Налоговики приготовили сюрпризы собственникам и потенциальным владельцам жилья

Первый в этом году подарок от фискальных органов получили очередники, приобретающие или строящие квартиру с привлечением безвозмездных бюджетных субсидий.

С 1 января 2008 года они освобождаются от уплаты налога со всей суммы, полученной из бюджета любого уровня (федеральной казны, бюджета субъекта РФ или местного бюджета).

Это право закреплено федеральным законом № 284-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации", который был принят 29 ноября прошлого года.

Напомним, что субсидии на жилье получают, в частности, молодые семьи в рамках федеральной целевой программы "Жилище", а также очередники, претендующие на улучшение своих жилищных условий. Размер субсидий - в зависимости от срока стояния в очереди и доходов семьи очередников - варьируется от 5 до 70% от стоимости приобретаемой недвижимости.

До 1 января 2008 года, как того требовала ст. 210 Налогового кодекса, при определении налоговой базы учитывались все доходы налогоплательщика, в том числе и бюджетные субсидии на решение квартирного вопроса. Со всей суммы нужно государству нужно было вернуть 13%.

При этом налогоплательщик имел право на имущественный вычет - то есть его налогооблагаемая база уменьшалась на те же 13 процентов с суммы, израсходованной им на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них на территории России, или выплат по ипотечному кредиту. Правда, лимит расходов ограничен суммой в 1 млн рублей - то есть максимальная сумма вычета составляет 130 тыс. рублей и воспользоваться этим правом можно только раз в жизни. Теперь, естественно, получившие субсидии на покупку или строительство жилья, не будут иметь права на имущественный вычет.

Новые правила не распространяются на тех, кто получил субсидию до 2008 года, пояснили в Федеральной налоговой службе. Они должны будут заплатить налог с полученной суммы, за ними же сохраняется и право на имущественный вычет.

В этом году владельцы жилья смогут воспользоваться налоговым послаблением, которое было сделано в ноябре прошлого года по решению Высшего арбитражного суда (ВАС). Напомним, что речь идет о праве одного из супругов получить имущественный вычет в полном объеме, если жилая недвижимость приобретена в браке, а оформлена на одного из супругов. Как сказано в определении ВАС, Семейный кодекс гласит, что имущество, приобретенное одним из супругов в браке, является их совместной собственностью, если супруги не заключили брачный контракт. При этом не имеет значения, на кого из супругов оформлено это имущество. ВАС пришел к выводу, что претендовать на получение имущественного вычета в полном объеме может один из супругов, даже если квартира куплена в равных долях. Для получения вычета необходимо подать налоговую декларацию, приложив к ней платежные документы на купленное жилье.

В соответствии с действующим Налоговым кодексом, доходы россиян, полученные от продажи недвижимости, облагаются налогом по ставке 13%. Но и в этом случае можно рассчитывать на получение налогового вычета (если, конечно, это счастливый билет не выпадал раньше). Не более 1 млн рублей в виде имущественного вычета может получить тот продавец квартиры (дома), который владел недвижимостью менее 3 лет.

При продаже имущества собственником с большим стажем, имущественный налоговый вычет предоставляется в полном объеме.

Если продается жилье, находящееся в общей долевой собственности, величина имущественного налогового вычета распределяется между всеми совладельцами пропорционально их доле.

Нередки случаи, когда владельцы квартиры с целью минимизации расходов на оплату коммунальных услуг, продают свое жилье и покупают недвижимость меньшей площади - в этом случае они обязаны заплатить налог в размере 13% с доходов, полученных от продажи.

Следует иметь в виду, что имущественный вычет им не положен.

Покупатели недвижимости на момент оформления сделки освобождены от налогового бремени, но после получения квадратных метров в собственность им придется платить налог на имущество.

Другое дело, если приобретается квартира в строящемся доме по договору об уступке права требования жилого помещения: тогда покупатель вынужден платить налог с имущества, полученного по этому договору. При этом гражданин, приобретающий право требования, может получить налоговый вычет.

Собственником квартиры или домика в деревне можно стать не потратив на это ни копейки: но для этого надо иметь щедрого родственника, который преподнесет такой подарок. При получении подарка в виде недвижимости налог не платят супруги, родители или дети дарителя, его братья, сестры, дедушки и бабушки. Если в роли дарителя выступают не столь близкие родственники или вовсе посторонние люди, организации, получатель подарка обязан заплатить налоговикам 13% от стоимости полученного в дар имущества.

Причем налоговые органы вправе требовать исчисления суммы налога с рыночной, а не с инвентаризационной (по оценке БТИ) стоимости объекта недвижимости. А получатель подарка обязан заплатить налог за тот год, в котором он был получен. В том случае, если квартира или дом переходит к новому собственнику по наследству, налог платить не приходится.

Поэтапный ввод налога на жилую недвижимость, который будет исчисляться исходя из рыночной стоимости жилья, начнется в российских регионах с 2009 года. В отношении собственников нескольких объектов недвижимости планируется применять повышающие налоговые коэффициенты. В Калининградской, Кемеровской, Тверской, Нижегородской и Самарской областях - налог на жилую недвижимость будет введен уже в 2009 году.

Однако эксперты не исключают, что уже через год будут предприняты попытки введения новой системы налогообложения в Москве и Санкт-Петербурге - городах "продвинутых" с точки зрения развития рынка недвижимости, поскольку в них есть кадастровый реестр объектов недвижимости и существуют методики оценки рыночной стоимости квадратного метра.

По действующим ныне правилам, ставка налога на имущество физлиц (в том числе на недвижимость) составляет от 0,1% до 2%, в зависимости от инвентаризационной стоимости (по оценке БТИ) квартиры. Жилье стоимостью не более 300 тыс. рублей облагается налогом по ставке 0,1%, от 300 до 500 тыс. рублей - 0,3%, свыше 500 тыс. рублей - 2%.

Скажем, владелец однокомнатной квартиры в спальном районе столицы у МКАД, оцененной по справке БТИ в 100 тыс. рублей, сейчас платит за нее налог в размере 100 рублей в год.

Минфин предлагает взимать налог на жилье в размере от 0,01% до 0,05% от рыночной стоимости квартиры. Если этот вариант будет утвержден, за ту же самую квартиру с учетом ее рыночной стоимости в 4 млн рублей, придется платить уже до 2 тыс. рублей налогов в год.

Размер налоговых платежей будет зависеть и от методики оценки недвижимости. Эксперты, опрошенные "ИФ-Недвижимость" опасаются, что массовая оценка может не отражать реальную стоимость квартир и тогда "этот показатель будет средней температурой по больнице". Есть предложение устанавливать ставку налога в рублях за квадратные метры, превышающие социальную норму.

Кроме того, предполагается взимать по прогрессивной ставке налога платежи за второе и третье жилье. Правда, с каким коэффициентом планируется взимать фискальный платеж за "излишки" недвижимости, пока никто из чиновников не озвучил.