Как заработать на региональной недвижимости

Как заработать на региональной недвижимости. Продолжая разговор о российских мегапроектах, расскажем сегодня о проекте «Звездный», который предусматривает ввод 1 млн кв. м жилья и коммерческих площадей к 2013 году, и о том, каким образом привлекаются средства в такие крупные проекты.

17 октября в Москве состоялась презентация инвестиционных проектов Иркутской области, организованная администрацией Иркутской области и НП СФО «Байкальское инвестиционное сообщество». Сегодня Иркутская область – это не только опорный регион Восточной Сибири, место сосредоточения крупнейших в стране промышленных комплексов, но и одна из наиболее привлекательных в инвестиционном плане российских территорий.

Среди субъектов Сибирского федерального округа область стабильно занимает 3-4 место по объему привлекаемых инвестиций: достаточно сказать, что в первом полугодии 2007 года их общий объем в основной капитал составил 51 млрд руб., что вдвое больше, чем за аналогичный период 2006 года. К 2010 году суммарный объем инвестиций предполагается довести до $18 млрд, а к 2015 году – до $25-30 млрд.

Однако стоит заметить, что в данном контексте сфера недвижимости, по сравнению, предположим, с топливно-энергетическим комплексом или лесоперерабатывающей промышленностью, выглядит «бедной родственницей»: вложения в эту отрасль иркутской областной экономики крайне невелики, в то время как потребность в них огромна, поскольку без этого нечего и говорить об увеличении темпов жилищного строительства.

Для подтверждения – несколько фактов: в Приангарье на сегодняшний день строится только 0,1 кв. м на человека в год – это в несколько раз меньше, чем в целом по России, поэтому стоит задача к 2010 году увеличить данный показатель минимум в 2 раза; существующий объем производства строительных материалов, в частности кирпича, удовлетворяет потребность в нем от силы на 50%; первое предприятие по производству малоэтажных каркасных деревянных домов должно открыться в области только к концу будущего года и «выдавать на гора» около 60 тыс. кв. м жилья в год, между тем годовая потребность в малоэтажных деревянных домах составляет, по самым скромным подсчетам, не менее 500-700 тыс. кв. м. Так что неслучайно большая часть иркутской презентации была посвящена инвестиционным проектам создания предприятий по производству стройматериалов – универсального домостроительного комбината в поселке Куйтун (центре Куйтунского района), кирпичных заводов на территории Усольского района, городов Ангарск и Иркутск. Становится очевидно, что инвесторы должны заниматься в первую очередь созданием строительных предприятий – без этого любой крупный проект обречен на провал.

Что касается способов привлечения средств, то на первый план выходит такая форма, как паевые инвестиционные фонды (ПИФ). Именно их посредством потенциальные инвесторы могли бы вложить в региональную недвижимость свои средства.

Иркутчане предложили на своей презентации и готовые проекты, связанные со строительством как в сфере коммерческой (в основном гостиничной и спортивно-развлекательной), так и жилой недвижимости. Знаковым в данном случае можно считать проект возведения в Иркутске жилого района Звездный – по сути, этот проект знаменует собой переход столицы области от эры «точечной застройки» к эре комплексного освоения территорий.

Дефицит жилья – фактор, который можно назвать «классическим» для многих крупных городов России, и Иркутск тут не является исключением.

До недавних пор одно, сносимое, жилье здесь, по сути, заменялось другим, вновь возводящимся, что в итоге привело к существенному перекосу между спросом и предложением. По мнению разработчиков проекта «Звездный», появление нового микрорайона не только приведет к существенному увеличению доступной жилой площади, но и послужит своеобразным естественным регулятором рынка, который позволит существенно замедлить темпы роста цен на недвижимость.

Район Звездный, расположенный в районе поселка Ново-Разводная на берегу Ангары, представляет собой уже опробованное во многих городах сочетание жилого и коммерческого сегментов: из общих 1 млн кв. м площадей 690 тыс. приходится на долю многоэтажного и 204 тыс. – на долю малоэтажного жилья, а 106 тыс. – на долю коммерческой недвижимости (включая объекты социально-бытовой инфраструктуры: детские сады, школы, поликлиники и т. д., а также офисные, торговые и многофункциональные площади). Благодаря появлению микрорайона жильем будет обеспечено около 60 тыс. человек, при этом будет построено 90 км дорог и подъездных путей, километры сетей и развитая сеть инженерной инфраструктуры. Объем, по иркутским меркам, огромный, поэтому строительство разбито на 5 очередей, первая из которых (86 тыс. кв. м многоэтажного жилья, 26 тыс. кв. м малоэтажного жилья и 13 тыс. кв. м коммерческих площадей) должна быть завершена к 2009 году, а остальные 4 – к концу 2013 года.

Особо имеет смысл остановиться на местоположении Звездного, точнее, на экологической составляющей этого местоположения. С одной стороны, микрорайон находится недалеко от центра города и уже сложившейся транспортной инфраструктуры. С другой стороны, рядом отсутствуют крупные технологические производства, да и вообще берега Ново-Разводной нельзя отнести к разряду «промышленно развитых». Скорее, это место стоит воспринимать как потенциальную новую туристическую зону Иркутска. Собственно, авторы проекта именно так ее и воспринимают, и, говоря об эффективном коммерческом использовании водных ресурсов Звездного, имеют в виду организацию здесь платных благоустроенных пляжей, создание пристаней и смотровых площадок, строительство лодочных станций для дальнейшего развития в городе парусного спорта. И даже называют новый микрорайон своего рода «воротами» к Байкалу – жемчужине Иркутской области.

В связи с появлением проекта «Звездный» в профессиональных кругах Иркутска разгорелся спор: не стоит ли в развитии сферы недвижимости все-таки делать упор на малоэтажную застройку коттеджного типа? «Это логично, но малоэффективно», – уверены в ООО «СЭРС», взявшем на себя управленческую функцию создаваемого на базе проекта консорциума. Малоэтажное строительство нуждается во внимании со стороны властей, и это направление необходимо развивать как самостоятельное.

Однако не всегда малоэтажную застройку стоит обособлять и рассматривать в отрыве от высотной. В случае с застройкой территории в Ново-Разводной как раз наиболее эффективным будет являться сочетание обоих направлений: оно даст наилучший экономический результат как для области и города, так и для участвующих в проекте компаний, позволит частично разгрузить перенаселенные периферийные районы, а также, как уже отмечалось, затормозить рост цен на недвижимость Иркутска. А инвесторам позволит заработать на вложении в региональную недвижимость, которая сейчас является наиболее привлекательной с точки зрения доходности.