Кто выиграет от сокращения объемов ипотечного кредитования?

Ассоциация строителей России (АСР) выступила с программным заявлением: «О ситуации на ипотечном рынке». Заявление выдержано в умеренно тревожном стиле, с нотками здорового оптимизма. Тревожность вызвана тем, что власти, оказывается, не все учли, когда делали ставку на ипотеку, как на «золотой ключик» национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Соответственно, оптимизм основан на уверенности в том, что власти прислушаются к мнению профессионалов. И тогда кризис будет преодолен. Итак, причины, последствия и уроки кризиса.

Как положено любому обращению, это также начинается с определения предмета. Но сегодня не 2002 год, когда статьи об ипотеке сопровождались агитационными стишками: «Кредит ипотечный я с радостью взял, Квартиру купил, сохранив капитал». Что такое ипотека, все знают, и эту часть обращения можно было бы оставить без внимания. Но уж больно хороша!

«Институт ипотеки формирует систему ценностей, основанную на частной собственности, в которой чувство ответственности за свою судьбу и судьбу своей семьи становятся приоритетом каждого гражданина».

«Институт ипотеки способствует установлению между государством и гражданами таких отношений, которые обеспечивают стабильность и эволюционный характер поступательного развития общества в целом, а также снижает уровень социальной напряженности».

И даже: «По существу, ипотека трансформируется в инструмент не только экономического, но и политического управления общественными процессами, что наглядно иллюстрируется практикой экономически развитых стран. Более того, она свидетельствует о том, что именно те политические силы, которые оказывались в состоянии осознать и реализовать потенциал института ипотеки, занимают доминирующее положение в обществе». Вот так, ни больше, ни меньше. А вы говорите: «Успех восстания — захват вокзалов, телефона, телеграфа». Ипотека!

«Только при условии согласованного развития первичного и вторичного сегментов ипотечного рынка, возможно привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для рефинансирования первичных ипотечных кредиторов», — робко намекают авторы обращения. И признают: «Контрольные цифры по количеству выданных ипотечных кредитов, заложенные в приоритетном национальном проекте «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», подкрепленные действиями региональных властей, привели к необоснованно высокой динамике роста объемов ипотечного кредитования».

В результате, сделки по секьюритизации обеспечили рефинансирование лишь ...чуть более 10% выданных ипотечных кредитов. Наполеону приписывают такой эпизод: «Почему пушки не стреляют!» — «Во-первых, сир, нет снарядов, во-вторых...» — «Достаточно!».

Все-таки продолжим. «Негативным следствием искусственного повышения доступности ипотечных кредитов стало ухудшение качества кредитных портфелей за счет снижения требований к андеррайтингу заемщиков и повышения LTV (loan-to-value ratio — отношение суммы кредита к рыночной или оценочной стоимости залога — ред.), что привело к существенному росту количества дефолтов заемщиков. В результате количество ипотечных кредиторов в 2008 году существенно сократилось».

Банкам пришлось рефинансировать кредитные портфели с большим дисконтом. А тут и мировой финансовый кризис поспел. Резко подорожали те самые «короткие деньги» для банков. И не только для ипотечных кредитов, но и для кредитов под строительство: «В 2007-2008 годах у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительства.

Этот негативный фактор в сочетании с увеличившимися рисками нереализации построенного жилья, а также начатой радикальной реформой инвестиционно-строительной деятельности на основе Федерального Закона № 214-ФЗ и перехода на аукционную продажу земельных площадок под застройку, существенно снизили в 2008 году темпы ввода жилья».

В этой ситуации ведущие игроки ипотечного рынка вынуждены были принять меры, направленные на ужесточение требований к заемщикам и правил предоставления кредитов. Процентная ставка превысила 16%, почти исчезли кредиты без первоначального взноса. Одна из последних новостей: ВТБ-24 прекратил принимать заявки на кредиты под строящееся жилье. Беда в том, что кредиты по ипотеке подорожали менее чем в полтора раза, а кредиты для строителей — в два-три раза. Одни девелоперы официально или неофициально заморозили свои проекты, другим, кровь из носа, необходимо рефинансировать долги до конца года.

