Войти в аккаунт
Хотите наслаждаться полной версией, а также получить неограниченный доступ ко всем материалам?

Коррупция - ценообразующий фактор на рынке недвижимости

Коррупция - ценообразующий фактор на рынке недвижимости

Крупная американская девелоперская компания недавно собиралась выйти на российский рынок недвижимости. Однако этого не произошло по смешной - по российским меркам - причине. Американец, который должен был возглавить российское представительство, объяснил ее так: "Я не могу предоставить своей компании вразумительный отчет, куда уходит большая часть денег. Я не могу расписать расходы. Они мне говорят: "Украл!" А я-то не брал, я-то собирался их другим раздать..."

Российское представительство компании Swiss Realty Group (SRG), работающей на рынке коммерческой недвижимости, обнародовало данные исследования "Коррупция на рынке недвижимости" за III квартал 2007 года. Основной вывод прост и понятен: уровень коррупции на девелоперском рынке остается стабильно высоким. Сами участники рынка не боятся коррупции: более 40% из них не испытывают никакого страха, подчеркивается в исследовании SRG.

Абсолютное большинство представителей девелоперских компаний, работающих на российском рынке, также считают, что эффективно работать на рынке без взяток невозможно. Они охотно поделились с "BusinessWeek Россия" своими наблюдениями, но говорить о российских правилах девелоперского бизнеса согласились лишь при условии анонимности.

Оружие массового поражения

"Коррупция была всегда, - бодро начинает Кирилл, топ-менеджер девелоперской компании "А". - Когда только начинал формироваться российский рынок недвижимости и распределялись первые участки под застройку на Садовом кольце, параллельно начали устанавливаться отношения между чиновниками и бизнесом". Кирилл вспомнил, как лет пятнадцать назад девелоперской компании для получения площади под застройку в центре столицы пришлось заплатить чиновникам взятку, соизмеримую со стоимостью двухкомнатной квартиры.

"Сейчас об этом смешно вспоминать. Сегодня размер взяток измеряется в долларах как соотношение общей площади квадратных метров, которые вы хотите построить, с их продажной или арендной ценой. Например, если вы хотите построить здание площадью 100 тыс. кв. метров, вам придется заплатить от $50 до $100 за метр. То есть за разрешение на постройку здания общей площадью 100 тыс. кв. метров вы заплатите от $5 до $10 млн", - рассказывает Кирилл.

"Размер взяток сложноформатируем, - комментирует менеджер Виталий из крупной строительной компании. - Современный чиновник экономически подкован и подходит к каждому проекту индивидуально. Хотите строить на Остоженке? Это будет дороже". При этом если девелопер общается с чиновниками среднего уровня, то "взятка будет распределена между ними, а если тебе повезло и тебе доверяет крупный чиновник, он решит все вопросы сам за ту же сумму". В любом случае, говорят участники рынка, речь идет о суммах, измеряемых миллионами долларов.

"Рынок не меняется. Меняются только расценки, - полагает Анна из агентства недвижимости "Б", одного из крупнейших в России. - Чтобы облегчить себе жизнь, компании спонсируют мероприятия, подчас им ненужные, или занимаются благотворительностью".

Но спонсорство и благотворительность - это мелочи, необходимые для начала или поддержки существующих отношений с чиновниками, для решения "реальных вопросов" к дружбе добавляют что-нибудь более весомое.

"Коррупционные" расходы требуют от компаний существенных издержек. "Ирония в том, что взятки изначально закладываются в стоимость проекта, - поясняет Елена из девелоперской компании "В". - Размер "взяточной" части доходит до одной трети всего бюджета". Исследование SRG показывает, что у более чем половины компаний коррупция съедает 25-50% чистой прибыли, у трети - более 50%, 14% игроков рынка считают, что коррупция отнимает менее четверти чистой прибыли. И, безусловно, все это отражается на конечной цене квадратного метра.

Объекты массового поражения

"Наиболее яркие проявления коррупции - неуплата налогов, покрываемая представителями власти, выделение земельных участков на формальных и не очень основаниях, плата за согласования и получение разрешений", - перечисляет директор по развитию SRG Илья Шершнев. По его словам, в большей степени коррупция процветает на рынке земельных участков для строительства жилой и индустриальной недвижимости.

Федеральная антимонопольная служба (ФАС) России связывает с коррупцией массовые нарушения при распределении участков под строительство жилья. По данным ФАС, 92% участков предоставляются в России "без применения аукционной процедуры". По итогам проверок ФАС выявила более 70 нарушений действующего законодательства.

Сегодня в России стремительно развивается рынок промышленной недвижимости, что объясняется стабильным увеличением рыночной стоимости промышленных объектов и низкой степенью инвестиционных рисков. "Одни инвесторы перекупают уже существующие объекты, другие предпочитают возводить предприятия с нуля. Именно эти операции подвержены коррупции в большей степени", - рассказывает Ирина из девелоперской компании "Д".

Приобретать готовые или недостроенные объекты индустриальной недвижимости инвестора подталкивает конкуренция: можно опоздать с выходом продукции на рынок. Гонка за лидерством заставляет девелоперов приступать к объектам, так и не собрав весь перечень согласований. "Бумаги продолжают собирать "по ходу", поэтому иногда проекты приостанавливают, - объясняет Ирина. - Подобная "вина" компании удобна представителям властных органов, всегда жаждущим поправить свое материальное положение".

