Трудности перевода: как из квартиры сделать офис

Трудности перевода: как из квартиры сделать офис. Далеко не каждый начинающий предприниматель может позволить себе купить или арендовать офисное помещение. Поэтому многие стараются использовать в коммерческих целях обычную жилую квартиру. Но сначала собственники должны пройти нелегкую процедуру перевода недвижимости из жилищного фонда в нежилой.

Перевод в нежилой фонд – это изменение юридического статуса жилого помещения для организации в нем магазина, кафе, офиса или другого коммерческого предприятия. Жилищный кодекс разрешает перевод квартир в нежилой фонд, но с условием, что при этом не нарушаются жилищные, имущественные и другие права граждан, а также общественные интересы. Зачастую процедура перевода только кажется простой. На самом деле это сложный процесс, который занимает от трех месяцев до года и требует достаточно высоких материальных затрат.

Сделать нежилой можно не любую квартиру – существует масса требований, которым будущее деловое помещение должно соответствовать. Лучше всего, если предназначенное для перевода жилье находится на первом этаже. Перевести в нежилой фонд квартиру на втором или третьем этаже можно будет лишь при условии, что помещения внизу тоже нежилые. Вход в будущий офис, магазин или парикмахерскую должен быть отдельным, изолированным от входа в подъезд и лестничных площадок.

Важно, чтобы в квартире, предназначенной «под перевод», никто не был зарегистрирован. Кроме того, не удастся изменить статус квартиры в домах, которые ожидают планового капитального ремонта, а также в аварийных и подлежащих сносу зданиях. По словам специалиста Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации Санкт-Петербурга Александра Семенова, невозможно получить разрешение на перевод в нежилой фонд, если право собственности на квартиру обременено правами других лиц. «Например, если на жилье наложен арест или нарушены права недееспособных собственников», – объясняет Александр Семенов.

Помешать процедуре перевода жилого помещения в нежилое может наличие зарегистрированных по данному адресу граждан и отсутствие письменного согласия органа опеки, если одним из собственников помещения является несовершеннолетний. Если в квартире сделана перепланировка, узаконить которую не представляется возможным – это также служит препятствием к переводу квартиры в нежилой фонд. Естественно, при «смене статуса» не должны нарушаться строительные, противопожарные, санитарно-гигиенические и другие нормы и правила.

Чаще всего перевод жилья в нежилой фонд затевают собственники квартир на первых этажах, уже имеющие другое, более комфортабельное жилье. «Квартиры на первом уровне часто не находят спроса у покупателей жилой недвижимости. В свою очередь, стоимость объекта, пригодного под коммерческое использование, значительно выше стоимости аналогичного по параметрам жилого помещения», – говорит специалист отдела по работе с клиентами агентства недвижимости «Итака» Александр Савелов. Однако необходимо понимать, что расположение квартиры на первом этаже еще не гарантирует ее будущее эффективное использование в качестве коммерческой недвижимости. Не менее важно, в каком районе находится дом.

Не прогадают при переводе, прежде всего, владельцы квартир в домах, расположенных рядом с центральными городскими магистралями.

Раньше граждане самостоятельно согласовывали процедуру изменения статуса помещения с Жилищным комитетом. После вступления в силу постановления правительства Санкт-Петербурга №1272 от 31.08.2005 «О переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения в Санкт-Петербурге», эта функция перешла к администрациям районов. Предполагалось, что процедура перевода станет проще, но вместо этого граждане столкнулись с новыми проблемами. Как показывает практика, в каждой администрации свой подход к переводу жилищного фонда в нежилой.

В общем виде процесс перевода жилого помещения в нежилой фонд включает несколько этапов. Вначале необходимо собрать пакет документов в таких организациях, как проектно-инвентаризационное бюро, Центр санитарно-эпидемиологического надзора, Государственный пожарный надзор, Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, Комитет по градостроительству и архитектуре, паспортная служба районного УВД.

«Собственникам нужно иметь в виду, что перед тем как получать разрешение на перевод помещения в нежилой фонд, необходимо подготовить проект переустройства и, при необходимости, перепланировки помещения, например, как минимум согласовать появление отдельного входа», – напоминает руководитель отдела недвижимости ООО «Институт юридических технологий» Анна Макарова. В некоторых районах при изменении статуса жилья местные администрации требуют представить согласие всех проживающих в доме собственников, что надолго приостанавливает процедуру перевода. Или вообще ставит на ней крест.

