Загородная \"вторичка\": за и против

Обычно под «вторичным рынком дорогого загородного жилья» понимаются объекты в стародачных местах – классические «генеральские» и «профессорские» дачи, существующие с 50-60-х, а иногда и 30-х годов прошлого века. Такое представление не то чтобы неправильно – просто чрезмерно заужено. На самом деле подавляющее большинство загородной «вторички» – это относительно новые коттеджи, построенные после 1990 года. Именно они и составляют основную массу предложения – по оценкам экспертов, не менее 50% всего объема.

Вспомним для начала вкратце историю нашего загородного рынка. В первую половину 90-х застройка в Подмосковье была почти исключительно стихийной: решением местной администрации земля, бывшая до этого каким-нибудь пастбищем, переводилась в категорию ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), распродавалась, и новые собственники принимались за строительство – каждый в меру своих финансовых возможностей и художественного вкуса. Централизованные, построенные по единому проекту поселки в те годы встречались крайне редко. В основном это были дачные поселки, строившиеся различными ведомствами и крупными коммерческими структурами – от Академии наук и Федеральной службы охраны до «Газпрома», крупных нефтяных компаний и банков.

Поселки тех лет оставляют двойственное впечатление. С одной стороны, они достаточно уютные, грамотно спланированные, с адекватным социальным составом проживающих. Местоположение, как правило, очень удачное: недалеко от Москвы, в живописных местах, на хороших трассах, причем на нужном удалении от шоссе, чтобы шум не беспокоил жителей. С другой – у таких «объектов» есть серьезный дефект: небольшие участки. В те годы самым распространенным размером было 12 соток, изредка встречалось по 18. О том, что состоятельному человеку захочется большего простора, в то время не задумывались.

Но уже с конца 90-х появляется принципиально новая категория – организованные коттеджные поселки, построенные на продажу. Их возводили уже профессиональные девелоперы, и купить дом в них мог любой желающий. В таких поселках уже был единый план, концепция застройки, появилась централизованная охрана, наличествовала гораздо более развитая инфраструктура. И (по крайней мере в той части рынка, которую можно назвать элитной) постоянно увеличивались размеры участков, постепенно подходя к принятым сегодня 30-50 соткам.

Из всего сказанного, говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город», можно сделать вывод, что все продающиеся сегодня дома можно разделить на две большие группы: «стихийные» и в организованных коттеджных поселках. Есть они повсеместно (даже на престижнейшем Рублево-Успенском шоссе можно встретить возведенные частными лицами строения, например в районе Горок-2), однако разница в цене будет разительной.

Сходные по местоположению и размерам объекты могут стоить в 2-3 раза больше – именно столько современный покупатель согласен заплатить за то, чтобы дом его был в организованном поселке и у него не болела голова по поводу охраны, технической эксплуатации и тому подобных проблем.

Еще среди предложений – правда, в значительно меньшем объеме – встречается неосвоенная земля. Обычно это «прирезка»: владельцам поселка удается оформить в собственность соседний участок земли, а заниматься его освоением они по каким-то причинам считают нецелесообразным. Или распродается общественная зона поселка: вчера здесь был небольшой парк, а сегодня появляется два-три новых участка. Стоит ли говорить, что подобные «фокусы» вызывают резкое неприятие со стороны уже живущих в поселке людей?! Они всячески протестуют, ищут (и часто находят) нарушения закона. Так что, приобретая подобную землю, нужно быть по меньшей мере очень осторожным.

Еще – если повезет – можно купить заброшенный участок со стоящим на нем щитовым садовым домиком. Такого рода предложения также крайне редки: они расходятся или по знакомым, или соседи продавца узнают о его планах и покупают сами. Обычно дальнейшая судьба такого участка – строительство на нем дома и продажа его в состоянии «под чистовую отделку». Понятно, что уже совсем по иным ценам.

В целом, говорит Лариса Патлух, генеральный директор компании «Бест-Недвижимость», для вторичного загородного рынка характерно преобладание предложения над спросом, ни о каком дефиците тут говорить не приходится. Стабильный спрос есть только на самое дешевое – объекты по цене до $60 тыс., максимум $100 тыс. Более дорогое продается с очень большими сложностями.

По каким причинам владелец загородной недвижимости вдруг решает расстаться с ней? Первое – это потребность в деньгах. Далеко не все из тех, кто в 90-е годы мог позволить себе роскошный подмосковный особняк, сегодня «на коне» – в жизни случается всякое.

