Столичные предприниматели переносят офисы за пределы города

Московское правительство решило ограничить строительство офисных зданий в центре города. Эксперты считают, что это непременно скажется на рынке коммерческой недвижимости. И дело не только в том, что цены вырастут, они и так год от года не уменьшаются. С изменением офисной географии должно повыситься качество деловых помещений, их оснащенность – строить с нуля на больших площадках легче и дешевле. Возможно даже, что предприниматели предпочтут вообще перенести свои бизнес-дома за черту города.

Стоимость аренды современного – вновь построенного или «приспособленного» – столичного офиса формируется под воздействием целого ряда факторов. Самый главный из них, как отмечают специалисты, – это острая нехватка площадей. Офисный дефицит позволяет владельцам зданий диктовать конечную цену квадратов порой весьма произвольно. Тем не менее на нашем рынке уже существует единый для всей коммерческой недвижимости перечень критериев оценки.

Скажи, где ты работаешь, и я скажу, кто ты

Пожалуй, самый важный фактор при выборе офиса – его месторасположение. В зависимости от района и даже улицы, на которой стоит здание, цена может меняться кардинально. Например, хороший новый офис в Медведкове обойдется арендатору примерно от 600 до 800 долларов за 1 кв. м в год. А в центре города, снимая помещение того же уровня, уложиться в эту ценовую «вилку» вряд ли удастся. Здесь подобные «квадраты» предлагают по цене от 850 до 2,5 тыс. «зеленых».

Еще одна географическая составляющая, которая, как правило, закладывается в стоимость аренды, – это транспортная доступность. Это понятие включает в себя и близость метро, и удобство подъезда на частном автотранспорте. Так, офис, расположенный на «вечно стоящей» Ленинградке, как правило, заметно дешевле помещения на более подвижном проспекте Сахарова. В центре, впрочем, это правило чаще не действует: несмотря на постоянные пробки, наибольшей популярностью по-прежнему пользуются офисы на Садовом кольце.

Московские власти решили запретить строительство новых офисных зданий в центре города. Однако те, что уже возводятся, смогут закончить работы, поэтому цена аренды помещений в них будет, скорее всего, заоблачной. Альтернатива – площади за Третьим транспортным кольцом, по которому, как полагают чиновники, офисный люд и будет добираться до места работы. Однако и здесь свободных пространств хоть и больше, но на всех не хватит. Поэтому уже сейчас активно развернулось строительство загородных бизнес-парков. Это новшество представляет собой комплекс зданий с мощной социальной инфраструктурой, позволяющей работникам проводить там столько времени, сколько необходимо. Помимо кафе, банков, салонов красоты и магазинчиков, бизнес-парки включают в себя детские сады, бассейны, спорткомплексы и даже гостиницы или мотели.

В тесноте и в обиде

Другим важным фактором при выборе офиса является его площадь. Многочисленные транснациональные корпорации, в последние годы массово выходящие на отечественное бизнес-пространство, с их тысячами сотрудников не могут довольствоваться небольшим особнячком, им необходимы гигантские «оупенспейсы», в которых каждый офисный трудяга виден как на ладони. Да и отечественные крупные компании не могут ютиться в тесноте.

По мере развития бизнеса многим фирмам приходится отказываться от насиженных и очень выгодных в финансовом отношении мест и переезжать на новые, более дорогие. Как рассказал «НИ» сотрудник представительства крупной европейской компании Олег Шмидт, фирма арендовала старинный трехэтажный особнячок еще в середине 90-х. «Тогда это было очень выгодное предложение. За 10 млн. долларов мы сняли и здание, и большую парковку рядом с ним сразу на 50 лет вперед. Но теперь мы все там не помещаемся и вынуждены искать другой офис», – сообщил он. Вместо прежних 2,5 тыс. кв. м понадобилось 5,5 тыс. Платить же придется около 2 млн. долларов в год только за аренду помещений, а еще есть парковка на три с лишним сотни машин, которая стоит 160 тыс. долларов. Этот пример наглядно иллюстрирует, как цена зависит от площади и насколько она изменилась за 10 лет.

Плата за уровень

Арендатор у нас должен быть готов к тому, что классность здания в целом может не совпадать с качеством помещения, которое он намерен снять. Владелец небольшой частной фирмы Алексей Робертович рассказал «НИ», что, когда его компании понадобился офис в более престижном, чем раньше, месте, он решил арендовать его в одном из центральных столичных бизнес-центров класса «А». «Мне долго рассказывали, как у них все здорово, что в стоимость аренды входит куча всяких «наворотов», а потом оказалось, что предлагаются две клетушки со столом и стульями. Там даже окон не было!» – возмущается бизнесмен. А платить нужно было 830 долларов за «квадрат» в год – центр-то высшего класса.

А уровень расценок на сегодняшний день таков. Класс «А» – от 600 до 2,5 тыс. долларов за 1 кв.м. В классе «В» диапазон еще шире: от 400 до 2 тыс. «зеленых». В демократичном классе «С» арендная плата, как правило, не превышают 500 долларов за «квадрат». В классах «D» и «Е» плата чаще всего производится «по договоренности», но, по экспертным оценкам, редко превышает 2–3 сотни долларов за метр в год.