всех изменениях в вашем районе, покажут план. Или позвоните в управу своего района специалисту по жилищному хозяйству. Всё это не так сложно, как кажется.

Как не потерять своё при сносе дома?

Власти города собираются снести не только пятиэтажки, но и весь морально устаревший жилой фонд. То есть всё, что строилось до 80-х годов прошлого века. Цифры. Всего снесут 20 млн кв м жилья. Из них 13 млн - панельные, блочные и кирпичные пятиэтажки. Около 5 млн - панельные 9- и 12-этажные дома. И 3 млн - брежневские многоэтажки.

Сносить будут по принципу - сначала самые ветхие в престижных районах и около крупных магистралей, затем остальные. Чтобы оставить жителей в том же районе (кроме ЦАО и Зеленограда, это в основном соблюдается), нужно отстроить один большой дом для первого переселения (стартовый дом), а потом постепенно достраивать и ломать следующие. Уровень шума в таких районах, скорее всего, будет высокий - несмотря на законы о тишине и конституционное право на отдых, стройки идут днём и ночью. Такое положение вещей удешевит близлежащие дома на несколько лет, если не пятилетку.

Уведомить о переселении обязаны в письменном виде не менее чем за год. Вне зависимости от правового статуса квартиры (муниципальная или собственная) жителям сносимых домов предложат на выбор - квартира или деньги: безнал по рыночной стоимости бывшей квартиры (собственникам) и субсидия на покупку жилья (нанимателям). Также, вне зависимости - собственник или наниматель, новая квартира не может быть меньше предыдущей.

Что нужно знать, чтобы не попасть в сложное положение?

Муниципальное жильё

Новое жильё будет предоставляться по социальным нормам, но не меньше бывшего. Если квартирка маленькая, то увеличение площади может быть осуществлено в следующих цифрах:

• одинокий человек 33 кв. м
• семья из двух человек 36 кв. м
• семья из трёх человек 54 кв. м
• семья из четырёх и более человек - из расчёта 18 кв. м на каждого

Если квартир нужного метража нет, могут безвозмездно добавить метры, но обычно не более 9-10 метров общей площади. Возможен частный компромисс - квартира больше, но дальше.

Раньше, если в квартире жили разные семьи, давали две квартиры. Сейчас это правило соблюдается, только если лицевой счёт был разделён пять или более лет назад. В остальных случаях - зависит от районной жилищной комиссии, уступчивости жителей (например, согласие уехать на выселки).

Взрослые дети и родители не считаются разной семьёй, если дети не находятся в браке или разведены. Под особое положение попадают многодетные семьи - их обычно не обижают.

В вашей квартире постоянно зарегистрировано много людей (допустим, восемь человек) и вы думаете получить несколько квартир, т.к. квартиру 144 кв. м вряд ли дадут? Это не совсем так. Если члены семьи были зарегистрированы менее пяти лет назад (кроме родившихся детей в этот период), это правило может не соблюдаться.

Если вы всё же рассчитываете получить несколько квартир, нужно заранее подготовиться. Тут всего два пути - соглашаться на отдалённые районы или запастись нужными документами на случай борьбы. Доказать юридический факт разных семей; если есть несовершеннолетние дети или нетрудоспособные иждивенцы, обивать пороги органов опеки (их вызовут в суд); писать письма в различные инстанции; поднимать все имеющиеся связи. Кроме того, купить электрическую плитку и генератор - выжимать из дома будут по-взрослому, отключая все удобства, не дожидаясь решения суда.

По закону если положено две квартиры, то одну из них вправе дать в чужом районе.

В остальном жителей муниципальных квартир, не имеющих притязаний на большую площадь, переселяют относительно безболезненно. Но специалисты советуют не расслабляться и не ждать, когда к вам придут с предложениями. Может оказаться, что более ловкие соседи разобрали лучшие варианты - планировка, этаж, куда выходят окна.

Собственная квартира

Для начала нужно знать, что при сносе дома собственников не переселяют. Происходит изъятие жилья путём выкупа. По закону изъятие возможно только для государственных или муниципальных нужд. Например, если на месте вашего дома планируют построить частное офисное здание, решение оспаривается в суде.

Выкуп собственного жилья осуществляется по трём схемам:

• предоставление другого равноценного жилья или денежной компенсации за него
• предоставление денежной компенсации за жильё
• предоставление жилья по договору социального найма в районах массовой застройки

Также нужно знать, что, если собственник не зарегистрирован в сносимой квартире, а значит, зарегистрирован где-то ещё (неважно, в муниципальной квартире родственника или второй собственности), могут возникнуть сложности - будут предлагать только деньги. Это тоже инструмент манипулирования жилищной комиссии.

С собственниками вообще многое сложно. Новое строительство не предусматривает комнаты 9-13 кв. м, а значит, ваша трёхкомнатная квартира общей площадью 60-70 кв.

м под вопросом. Сейчас такого размера строят «двушки» и даже «однушки».

Равнозначная или равноценная? Этот вопрос решает жилищная комиссия вашего района. Равнозначная квартира - столько же комнат, равноценная - равная по метражу или стоимости.

