Ипотека поселкового типа

Все больше горожан перебираются жить в коттеджные поселки, и потому все более востребованными становятся соответствующие ипотечные кредиты. Правда при невысокой цене загородного квадратного метра относительно городского, сами коттеджи зачастую оказываются значительно дороже столичных квартир - за счет большей площади и прилегающего участка земли.

Несколько лет назад человеку, решившему приобрести загородный дом в кредит, потребовалась бы масса времени на оформление необходимых документов, мудрено было даже найти банк, который взялся бы за такую операцию. "Основная проблема в том, что рынок загородной недвижимости является мало стандартизованным, следовательно, получается большая дифференциация в оценке стоимости объектов",- говорит начальник управления розничного кредитования Международного московского банка (ММБ) Андрей Князев.

Тем не менее загородное кредитование набирает обороты. "Этот сектор активно развивается, все больше людей стремится за город, соответственно, все больше людей пользуется программами кредитования загородной недвижимости",- отмечает начальник управления ипотечного кредитования Росевробанка Елена Каверина. Сегодня программу кредитования покупки загородного дома предлагают практически все банки. Более того, появились программы, которые гарантируют будущему домовладельцу чистоту сделки и облегчают процедуру оформления. Банки налаживают сотрудничество с компаниями-застройщиками и предлагают клиентам приобрести коттедж в определенном дачном поселке. При этом вариант дома в коттеджном поселке оптимален, поскольку покупатель получает еще и инфраструктуру.

У того, кто решил воспользоваться совместной программой банка и застройщика, выбор довольно велик - около 20 поселков, причем представлены все классы загородной недвижимости: эконом, бизнес, премиум. Цена объекта зависит не только от площади дома и земельного участка, но и от предлагаемой инфраструктуры. Дома продаются уже с чистовой отделкой и со всеми подведенными коммуникациями. Причем коттедж можно приобрести и в паре-тройке километров от Москвы, и довольно далеко от города.

Например, поселок "Дубровка", который продается по совместной программе Международного московского банка и компании-застройщика "Сардоникс", находится в 5 км от Москвы. А поселок "Новые вешки", завязанный на программу того же банка и застройщика "Далан-Строй", и вовсе в 1,5 км от города. Дома в "Новых вешках" предлагаются по $3600 за квадратный метр с участком земли. Дом площадью 300 кв. м с участком, гаражом на две машины и подведенными коммуникациями обойдется приблизительно в $1,14 млн. А за коттедж в поселке "Дубровка" площадью 290 кв. м с участком земли 405 кв. м попросят приблизительно $1,075 млн. При этом в поселке есть спортивный комплекс с бассейном, спа-центр и прочая полезная инфраструктура.

Купить дом в поселке бизнес-класса "Маяк" по программам Номос-банка и Росевробанка можно за 8 млн рублей, площадь дома - приблизительно 195 кв. м, земельный участок - 20 соток. Поселок будет выполнен в морском стиле, его символом станет действующий маяк, что позволит владельцам яхт отправляться в плавание даже в темное время суток. Правда, больших домов здесь уже не осталось - "Маяк" распродан на 85% . Также Росевробанк совместно с компанией "Дальние дачи" предлагает коттеджи в поселке "Маренкино". Самый маленький дом площадью 184 кв. м и участком 13,5 соток продается там за 7,2 млн рублей.

Жилье в поселках премиум-класса может обойтись заемщику не намного дороже. Самый маленький дом из пеноблоков площадью 167 кв. м на участке 11 соток в элитном коттеджном поселке "Сосновые берега", выполненном во фламандском стиле, можно купить по программам Номос-банка и Росевробанка за 6,4 млн рублей. А за самый большой (303 кв. м, участок 33 сотки) придется выложить чуть больше 18 млн рублей.

Поселки экономкласса пока в меньшинстве. ХКФ Банк предлагает кредит на покупку коттеджа в поселке "Вестерн", расположенном в 32 км от МКАД (Волоколамское шоссе). Дом площадью 200 кв. м и 7 соток земли можно приобрести приблизительно за 7 млн рублей.

Купить дом в поселке бизнес-класса можно не только в Московской области, но и в Ленинградской - например, на берегу озера Красавица в Выборгском районе. Соответствующую программу кредитования предлагает Номос-банк. В поселке "Западное солнце" площадью 5,4 гектара будут расположены 28 домов площадью от 170 до 325 кв. м. В той же области в районе Репино-Ленинское можно приобрести коттедж по совместной программе банка "КИТ Финанс" и компании-застройщика "Особняк".

Вниманию клиентов предлагаются три поселка: "Новый мир", "Парквэй", "Элегия". Во Всеволожском районе Ленинградской области "КИТ Финанс" и Национальная жилищная корпорация-СПб продают коттеджи в поселке "Янино". Здесь можно приобрести как индивидуальный дом в 100-200 кв. м. с 10-30 сотками земли, так и квартиру площадью100-140 кв. м в таунхаусе плюс небольшой участок - 2,4-3,3 сотки.

Предлагая коттедж в том или ином поселке, банк практически исключает возможность недостроя. Он самостоятельно проводит проверку объекта, в частности проверяет наличие правоустанавливающих документов у компании-застройщика. "Когда заемщик сам выбирает дом, банку требуется значительное время, чтобы проверить юридическую чистоту дома и оценить его рыночную стоимость, если покупка осуществляется на вторичном рынке, или застройщика, если это строящийся дом", - говорит директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова.

