К чему готовиться покупателям новостроек

Полезные советы для тех, кто мечтает купить недорогую квартиру в новом доме в черте столицы.

Почему строек много, а доступного жилья мало?

Жилья в Москве вроде строится много. Это видит каждый, кто ходит и ездит по столичным улицам. То и дело натыкаешься на строительные заборы и традиционные таблички с извинениями за причиненные неудобства. Но когда дело доходит до визита к риэлторам, почему-то более-менее доступные по цене варианты обнаруживаются где-то за МКАД.

Дело в том, что в черте города сейчас преобладают новостройки двух типов. Первый - точечная монолитная застройка. Она по определению не может быть дешевой, поэтому строят преимущественно бизнес-класс и элитное жилье. Второй - панельные дома недорогих серий для муниципальных нужд (очередники, переселенцы из сносимых пятиэтажек и т. п.). В продажу такое жилье практически не поступает, и ситуация лучше не станет: московские власти уже неоднократно дали понять, что строительные приоритеты будут в пользу социальных программ.

Иными словами, если вам нужно жилье бизнес-класса и выше (т. е. не дешевле $5000 за кв. м), проблем нет - подходящие жилые комплексы есть практически во всех округах Москвы.

А вот если вы хотите квартиру подешевле и при этом вы непременно желаете новостройку, а не брежневскую девятиэтажку, проблемы будут.

- Спрос на жилье эконом-класса, как самое доступное, растет, а предложение в этом секторе сокращается, - утверждает Федор САРОКВАША, директор по связям с общественностью группы компаний «СУ-155». - В основном такое жилье возводится в ближнем Подмосковье, в радиусе 10 км от МКАД.

Москва или не Москва?

Претендентам на новостройки эконом-класса сегодня в основном приходится выбирать из двух вариантов.

Первый - районы, которые формально считаются частью Москвы, но реально находятся за кольцевой дорогой.

Второй - города ближнего Подмосковья и прилегающие к ним районы комплексной застройки (типа Красногорья или Трехгорки).

При этом цены в московских районах, как правило, выше, чем в подмосковных, - даже если они расположены по соседству. (Подробнее о ситуации с ценами на подмосковные новостройки см. «Ваш дом» за 9 октября.)

Этот момент стоит учесть тем, кто хочет на покупке квартиры максимально сэкономить. Ведь по факту московская регистрация нынче не дает никаких особых преимуществ по сравнению с подмосковной. А добраться до центра столицы из подмосковных городов зачастую проще, чем из расположенных рядом столичных «замкадовских» микрорайонов. В первых в качестве альтернативы пробкам на перегруженных трассах есть хотя бы электричка. А из вторых, как правило, можно выбраться только на автобусе, маршрутке или личном авто.

Если же, несмотря на отсутствие лишних денег, вы все-таки хотите считаться москвичом, обратите внимание на Северо-Восточный и Северный округ столицы - большая часть недорогого по московским меркам коммерческого жилья (т. е. того, которое идет на продажу) сейчас строится там. Еще недавно «чемпионом» по новостройкам эконом-класса считался Восточный округ. Однако на сегодняшний день квартиры в Кожухове (этот микрорайон находится рядом с Люберцами, но относится к Москве) большей частью уже распроданы.

КСТАТИ

$64ТЫСЯЧИ - столько в среднем стоит сейчас место в паркинге (как правило, это подземный гараж) в московских новостройках. По сравнению с ней средняя цена места в отдельно стоящем гаражном комплексе выглядит прямо-таки демократично - всего-то $28 тысяч.

Возможный вариант - машиноместо арендовать. Средняя цена в наземном паркинге - $145 в месяц, в подземном - $310.

Большинство новоселов предпочитают бросать свое авто на улице.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (http://www.irn.ru/).