Так что подобный мотив является для покупателей достаточно частым.

Также может случиться, что дом стал просто не нужен. Если владелец все больше времени живет за границей, он в качестве «запасного аэродрома» в России, скорее всего, оставит городскую квартиру: она не так быстро разрушается, требует меньше денег и хлопот в повседневной эксплуатации.

Если же человек живет в России и не утратил своего социального статуса, очень вероятно, что дом перестанет его устраивать. О небольших размерах участков, которые были распространены в 90-е годы, мы уже упоминали. Также могут перестать удовлетворять планировки здания, низкие потолки, внешний вид дома. Речь тут идет, таким образом, не столько о физическом, сколько о моральном старении объекта. «Существует определенная мода, и она в большей степени затрагивает именно загородную недвижимость, – отмечает Лариса Патлух. – Дома, построенные 10-15 лет назад, уже далеко не всегда соответствуют современным требованиям».

Бывают и другие причины – их уже можно отнести к разряду курьезов. Валерия Родионова вспоминает коттеджный поселок Лесные Поляны, построенный на Ярославском шоссе в районе Ивантеевки и Болшево. В нем было, как выразился бы А. П. Чехов, все прекрасно, если бы не одно но: поселок возводился «Газпромом» для своих сотрудников. А все объекты крупнейшего российского газового концерна находятся в Москве на юго-западе. В итоге жители просто не выдерживали столь длительных ежедневных поездок на работу, и все коттеджи в короткий срок были проданы…

Они, в общем-то, очевидны: поселок уже существует, и можно сразу же понять, что там и как. В отличие от многих проектов, существующих сегодня только в компьютерном варианте, здесь все видно сразу: какое у поселка окружение, кто будет твоими соседями. Также есть полная ясность с безопасностью, инфраструктурой, экологией и всем прочим.

Готовые объекты, говорит Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Рескор», являются практически единственным вариантом для тех, кому жилье нужно «здесь и сейчас». От покупки дома в строящемся поселке до того момента, когда в него можно будет реально заселиться, пройдет как минимум два года. Если покупатель может позволить себе столь длительную инвестицию, ему есть где жить – все замечательно. Но очень многие приобретают коттеджи, продавая свои старые квартиры, влезая в ипотечные кредиты – для них перспектива годами что-то снимать или жить с родственниками покажется слишком тяжелой.

Минусы тоже, к сожалению, имеются. Помимо все тех же маленьких размеров участков и морального и физического устаревания зданий существует, к примеру, проблема коммуникаций. В поселках 90-х годов некоторых общепринятых на сегодня благ цивилизации не существует вовсе, или их мощность не справляется с возросшими нагрузками. На многих объектах, даже на Рублевке, лет 15 назад канализация создавалась таким «нетрадиционным» способом: покупался состав железнодорожных цистерн, и каждая из них закапывалась на участке. Понятно, что сегодня такое «техническое решение» жителей не радует: всегда запах, всегда тепло, всегда рядышком крысы…

Но существует проблема еще более грозная: юридические дефекты. Большинство сегодняшних скандалов с землей коренятся в 90-х годах. Например, ставший известным всей стране поселок Екатерининские Валы, снесенный по иску природоохранных ведомств, – это земля, выделенная под строительство именно в те годы. Другой пример – товарищество «Речник» в Москве. На первый взгляд, оно значительно более старое. Однако именно в 90-е годы прошло перепрофилирование, когда вместо разрешенного в советские годы дачного строительства (домики шесть на шесть метров) тут стали строить более крупные объекты.

Юрист одной из риелторских компаний, попросивший не называть его, рассказал о таком случае. Был предложен на продажу коттедж на Дмитровском шоссе – дом в 360 кв. м со всеми магистральными коммуникациями на участке в 24 сотки. А в бумагах, которые имелись на объект, речь шла всего о 12 сотках, а остальные 12 оказались присоединены вообще без каких-то документов. Бумаг на дом не было вообще никаких, и находился он как раз на этих «незаконных» сотках. Магистральные коммуникации подсоединены просто: хозяин «договорился» с соседним автосервисом, они протащили пару труб. В общем, агентство, изучив документы, решило объект на реализацию не брать – по причине того, что привести эти документы в порядок было невозможно. И этот пример, к сожалению, очень характерен для коттеджей 1990–2002 годов постройки.