«Нам предоставляется уникальная возможность извлечь для себя уроки из кризиса американской ипотеки», — заявили авторы обращения АСР. Вот радость-то. Из кризиса российской ипотеки, надо думать, извлекать уроки будем в следующий раз.

Но строители рубят правду-матку: «Урок первый. Следует понимать, что в основе системы ипотечного кредитования лежат тонкие финансовые механизмы. Нарушение принципов их функционирования в результате непрофессионального вмешательства регулирующих органов государства (какого государства, извините? — ред.), либо их невмешательства, как это случилось в США, а также в результате недобросовестного или безответственного отношения определенной части профессиональных участников рынка (например, рейтинговых агентств) приводит к самым серьезным негативным последствиям». А чтобы читающие обращение догадались, о регулирующих органах какого государства идет речь в первом пассаже, та же мысль повторяется еще дважды. С одной стороны госрегулирование необходимо, с другой — «зарегулированность» тормозит. А потому: «Именно в сочетании государственного регулирования и согласованного с ним саморегулирования ипотечного рынка — путь к его стабильному развитию». Если добрались до смысла этой сентенции — наши поздравления.

Не обошлось без традиционного плевка в сторону «либералов»: «Поскольку устойчивость ипотечной системы является фактором, определяющим безопасность страны в целом, государство не в праве отстраняться от своих функций по регулированию <...>, действуя в соответствии с либеральным принципом: «рынок сам все расставит по своим местам».Достали однако критики либерализма этой «невидимой рукой рынка».

Уже Адам Смит обосновал «принцип соседства», доказал, что опека бедных милостью монарха порождает только мздоимство, и именно общество в своих же интересах должно обеспечить здравоохранение, образование и т.п., все то, что не укладывается в принцип «невидимой руки рынка».

Бентам выдвинул принцип прогрессивного налога («уплата одного доллара налогов стоит богатому меньше, чем бедному»). Милль вообще чуть до коммунизма не докатился.

Слава богу, не пожертвовал принципом личной свободы ради «схемы всеобщего счастья». Про Кейнса и «Новый курс» Рузвельта и говорить нечего — вот оно органичное планирование. Это либерализм. Это рынок.

Замечателен «урок второй»: «Увеличение объемов ипотечного кредитования существенно зависит от транспарентности всех отношений и процедур в рамках системы ипотечного кредитования для инвесторов, обеспечивающих рефинансирование первичных ипотечных кредиторов. Именно инвесторы определяют все основные правила игры на ипотечном рынке». Вот такая выборочная транспарентность, то бишь, прозрачность. Заморские банки, дающие кредиты нашим банкам, должны иметь возможность контролировать стандарты выдачи кредитов.

Любая другая «транспарентность»: выдачи кредитов самим девелоперам, получение ими строительных площадок, другие аспекты взаимоотношений строителей с властями и контролирующими органами в «транспарентности» не нуждаются. Мы уже не говорим о «транспарентности» самого ипотечного кредита для заемщика. Он так и не дождался от банков информации об эффективной, реальной, после всех накруток, процентной ставке. Ее, оказывается, трудно подсчитать.

Удивителен «урок третий»: «Рынок ипотечного кредитования тесно связан с рынком недвижимости. Поэтому при увеличении объемов ипотеки необходимо внимательно отслеживать ситуацию в инвестиционно-строительной деятельности, тенденции и формирующие их факторы в плане динамики объемов строительства объектов недвижимости, продаж и цен на рынке». И что? Отследили, потоптались и пошли по своим делам? Или все-таки уменьшать количество кредитов, если строится меньше планируемого? А кто-то знает, сколько строится?