Сколько стоят столичные новостройки эконом-класса (панель, $/кв. м в среднем)

САО 4459
СВАО 4253
ВАО 4008
ЮВАО 3360
ЮАО 4071
ЮЗАО 5002
ЗАО 4083
СЗАО 3621
ЦАО нет
Районы за МКАД 3638
% к августу -1,0%
% за квартал +1,7%

По данным аналитического отдела агентства недвижимости «САВВА».

...А внутренняя отделка - дело самих жильцов.

ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ

Где узнать перспективы своего будущего района?

Вопрос это не праздный, поскольку от того, как предполагается развивать район, в котором вы собираетесь покупать квартиру, зависит и ее цена в будущем. А также возможность эту квартиру при необходимости быстро и выгодно продать.

Скажем, стоило московским властям объявить о строительстве - в перспективе - новых станций метро, как цены в соответствующих районах сразу же подскочили на все типы жилья.

Главный документ, определяющий будущее города, - Генеральный план. Генплан Москвы - публичный документ, с ним могут ознакомиться все желающие.

Сделать это можно: в префектуре округа, на постоянно действующей Московской градостроительной выставке в архитектурно-строительном центре «Дом на Брестской» (ул. 2-я Брестская, 6).

Как выбрать застройщика

1. Обратите внимание на репутацию компании: как давно работает, что за это время построила (стоит по возможности посетить эти объекты и пообщаться с новоселами - все ли у них хорошо). Если компания работает с правительством Москвы и участвует в его социальных программах (снос пятиэтажек, строительство жилья для военных, объектов соцкультбыта и т. д.) - это большой плюс. Застройщики, которые настроены быстро «срубить бабок», социальную нагрузку берут на себя неохотно.

2. Чем больше посредников в цепочке между вами и застройщиком, тем выше риск.

3. У представителей застройщика просите максимально подробную информацию об их объекте. И прежде всего - о законности самого строительства. Чтобы убедиться, что все чисто, следует ознакомиться как минимум с несколькими документами, подтверждающими право застройщика что-то строить на московской земле:

распорядительный акт правительства Москвы (т. е. распоряжение мэра или постановление правительства Москвы);

инвестиционный контракт;

договор аренды земли;

разрешение на строительство.

! У застройщика должны иметься ВСЕ эти документы.

4. Постарайтесь убедиться, что в компании налажена система единого учета потенциальных новоселов и ваша будущая квартира не продана кому-то еще.

! Если строительство ведется по 214-му закону о долевом строительстве, проблем нет: все договора долевого участия в этом случае регистрируются в обязательном порядке, что исключает двойные продажи. Однако большая часть застройщиков этот закон по-прежнему игнорирует.

Что вам придется доделывать в новой квартире

Как это ни странно на первый взгляд, но чем комфортнее, дороже дом, тем менее готовой сдается новоселу квартира. Секрет в том, что хозяину предоставляется максимальная свобода для воплощения своих фантазий: как по общей планировке жилья, так и по обустройству отдельных помещений - индивидуальный выбор материала, цвета отделки, сантехники и прочего оборудования.

Стандартный же набор работ, которые обычно требуются для обустройства квартиры в любой новостройке, таков:

полы: заливка цементной стяжки; настил покрытия - паркета, линолеума и т. д.;

электропроводка: установка розеток, выключателей;

стены: штукатурка, поклейка обоев или декоративная обработка другими материалами (покраска и т. п.);

потолки: штукатурка, покраска;

сантехника: установка, подключение.

! Обратите внимание: нередки случаи, когда трубы в новостройке не совпадают по назначению, оказываются подключены не к той системе, к которой необходимо, - скажем, труба, из которой должна течь горячая вода, хлещет холодной и т. п. Так что перед подключением оборудования обязательно проверьте правильность подключения труб и при необходимости исправьте погрешности.

НА ЗАМЕТКУ

Не забывайте, что на расходы по отделке нового жилья распространяется налоговая льгота, которая предоставляется приобретателям квартиры (дома). Обязательное условие: в договоре и акте сдачи-приемки должно быть указано, что вы получаете жилье без отделки.