Если собственнику удалось выполнить все требования, на основании поданных документов Жилищный комитет принимает решение о возможности перевода квартиры в нежилой фонд. При этом документы направляются в районную межведомственную комиссию, где определят техническую возможность использования конкретного помещения в «нежилых» целях.

Если такое использование разрешено, то Жилищный комитет готовит и направляет материалы на юридическую экспертизу, а затем на подпись губернатору. Когда юридический отдел выносит отрицательное заключение, документы возвращаются заявителю, но обязательно с обоснованием отказа.

Согласно приложению к постановлению городского правительства №1272 от 31.08.2005, решить вопрос о переводе квартиры в нежилой фонд администрация района должна за 33 дня. Из них 20 дней дается на подготовку соответствующего решения, пять дней – для согласования его с Жилищным комитетом, еще пять – для подписания решения, и в течение трех дней оно должно быть направлено заявителю. Если для использования помещения в качестве нежилого требуется его переустройство или перепланировка, то закон дает районным администрациям еще 20 дней на согласование всех необходимых работ.

На практике эти сроки сильно затягиваются. По оценкам специалистов на сегодняшний день перевод квартир в нежилой фонд идет очень медленными темпами, а многие дела и вовсе приостановлены из-за невозможности собрать необходимый пакет документов. Оформление перевода помещения у специализированных юридических фирм обходится в 35–40 тысяч рублей (в зависимости от сложности проекта, эта сумма может вырасти).

После того как все необходимые формальности выполнены, владельцу квартиры остается зарегистрироваться в качестве собственника нового нежилого помещения. Процедуру регистрации осуществляет Управление Федеральной регистрационной службы по Петербургу и Ленинградской области.

В конце 2006 года изменился порядок государственной регистрации прав при переводе жилого помещения в нежилое (постановление Правительства РФ №710 от 22.11.2006 о внесении изменений в Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Раньше изменение назначения объекта влекло за собой прекращение прав на недвижимость и возникновение новых. На сегодняшний день перевод из жилого помещения в нежилое осуществляется путем внесения записи в ЕГРП об изменении назначения объекта и выдачи повторного свидетельства. Государственная пошлина уплачивается за внесение изменения в следующем размере: 100 рублей физическими лицами и 300 рублей юридическими лицами.

Зачастую, при переводе помещения из жилого в нежилое, правообладатели самовольно присоединяют к нему лестничные клетки, коридоры, подвалы. «В таком случае регистрация прав собственности невозможна, так как право на общее имущество имеют все жильцы многоквартирного дома», – говорит специалист отдела регистрации прав на нежилые помещения Адмиралтейского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Мария Иванова.

Чтобы самостоятельно перевести жилую квартиру в нежилой фонд, ее владельцу потребуется собрать массу документов, обойти не одну инстанцию, при этом денежных затрат все равно не избежать. Возможно, имеет смысл доверить это нелегкое дело специалистам, которые существенно сэкономят время и нервы собственника.

Документы, необходимые для перевода помещения в нежилой фонд:

• заявление собственника о переводе жилого строения или отдельного жилого помещения в нежилой фонд (по установленному Жилищным комитетом образцу). В заявлении необходимо указать предполагаемое функциональное назначение этого помещения;
• ксерокопия паспорта собственника жилого помещения;
• нотариально удостоверенные документы, подтверждающие право собственности на данное жилое помещение;
• нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица или документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица (если собственник жилого помещения – юридическое лицо);
• характеристика жилой площади, переводимой в нежилой фонд (форма 7) для жилых помещений;
• справка о регистрации по месту жительства в жилом помещении (форма 9), переводимом в нежилой фонд, содержащую сведения об отсутствии зарегистрированных в помещении граждан;
• документы, подтверждающие наличие у физических лиц – собственников помещения и членов их семьи, включая несовершеннолетних, – иного жилого помещения для постоянного проживания; согласие органов опеки и попечительства на перевод жилого помещения в нежилой фонд, в случае, если данная юридическая процедура затрагивает интересы несовершеннолетних; - инвентаризационный план рассматриваемого помещения, а также нижерасположенных смежных жилых и нежилых помещений;
• заключение Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (при необходимости);
• акт санитарного обследования помещения санитарно-эпидемиологической службой;
• согласие органа противопожарной службы;
• проект переустройства и перепланировки помещения;
• техническое заключение организации, обеспечивающей содержание дома (ЖЭС, ЖЭК, ЖСК, ТСЖ и проч.).

В случае необходимости для решения вопроса могут понадобиться дополнительные документы.