Войти в аккаунт
Хотите наслаждаться полной версией, а также получить неограниченный доступ ко всем материалам?

Квартиры – убыточная инвестиция?

Квартиры – убыточная инвестиция?
Начав обсуждение покупателя жилья в столичном регионе, невозможно не коснуться такой темы: а является ли покупка жилья инвестицией? К этому вопросу есть два подхода.

Классика экономического жанра гласит, что покупка любой недвижимости – это вложение, то есть инвестиция, невзирая на то что квартира единственная и покупается для вашего проживания. Доходность принято считать в первую очередь по росту стоимости этой недвижимости. В общем, если взять среднюю цифру такого прироста в Москве за прошедшие 10-12 лет, то она составит где-то 25-20% в год, не считая последних двух лет, особенно урожайных, когда доход владельцев недвижимости составил до 50%.
Но есть и другой подход к этой проблеме, который, как мне кажется, более честен и более близок к реальности. Если ты пользуешься недвижимостью, то ее ни в коем разе нельзя считать инвестицией. Автор бестселлеров «Мой богатый папа» Р. Кийосаки предлагает один весьма действенный критерий: если объект в целом (за определенный период времени) приносит доход, то смело можете записывать его себе в активы и считать своей выгодной инвестицией. Если же от него одни расходы, то это пассив, и инвестицией его считать никак нельзя.
Теперь задайте себе вопрос: ваша квартира(ы) приносит вам доход? Или вы несете расходы по ее содержанию, не получая никакого дохода? В последнем случае это инвестицией назвать трудно, это всего лишь вещь, дорогая, но необходимая вам для жизни. Такая же, как машина, еда или одежда.
В актив квартиру можно занести, если вы сдаете ее в аренду, и платежи покрывают все ваши издержки по ее содержанию и оплате налогов. В Америке, откуда родом Кийосаки и где сейчас разразился ипотечный кризис, весьма выгодно было покупать квартиру или дом по ипотеке, чтобы сдавать в аренду. Это было активом до тех пор, пока платежи по аренде были выше платежей по ипотеке. Сейчас, с поднятием банковских ставок, платежи по кредиту резко возросли, и недвижимость стала приносить не доход, а убытки.
В России же ситуация в последние лет 7 была такова, что никакие платежи по аренде не покрывали ипотечных платежей. «Собственник» исследовал эту ситуацию более года назад: ипотечный платеж за «однушку» почти в 2 раза превышал тот доход по аренде, который можно было получить на рынке. Сейчас цены на аренду выросли на 25%, а цены на покупку топчутся на месте, и этот разрыв несколько сократился – до 1,5. Но все равно инвестицией или активом назвать это трудно.

Частные инвесторы, как ни странно, у нас считать научились даже лучше американцев, и на московском рынке их не осталось – они все ушли в регионы. Однако теперь на этот рынок собирается выйти государственная «артиллерия» в виде московского правительства. Концепция развития системы домов коммерческого использования (читай: доходных) уже разработана, документы направлены на согласование в столичное правительство, рассказал заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев. В сущности, год назад было заявлено о том, что такая программа разрабатывается – и вот она вам. Новая концепция предполагает введение трех категорий арендной платы за такие квартиры. Первая категория составит приблизительно 100-110 руб. за кв. м, то есть примерно 4000 руб. в месяц за «однушку». Во второй ценовой категории, помимо самой аренды, будет взиматься плата за капитальный ремонт в размере 25 руб. за кв. м – и цена аренды составит от 5000 руб. Жилье третьей группы будет сдаваться по ценам, близким к рыночным.
Никто не упрекнет московское правительство в отставании от рыночных трендов – а чаще всего они эти тренды и формируют. Идея с доходными домами выглядит утопической и совсем неприбыльной. Но на самом деле прибыль есть, просто формируется она исходя из того, что в ином случае это жилье бы раздавалось бесплатно. Лучше сдать в аренду и получать хоть небольшой доход, скажем, 48 тыс. руб. в год. Очевидно, что таких домов сначала будет совсем немного, а потом, когда их станет побольше, цены за аренду станут тоже другими. «В рамках этой системы до 2012 года планируется ввести 70-80 бюджетных домов, которые будут находиться на балансе города, и 250-300 коммерческих, принадлежащих на правах собственности физическим и юридическим лицам», – сказал Федосеев.
Что ж, похоже на то, что времена заоблачных прибылей, получаемых на строительстве жилья и на росте стоимости, подходят к концу, и инвесторам пора задуматься о создании «тихой гавани» в виде небольшого, но стабильного денежного потока от недвижимости, как это принято в цивилизованном мире. К тому же этот сектор рынка еще мало контролируется и регулируется государством. А арендаторам пора задуматься о покупке квартиры вовсе не с инвестиционными целями (они, как мы обсудили выше, утопичны), а с целью обзавестись своим уголком и не зависеть от цен на аренду.
Источник: sob.ru

{{ rating.votes_against }} {{ rating.rating }} {{ rating.votes_for }}

Комментировать

осталось 1800 символов
Свернуть комментарии

Все комментарии (0)

×
Заявите о себе всем пользователям Макспарка!

Заказав эту услугу, Вас смогут все увидеть в блоке "Макспаркеры рекомендуют" - тем самым Вы быстро найдете новых друзей, единомышленников, читателей, партнеров.

Оплата данного размещения производится при помощи Ставок. Каждая купленная ставка позволяет на 1 час разместить рекламу в специальном блоке в правой колонке. В блок попадают три объявления с наибольшим количеством неизрасходованных ставок. По истечении периода в 1 час показа объявления, у него списывается 1 ставка.

Сейчас для мгновенного попадания в этот блок нужно купить 1 ставку.

Цена 10.00 MP
Цена 40.00 MP
Цена 70.00 MP
Цена 120.00 MP
Оплата

К оплате 10.00 MP. У вас на счете 0 MP. Пополнить счет

Войти как пользователь
email
{{ err }}
Password
{{ err }}
captcha
{{ err }}
Обычная pегистрация

Зарегистрированы в Newsland или Maxpark? Войти

email
{{ errors.email_error }}
password
{{ errors.password_error }}
password
{{ errors.confirm_password_error }}
{{ errors.first_name_error }}
{{ errors.last_name_error }}
{{ errors.sex_error }}
{{ errors.birth_date_error }}
{{ errors.agree_to_terms_error }}
Восстановление пароля
email
{{ errors.email }}
Восстановление пароля
Выбор аккаунта

Указанные регистрационные данные повторяются на сайтах Newsland.com и Maxpark.com