Финансовый кризис в конечном итоге принесет пользу

Наделавшая немало шума в последние дни британская кредитная организация Northern Rock, которая едва ли не публично признала себя банкротом, с помощью английского правительства утрясает свои проблемы. Между тем, огромные очереди из англичан, желающих срочно забрать свои вклады - картинка, которую телеканалы транслируют всему миру - лишь верхушка айсберга. Northern Rock потянула за собой другие банки, стоимость акций которых начала стремительно падать. Российских банков это почти не коснулось, ведь из них торгуются на международных биржах лишь единицы. Но говорить о том, что западный кризис не затронет Россию, рано.

Прежде всего, кризис начался не вчера, и касается он всей банковской сферы. В частности, ипотечного кредитования. Всем памятен американский ипотечный кризис, разразившийся весной этого года. Многие эксперты полагают, что продлится он аж до 2009 года. Еще тогда, когда в США все только начиналось, российские аналитики наперебой начали кричать о том, что кризис ипотеки вот-вот перекинется и на нас. Тогда этого не произошло, возможно, отчасти благодаря стагнации изрядно "перегретого" рынка. Число инвестиционных сделок по ипотеке упало, а потенциальные покупатели затаились - кто же приобретает жилье на пике? Резкого спада, который предрекали многие, однако, не случилось. И вот по осени, когда, казалось бы, рынок недвижимости должен испытывать оживление, ряд банков вдруг перестал выдавать ипотечные кредиты. Тут же последовали очередные "апокалиптические" прогнозы о том, что к Новому году до 40 проц российских банков вынуждены будут прикрыть ипотечные продукты.

Причина в том, что из-за западных кризисов наши кредитные организации испытывают проблемы с заимствованиями. Особенно если речь идет об ипотеке, для которой нужны "длинные" деньги. На 15-20 лет наиболее выгодно получить кредит у западных кредитующих организаций. Те же кредитуют российские банки (как, впрочем, любые другие) по средней межбанковской ставке LIBOR. К LIBOR прилагаются премиальные проценты, вот они-то и растут. Если раньше можно было получить кредит по LIBOR плюс 1,5%, то сейчас - не ниже, чем по LIBOR плюс 3,5%. Проще говоря, цена денег растет. И это, по мнению банковских экспертов, не предел. Ну да Бог с ним, в ожидании колоссальных прибылей банкиры готовы кредитоваться и на таких условиях. Однако найти долгосрочные источники рефинансирования на Западе становится все сложнее. Американские и европейские инвесторы рассматривают заемщиков с развивающихся рынков все более критическим взглядом.

Приведет ли все это к кризису на рынке российского ипотечного кредитования? В России сейчас раскручиваются несколько крупных девелоперских проектов, что будет с ними? И, главное, каковы будут ставки? Ведь если западные кредиторы их поднимут, это отразится и на клиентах российских банков. А, значит, на покупателях жилья и арендаторах офисных и торговых помещений.

Все эти вопросы обсуждали эксперты рынка на специально созванном мероприятии под названием "Влияние финансового кризиса в Европе и Америке на рынок недвижимости в России". Первый, и главный вывод, который они сделали - повторение американского ипотечного кризиса России не грозит. Почему - рассказала директор отдела жилой недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн. Американская ипотека развивается давно и успешно. Ее объем оценивается почти в 10 тыс раз выше, чем в России. Соответственно, если кризис "у них" буквально "потрясает устои" мировой экономики, то кризис "у нас" попросту невозможен. Число сделок по ипотеке в России, по разным оценкам, не превышает 3-5% от общего объема сделок, чему уж тут падать...

Итак, что произошло в США? После того, как объемы выдачи стандартных кредитов стали падать, банки не придумали ничего лучше, как вовлечь в ипотеку низкодоходных и рискованных клиентов. Тем начали выдавать займы, закрыв глаза на андеррайтинг, и многим - под плавающую процентную ставку.

Затем в силу экономических причин рост цен на недвижимость замедлился, а цена закладных выросла. Небогатые заемщики лишились возможности своевременно погашать долг, и вынуждены были объявить о банкротстве. За ними последовали их кредиторы, а затем кризис коснулся международных инвесторов и ЦБ развивающихся стран, державших деньги в американской ипотеке.

Понятно, что все вышесказанное напрямую России не касается. Однако опосредованного влияния западных финансовых кризисов нашей банковской системе, в частности, ипотечному кредитованию, не избежать. В первую очередь, перестанут выдаваться долларовые кредиты, а, значит, пострадают банки, чья бизнес-модель построена на рефинансировании за рубежом. Те же банки, что рефинансируются на внутреннем рынке, а это большинство государственных банков, будут выдавать рублевые кредиты. На них процессы, происходящие на Западе, могут оказать какое-либо влияние лишь спустя полгода.

В целом, по мнению экспертов, российские банки будут испытывать проблемы с кредитованием в течение нескольких месяцев. Инвесторы, ушедшие в другие инструменты из страха перед финансовым кризисом, не выйдут из них в короткие сроки. И, чтобы получить хоть какие-то деньги, банки будут вынуждены продавать свои кредиты с большим дисконтом. Скупщики таких ипотечных кредитов, кстати, на российском рынке уже появились.

Но все эти трудности носят лишь временный характер, и их нужно пережить. Спустя некоторое время банки, чрезмерно поднявшие ставки кредитования застройщиков, обнаружат, что желающих на их предложения не находится. Так что повышение ставки после того, как все утрясется, будет довольно скромным - на 1-2% годовых по сравнению с "докризисным" уровнем.

Если же говорить о секторах рынка, то отдельно стоит остановиться на жилой и коммерческой недвижимости. Если для первой, как считают участники мероприятия, особых последствий не будет, разве что "ипотека точно не подешевеет", то со второй не все так гладко. Во-первых, многое будет зависеть от позиции, которую займут крупные банки. Поначалу возможно повышение ставок на довольно существенные величины, и, как следствие, банкротства некоторых девелоперов, вынужденных для оплаты кредитов поднять арендные ставки. Многое зависит и от ситуации в экономике: если клиенты, арендующие офисы и торговые площади, сочтут это для себя выгодным, они продолжат платить застройщику, пусть и по новым ставкам. Если нет - последним придется рассчитываться с кредиторами, чем смогут.

Впрочем, все это не станет причиной глубинного кризиса банковской системы. Напротив, с рынка уйдут недобросовестные девелоперы, желающие без усилий получить прибыль, и банки, не готовые профессионально оценивать риски клиентов. Резкий рост на рынке ушел в прошлое, и делать бизнес по принципу "мы сидим, а денежки идут" больше не получится. Теперь выживут сильнейшие. А это, скорее всего, крупные банки, не жалеющие сил и средств на грамотный андеррайтинг. Что же касается сегмента ипотеки, то, очевидно, она в преддверии выборов является для властей делом государственной важности. Если будет принято решение не допустить ее удорожания, то, наверняка, найдутся ресурсы для рефинансирования банков, даже если Запад временно откажет им в "длинных деньгах". Здесь гораздо больше зависит от цен на нефть, которые пока бьют рекорды и не собираются снижаться.

Единственное, что может изменить этот сценарий - психологический фактор, то есть, поведение вкладчиков. Если в 2004 году банковский кризис был обусловлен паникой физических лиц, то сейчас запаниковать могут мелкие банки. Поддавшись страху снижения ликвидности, они могут продать кредитные портфели с существенным дисконтом и уйти в другие секторы. Если таких игроков будет много, разговоры о переделе рынка ипотечного кредитования станут реальностью. Но это уже совсем другая тема.