То есть действует известный национальный принцип: сначала ввяжемся, а там посмотрим. С одной стороны, подобный подход дороже, с другой - время тоже стоит денег, особенно в строительстве: порой дешевле выходит переплатить чиновнику, нежели заплатить и ждать развития событий.

Помоги себе сам

В ходе исследования SRG был затронут вопрос о налогообложении. Лишь 37% опрошенных согласились сообщить о действительном положении дел. "Значит, на рынке есть большая доля компаний, которые не отказались от "серых" и "черных" схем ведения бизнеса, - поясняет Илья Шершнев. - Не секрет, что гастарбайтеры получают зарплату не на расчетный счет, и множество других процессов в девелопменте оплачивается из черной кассы".

Анна из компании "Б" утверждает, что оптимизацией налоговых расходов занимаются абсолютно все: "Существует вексельная схема, схемы обхода 214-ФЗ". (214-ФЗ - закон о долевом участии в строительстве многоквартирных домов.- "BusinessWeek Россия".) Главная коррупционная проблема рынка - трудности с получением участка и соответствующих согласований, проще говоря, взаимодействие с администрацией, считают собеседники "BusinessWeek Россия". Особенно остро этот вопрос стоит в регионах. "На региональном уровне земли распределяют по предварительной договоренности между местной администрацией и заинтересованными бизнес-структурами, - рассказывает Александр из компании "Г". - Встречается вариант, когда участок за символические деньги покупает коммерческая организация и перепродает его по совсем другой цене". Эксперт говорит, что чаще всего победителями торгов и аукционов становятся структуры, которым симпатизируют "недобросовестные должностные лица органов государственной власти или местного самоуправления".

Правила защиты

"Конечно, мало кого устраивает такое положение дел, - говорит Ирина из девелоперской компании "Д". - Но ничего не делается. Может, оно и к лучшему: как только правительство начинает "активно бороться" с коррупцией, сразу взвинчиваются ставки". По данным SRG, 62% девелоперов и 27% инвесторов оценивают зависимость своего бизнеса от чиновников как высокую. При этом изменять условия игры никто не собирается. Подавляющее число представителей компаний считает, что их бизнес перестанет быть рентабельным в случае устранения коррупции. О своей способности эффективно работать на "белом" рынке говорят лишь 33% девелоперов, 40% инвесторов и 15% строителей и подрядчиков. "Некоторые компании утверждают, что существовать по-белому возможно, но они заблуждаются или лукавят. Сегодня быть открытым означает работать в убыток", - признается Наталья из агентства недвижимости "Е".

Илья Шершнев считает, что коррупцию можно отнести к "обычаям делового оборота": это те правила, по которым живет абсолютное большинство участников рынка, и "сознательностью рынок уже не взять". В середине сентября фонд "Общественное мнение" провел опрос среди россиян на тему возможного искоренения коррупции. В том, что это не произойдет никогда, уверены 67% россиян, а 79% полагают, что ситуацию не спасет и повышение зарплаты должностным лицам.

"Приход западных инвесторов способствует повышению открытости рынка, - говорит Александр из девелоперской компании "Г". - Если бы не было видно света в конце тоннеля, иностранные инвесторы и фонды не шли бы к нам толпами". Из последних новостей: российское представительство английского фонда недвижимости London & Regional Properties договорилось о партнерстве с гостиничной сетью Hilton, которая планирует в течение 10 лет открыть в России 70 отелей. Английские инвесторы собираются вложить в российскую недвижимость не менее $2,5 млрд. Однако многие иностранные компании, изучив российский рынок, так и не осмелились на него выйти. Несмотря на возможные сверхприбыли, их останавливают "коррупционные" риски и напрямую связанные с ними риски репутационные.

Впрочем, свое предложение по борьбе с коррупцией предложил Кирилл из компании "А": "Надо легализовать взятки, чтобы чиновники платили с них налоги".

Источник: www.point.ru

{{ rating.votes_against }} {{ rating.rating }} {{ rating.votes_for }}

Комментировать

осталось 1800 символов
Свернуть комментарии

Все комментарии (0)

×
Заявите о себе всем пользователям Макспарка!

Заказав эту услугу, Вас смогут все увидеть в блоке "Макспаркеры рекомендуют" - тем самым Вы быстро найдете новых друзей, единомышленников, читателей, партнеров.

Оплата данного размещения производится при помощи Ставок. Каждая купленная ставка позволяет на 1 час разместить рекламу в специальном блоке в правой колонке. В блок попадают три объявления с наибольшим количеством неизрасходованных ставок. По истечении периода в 1 час показа объявления, у него списывается 1 ставка.

Сейчас для мгновенного попадания в этот блок нужно купить 1 ставку.

Цена 10.00 MP
Цена 40.00 MP
Цена 70.00 MP
Цена 120.00 MP
Оплата

К оплате 10.00 MP. У вас на счете 0 MP. Пополнить счет

Войти как пользователь
email
{{ err }}
Password
{{ err }}
captcha
{{ err }}
Обычная pегистрация

Зарегистрированы в Newsland или Maxpark? Войти

email
{{ errors.email_error }}
password
{{ errors.password_error }}
password
{{ errors.confirm_password_error }}
{{ errors.first_name_error }}
{{ errors.last_name_error }}
{{ errors.sex_error }}
{{ errors.birth_date_error }}
{{ errors.agree_to_terms_error }}
Восстановление пароля
email
{{ errors.email }}
Восстановление пароля
Выбор аккаунта

Указанные регистрационные данные повторяются на сайтах Newsland.com и Maxpark.com