Кульминация обращения, несомненно — «урок четвертый», большой и противоречивый. И естественно, самое интересное учитель припрятал на середину урока, после деликатного объяснения ученикам на основе данных Росстата, что позволить себе ипотеку могут не более 15% россиян, а «для остальных граждан ипотечное жилищное кредитование недоступно». Не насовсем, конечно: «по мере роста доходов российских семей... занять то доминирующее положение... в большинстве экономически развитых стран...». В большинстве стран, и не только экономически развитых, подобные пассажи называются: «Бла-бла». Но зачем?

А вот: «В этой связи весьма тревожными выглядят заявления отдельных представителей власти, которые предлагают, казалось бы, простые и привлекательные меры по повышению доступности ипотечных кредитов путем льготирования рыночных процентных ставок за счет средств бюджетов Российской Федерации. Подобные предложения нарушают рыночные принципы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования <...> Следует также иметь в виду долговременную все возрастающую нагрузку на региональные бюджеты <...> К тому же основным фактором, от которого зависит доступность жилья, являются не процентные ставки, а продажные цены». Бла-бла. А еще либералов ругали. Ну, да ладно.

Как говорил герой комедии «День радио»: «Мы можем найти пуговицу? Можем. А остановить эсминец? Не можем. Все, ищем пуговицу!». Региональные власти могут субсидировать ипотечную ставку? Могут. А законодательно остановить рост цен на жилье? Вряд ли.

А вот и главное: «Наиболее эффективным, как с точки зрения государственных и муниципальных финансов, так и системы ипотечного кредитования, является продажа жилья в кредит по регулируемым (более низким) ценам. При этом снижение продажных цен достигается за счет безвозмездного инвестирования бюджетных средств на цели приобретения земельных площадок под застройку и создания соответствующей инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры».

Да, инвестиционная себестоимость строительства в два и более раза превышает строительную. Безобразие, слов нет. Ну, перестанет мэрия брать «долю города» на строительство школ, детсадов, на общественный транспорт и те же субсидии по ипотеке, подготовит за свой счет проекты и площадки, и что? Цена квадратного метра опустится вдвое?

Вон в той новостройке, которая достраивается, еще по $6 тыс., а в этой уже $3 тыс.? И «вторичка» осознает, устыдится и обрушится?

Предложение АСР в переводе на обывательский язык звучит примерно так: «Мы будем загибать свою цену, а вы ее, так и быть, субсидируйте». В эти дни модно вспоминать, что понятие «кризис» в китайской графике обозначается двумя иероглифами: «опасность» и «возможности». Ничего удивительного в том, что опасность для одних используется для реализации возможностей других. И обращение АСР в этом смысле попытка довольно безобидная.

Сегодня многие компании, которых кризис и близко не коснулся, увольняют лишних сотрудников, закрывают неудачные проекты: «Кризис!». Но и это мелочь, если не считать маленьких человеческих трагедий. Осуществляются и более крупные возможности.

«Условия предоставления заемных средств строителям ужесточились, — говорит аналитик ИГ «КапиталЪ» Иван Завадский. — Теперь условием предоставления кредита может стать покупка банком пакета акций девелопера или доли собственности в проекте. При этом строителям придется поделиться существенной долей маржи: оценивать стоимость строительных проектов банки будут исходя из новых рыночных условий. Помимо роста стоимости заемных средств и предоставления кредитов только на условиях участия в собственности строительных проектов на рынке будут присутствовать тенденции распродажи строительными компаниями одной части своих проектов и замораживание другой.

Наиболее ликвидная и привлекательная часть проектов может быть продана с дисконтом, за счет чего девелоперы пополнят необходимые оборотные средства. Те проекты, на которые не удастся найти покупателей, могут быть заморожены».

Иначе говоря, оказавшиеся в безвыходном положении строительные компании, просто скупаются или продают по дешевке свои активы. Ждем обращения АСР по этому поводу?

Альберт Акопян