Но тем, кого только собираются переселять, повезло больше, чем «первопроходцам». Судебные прецеденты вселяют надежду. В «равноценность» жилья стали входить такие параметры, как количество комнат и потребительские качества, определяющие эксплуатационные свойства квартиры и удобство. Но всё же рыночная цена - определяющий фактор.

Собственник имеет право привлечь независимого оценщика - лицо или организацию, имеющие лицензию на право осуществления оценочной деятельности.

Кроме понятия «рыночная стоимость», существует понятие «выкупная стоимость». В неё включены не только стоимость квартиры, но прошлые и будущие расходы, связанные с выселением (например, ремонт, переезд), и недополученные доходы (например, аренда).

Поэтому собственнику нужно подготовить необходимый доказательный пакет документов, который поможет увеличить выкупную стоимость, на основании чего требовать лучший вариант.

Однако, москвичам-собственникам возможно и не придется бороться за количество комнат. Как рассказал мне архитектор СЗАО на открытых слушаньях Генплана, мэр Юрий Лужков заявил, что бесплатные улучшения закончились. У города больше нет возможностей.

Новые дома строят из современных материалов, с хорошими коммуникациями, электрическими плитами, даже с пластиковыми окнами. Но кухни в таких квартирах - те же 5 метров, комнатки - по 9-11 метров. Пятиэтажные «хрущевки» просто превратились в двадцатиэтажные «лужковки». И метраж сохранен, и количество комнат - все для людей.

Исходя из такой политики градостроительства, единственным вариантом избавиться от ненавистных пятиметровых кухонь, будет согласие уехать на окраину города.

Если квартира была приватизирована, а не куплена и вас не устраивают возможности смены жилья, можно сделать деприватизацию, предварительно изучив все варианты получения новой квартиры в двух случаях.

Вместо квартиры или денежной компенсации собственник может получить новое жильё по договору социального найма. Это происходит, если собственник признан нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоит в очереди на улучшение.

Тогда можно требовать предоставления жилья по социальной норме на условиях социального найма в районах массовой застройки. В данном случае действуют те же правила, что и при расселении муниципальных квартир.

Если в новой квартире площадь больше социальных норм на 9 кв. м на человека, доплата не берётся и заключается договор социального найма. Если больше 9 кв. м - заключается договор коммерческого найма.

Общие советы

Обычно самый первый предлагаемый вариант не самый лучший. Первая волна рассчитана на терпеливых и во всём соглашающихся людей. Вторая - компромиссная, третья бывает крайне редко. Но, это очень тонкий вопрос, на грани. Советовать пропускать первый вариант «не глядя» было бы преступлением против людей. Отказывайтесь только если уверенны в своих силах и предложенная квартира совершенно не подходит. У всех свой интерес: у власти - отселить как можно скорей и дешевле, у жителей - получить достойную квартиру.

Нужно торговаться. Жили в пяти минутах ходьбы от метро, около вас была школа или детский сад для ребёнка, поликлиника? Это социальные удобства и разменная монета для торга.

Будьте активны. Требуйте на просмотр несколько вариантов одновременно, чтобы не выглядело как отказ. Если потребуется - возьмите отпуск. Власти не любят активных и боятся объявленной войны с коррупцией - никогда не знаешь, сделают ли тебя показательным примером для наказания или нет.

Но активность активности рознь. Сразу после уведомления о сносе дома (обязаны за год) - одно, когда вы остались единственным несъехавшим жителем в уже разграбленном доме - другое. В первом варианте - компромиссные решения и переговоры, во втором - принцип, суды и круговая порука чиновников.

Если у вас в квартире есть переделки - оформите их официально, не подставляйтесь. Незаконные переделки могут стать инструментом давления властей - штрафы, угрозы. По Жилищному кодексу при крупных переделках, грозящих устойчивости дома, допускается изъятие жилья.

Что делать, если дом назначен на реконструкцию?

Если дом назначен на капитальный ремонт или реконструкцию, то жителей дома должны отселить на время работ. Отселение осуществляется в дома из манёвренного фонда.

На временные квартиры заключают договор краткосрочного найма, при этом все права на старую квартиру сохраняются как за нанимателями, так и за собственниками. Оплачивать коммунальные расходы за квартиру в реконструируемом доме не нужно, но собственники будут продолжать платить налог на собственность.

По возвращении в обновлённые дома можно не узнать свою квартиру. Нанимателям в таком случае могут предоставить новое жильё, соответствующее старому, а собственнику на выбор другую квартиру или компенсацию.

Требовать определённое количество комнат, этаж и прочие привычные удобства во временном жилье не получится. Как и отказаться от временного переселения.

По большому счёту временное переселение хуже, чем просто переселение. Ведь доступ в ваши квартиры будет свободный, а значит, практически всё нужно будет вывезти, включая мебель. После чего разместить вывезенное во временном жильё и жить на чемоданах около года. Предусмотреть такие моменты, как приостановка договора с интернет-провайдером и даже снятие счётчиков учёта воды и электричества - их банально могут украсть.

Поэтому советов немного. Не пропустить момент и выбрать квартиру получше, оговорить все финансовые расходы по переезду, не делать ремонт.