Несмотря на то что единица жилой площади в коттеджных поселках дешевле, чем в городе, сумма кредита на дом может существенно превышать сумму кредита на квартиру. Ведь площадь загородного жилого объекта обычно больше площади квартиры, к тому же стоимость объекта коттеджного строительства увеличивается за счет участка земли и инфраструктуры.

"Стоимость коттеджа, как правило, выше стоимости квартиры, соответственно, банку в случае недобросовестных выплат по кредиту будет сложнее его продать. По этой же причине увеличивается и процентная ставка по кредиту", - говорит замдиректора департамента организации розничных продаж и активно-пассивных операций банка "Агроимпульс" Роман Родиков. "Задача банка - проанализировать спрос и правильно выбрать партнера по программе. В противном случае затраты по ней могут не оправдаться", - отмечает зампредправления банка "Хоум Кредит" Владимир Гасяк.

Подбирая партнеров для совместной программы, банк, естественно, отдает предпочтение фирмам с хорошей деловой репутацией. "Чтобы быть аккредитованной банком, компания-застройщик должна иметь положительные репутацию и историю на рынке, а также иметь стабильное финансовое положение", - объясняет Роман Родиков. "Даже если фирма создана специально под проект и мало известна, мы работаем с ней, так как она может входить при этом в крупный холдинг", - говорит замдиректора департамента продаж инвестиционного банка "КИТ Финанс" Ирина Щеголихина.

После аккредитации банки контролируют соблюдение застройщиком заявленных сроков строительства и ежеквартально проверяют его финансовую отчетность. Запланированный срок сдачи объекта госкомиссии не должен превышать двух лет.

Кроме того, дом должен иметь подъездную дорогу, быть подключенным к коммуникациям и предназначаться для круглогодичного проживания. Другой момент - при получении ипотечного кредита на загородный дом, земля под ним должна быть оформлена в собственность заемщика. Помимо этого необходимо разрешение на ее использование для индивидуального жилищного строительства. Между тем строительные компании, приобретая землю под застройку, часто начинают возводить дома без разбивки земли на участки. А в этом случае банкам очень трудно перевести приобретаемую недвижимость в залог.

Многие поселки и вовсе возводятся на землях сельскохозяйственного назначения или на территориях воинских частей. Впрочем, по словам Ирины Щеголихиной, "сейчас появилась возможность перевода земель для дачного и садового строительства в земли с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство, которое может кредитоваться банками".

Что касается условий приобретения загородных домов по ипотеке, то, как правило, первоначальный взнос по коттеджным программам составляет не менее 20% стоимости загородного дома. Но есть и исключения. В банке "КИТ Финанс" и Номос-банке можно внести только 10% стоимости. При оформлении кредита в Номос-банке на покупку дома в поселках "Сосновые берега", "Маяк", "Троица", "Монастырское озеро" первоначальный капитал и вовсе не потребуется. Правда, придется оформить в залог уже имеющееся в собственности жилье. А вот в Росбанке клиенту придется выплатить почти половину стоимости жилья - как минимум 40%.

Самый длинный срок кредитования предлагает Росевробанк и банк "КИТ Финанс" - соответственно 40 и 30 лет для рублевых кредитов. Клиенты Собинбанка и Росбанка расплачиваться по загородному ипотечному кредиту будут 10-15 лет. Срок погашения долларового кредита в Международном московском банке на покупку дома в поселке "Дубровка" составляет 15 лет.

Как правило, процентные ставки по программам кредитования покупки коттеджей превышают ставки квартирной ипотеки. Однако по спецпрограммам на покупку коттеджей в определенном поселке они могут быть ниже в связи с уверенностью банка в застройщике. Отметим, что хотя совместные программы появились сравнительно недавно, у заемщика уже есть возможность выбора не только поселка, но и банка, а значит, условий кредитования. Так, дома в поселках "Сосновые берега" и "Маяк" (застройщик поселка - компания "Родекс-групп") предлагают одновременно Росевробанк и Номос-банк.

Выбирая программу кредитования, следует принимать во внимание не только процентную ставку, но и сумму первоначального взноса и срок кредитования. Например, предлагается взять кредит на покупку небольшого дома (136 кв. м с участком 18 соток) стоимостью около $260 тыс. на 20 лет. При этом заемщику на руках нужно иметь 20% стоимости приобретаемой недвижимости - $52 тыс. При ставке 11% годовых заемщик будет выплачивать ежемесячно $2150. А его документально подтвержденный ежемесячный доход за вычетом налогов должен быть не меньше $4300. Также нужно ежегодно платить страховые взносы - обычно 0,7-1,5%. Если доход заемщика не дотягивает до необходимого уровня, можно растянуть срок кредитования до 40 лет (максимально возможный срок кредитования в Росевробанке). Тогда ежемесячные платежи уменьшатся до $1980, а минимальный ежемесячный доход - до $3970. При ежемесячной экономии в $170 относительно первого варианта, за 40 лет заемщик выплатит сумму, более чем в три раза превышающую размер кредита - $742,4 тыс. Кроме того, в условиях банка прописано, что на момент окончания срока кредитования возраст заемщика не должен превышать 65 лет. Поэтому взять кредит на столь длительный срок смогут лишь те, кому еще не исполнилось 26.