Россия: ипотека заканчивается?

В российских регионах произошли два примечательных случая, связанных с ипотекой. В Алтайском крае стартовала массовая кампания по принудительному взысканию задолженности с неплательщиков по ипотечным кредитам – впервые в России суды удовлетворили более 100 исков банков к нерадивым должникам и наложили арест на имущество 12 заемщиков. А в Санкт-Петербурге вообще временно приостановили выдачу ипотечных кредитов, протестуя против принятия Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) новых стандартов жилищных займов. Таким образом, ипотека, которую власти преподносят как социальную программу, призванную решить злополучный жилищный вопрос, становится все проблематичней как для банков, так и для заемщиков.

И подробнее. Региональные корреспонденты газеты «Коммерсантъ» сообщили, что сотрудники Федеральной службы судебных приставов по Алтайскому краю провели арест дома, где жил должник Краевого агентства ипотечного жилищного кредитования (АЖИК). Просрочка по платежам составила более года, пеня – почти 1 млн руб. Теперь дом будет выставлен на торги, а жилец – принудительно выселен.

Принудительно взыскивать задолженность по просроченным кредитам и выселять неплательщиков планируют и в других регионах. В Ставропольском крае, где уровень просроченных платежей по ипотеке в июле составил 25,6%, удовлетворено уже порядка 18 исков. В Волгоградской области (просрочка 10,6%) Волгоградский областной фонд жилья и ипотеки подал в суд 35 исков, из которых 18 удовлетворено и будет направлено на исполнение. В Уфе и ряде других городов Башкирии удовлетворено несколько десятков исков Уфимского городского агентства по ипотечному кредитованию. До сих пор иски о взыскании носили единичный характер.

В рамках исполнительного производства приставы, согласно закону об ипотеке, имеют полное право на выселение должника независимо от того, есть у него альтернативное жилье или нет. Напомним, что, когда речь идет о принудительном взыскании иного долга, например потребительского кредита, согласно Гражданскому кодексу взыскание не может быть наложено на единственное жилье должника или предметы первой необходимости.

Можно констатировать, что региональные отделения АИЖК наступили на собственные грабли. Ипотечные кредиты в 2005-2006 годах выдавались в массовом порядке. При этом банки недостаточно проверяли платежеспособность клиента. Но виноваты не только заемщики – в те годы банкиры не утруждали себя подробным информированием клиента о точных размерах платежей, о возможных скрытых комиссиях, эффективной кредитной ставке и т. д. Вся самая важная для заемщика информация в договорах обычно печаталась настолько мелким шрифтом, что не каждый гражданин вообще вникал в курс дела. Потом оказывалось, что кредит не столько привлекателен, как это обещали в банке, что платить приходиться гораздо больше, и т. д., и т. п.

«Теоретически у ответчика есть шанс построить на этих нюансах в суде свою защиту, - полагает адвокат Михаил Фельман.

– Не всегда должник сознательно уклоняется от уплаты кредита. Бывает, что человек просто не рассчитал свои финансовые возможности. А банк не предоставил ему подробную информацию по стоимости кредита. Но, с другой стороны, никто не принуждал заемщика подписывать договор. Закон, обязывающий банки раскрывать эффективную кредитную ставку, полностью вступил в силу лишь с 12 июня 2008 года. Речь идет о более ранних кредитах. А закон, как известно, не имеет обратной силы. С другой стороны, есть статья 333 Гражданского кодекса об уменьшении размера неустойки. В принципе, она позволяет снизить размер штрафных пени».

И о ситуации в Санкт-Петербурге. Как мы уже сообщали, с 15 сентября АИЖК меняет порядок расчета ставки рефинансирования ипотечных кредитов. Согласно новым стандартам Москвы и Санкт-Петербурга, ставка по кредиту на сумму 8 млн руб. (80% от стоимости залога) сроком на 30 лет составит 17,42%, что существенно выше действовавшей ранее максимальной ставки 14%. Региональное ипотечное агентство Северной столицы не устраивает ни порядок определения ставок, ни плавающие условия, ни сроки, на которые фиксируются те или иные параметры.

Как сообщила в интервью РБК daily начальник кредитного отдела Ленинградского областного жилищного агентства ипотечного кредитования Ирина Полякова: «При тех условиях, которые диктует АИЖК, мы будем работать в убыток. Большинство кредитов в нашем портфеле было выдано по ставке 10,75%, теперь же базовая ставка будет 12,75%, и агентство будет рефинансировать себе в убыток, выкупая закладные с дисконтом». Она отмечает, что другие операторы, с которыми связывалось Ленинградское агентство, - Сыктывкар, Вологда, Рязань, также обеспокоены ситуацией и собираются обратиться в наблюдательный совет АИЖК, с тем чтобы пересмотреть стандарты.

Между тем Минфин мог бы сделать ипотеку более дешевой, а значит, привлекательной для россиян. Как известно, средства из фонда национального благосостояния вложены в долговые обязательства двух ипотечных американских компаний Fannie Mae и Freddie Mac, то есть инвестированы в терпящую крах американскую ипотеку. Почему нельзя разместись эти средства в российском АИЖК, чтобы с помощью этих денег снизить ставку по ипотечным кредитам, – вопрос риторический. У Минфина на него нет внятного ответа. Как нет и нормального контроля за деятельностью главы Минфина Алексея Кудрина, а также его высокопоставленных коллег. А меж тем от деятельности этих людей зависит в конечном итоге жизнь и благополучие каждого гражданина России. И, наверное, только когда удастся призвать к ответу тех, кто формирует ее финансово-экономическую политику, ежедневный поход за хлебом перестанет быть потрясением и источником постоянного стресса для подавляющего большинства россиян.

Н. Забелина