Количество выданных ипотечных кредитов растет, но и банкротов среди заемщиков все больше

Количество выданных ипотечных кредитов растет. До западных «стандартов» по дефолтам нам пока далеко, но банкротов среди заемщиков все больше. Впервые на аукцион выставлен элитный объект, к тому же арестованный и не совсем жилой.

Городской рынок недвижимости в нетерпении ждет прецедента: Фонд имущества Петербурга рассчитывает до конца года продать на торгах апартаменты в элитном комплексе «Пятый элемент». Это первый случай, когда находящаяся в залоге недвижимость продается по решению суда.

Апартаменты были переданы в залог при получении кредита в Сбербанке. Заемщик не смог (или не захотел) расплатиться с кредитором. В результате по требованию банка имущество арестовано и – по решению Смольнинского районного суда – должно быть реализовано с торгов. Фонд имущества в данном случае выполнит поручение регионального филиала РФФИ.

Комплекс «Пятый элемент» располагается в парковой зоне на Крестовском острове. Хотя построенный компанией «Строймонтаж» объект официально не попал в жилой фонд (здесь нельзя получить регистрацию-прописку), как пояснили в компании, он предназначен для длительного проживания. Формально жить можно подолгу, реально – есть постоянные обитатели.

Стартовая цена установлена судом на основании суммы кредита – около 27 млн рублей. По мнению заместителя директора Фонда имущества Константина Раева, начальная цена высока, однако продать объект можно значительно дороже. «Это эксклюзивное предложение, и у нас уже есть звонки от желающих купить это жилье», – говорит он. Площадь арестованных апартаментов – 174 кв. м. Произведя несложные арифметические действия, можно установить: стартовая цена за 1 кв. м объекта примерно в 2,5 раза ниже стоимости элитного жилья на Крестовском острове.

Первый аукцион, на котором была продана квартира ипотечного банкрота, состоялся в Петербурге в январе этого года, второй – совсем недавно, в сентябре. И в том и в другом случае заемщики добровольно сдавались кредиторам. Поэтому проблемы их несостоятельности решались без участия судебных приставов – можно сказать, полюбовно.

По мнению Владислава Назарова, генерального директора ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство», лучше не доводить дело до суда: «Тем более что результат все равно будет таким же – продажа квартиры, только по решению суда». Причем при обращении взыскания имущество, как правило, оценивается ниже реальной стоимости.

В Петербурге готовится первая продажа арестованного имущества, два аукциона уже состоялись, но банкротств было гораздо больше. Однако точных данных ни по задолженности, ни по дефолтам нет. По некоторым данным, задолженность по выплатам достигла примерно 4%, демонстрируя при этом положительную динамику. Но сколько на рынке ипотечного кредитования возникает дефолтов, можно только гадать. Эксперты говорят о «долях процента».

Точной статистики нет, поскольку ни банкам, ни проштрафившимся заемщикам невыгодно выносить сор из избы, объявляя о банкротствах. Как правило, должник сам находит покупателя для своей квартиры. Остается переоформить кредит или оплатить покупку «живыми» деньгами.

Как рассказал руководитель одной строительной компании, не всегда речь идет о заемщиках с низкими доходами. В числе не рассчитавших свои силы нередко оказываются люди с высокой заработной платой. Оформляя кредит, они полагают, что, отдав четверть заработка, не будут ни в чем ущемлены. Однако через некоторое время выясняется, что оставшихся доходов хватает только на текущие расходы. Покупка нового автомобиля, поездка в интересный тур или ремонт квартиры – вещи теперь недоступные. Это заставляет заемщиков отказываться от дальнейших выплат по кредиту и продавать неподъемную для них недвижимость.

При этом должник ищет покупателя сам, без какой-либо огласки. Цена сделки, как правило, договорная. Между тем специалисты уверены, что лучше продавать находящиеся в залоге квартиры на публичных торгах: и процедура прозрачная, и сумма сделки реальная.

Пионером в процессе банкротств выступало потребительское кредитование. Там и риски выше (нет залогов, использование скоринговой модели), и мотивация возврата кредита ниже, и сроки кредитования короче, чем при ипотечном займе. Поэтому доля невозвратов сравнительно велика. В нынешнем году она приблизилась к 3% от общего объема кредитов. Бум потребительского кредитования начался еще до создания бюро кредитных историй – надежность заемщиков проверять было некому.

По данным экспертов, на Западе доля дефолтов по ипотечным займам составляет в разных странах 0,5−2% от общего количества выданных кредитов. Заместитель председателя правления ООО «Городской ипотечный банк», начальник департамента продаж, директор по Северо-Западному округу Игорь Жигунов поясняет: несостоятельность должника становится очевидной либо в первые месяцы, либо только через три-четыре года. Причиной может стать, например, смена места работы. Но, как выяснилось в 2007 году, гораздо большую опасность для размера аннуитетного платежа представляет плавающая ставка. Как только она подрастает, ежемесячные платежи автоматически увеличиваются. Именно это становится причиной дефолта.

Финансисты сомневаются в том, что характерные для Европы и США причины массовых дефолтов применимы к российским реалиям. Например, на российском рынке не слишком распространены плавающие ставки. Оставим в стороне ту часть заемщиков, которая берет кредит с целью обмануть банк. Остается множество людей, которые, по мнению Игоря Жигунова, не понимают, что такое платежная дисциплина, и не умеют правильно оценить свои финансовые возможности. Просто выплаты кредита рассчитаны на 10−20 лет, поэтому проблемы заемщиков не сразу заметны.

Ранее заместитель генерального директора Фонда имущества Владимир Жуковский утверждал, что дефолты принимают массовый характер лишь при ухудшении экономической ситуации в стране. Судя по сегодняшней конъюнктуре, настает время, когда большую часть семейного дохода придется оставлять в продовольственных магазинах. Тут не до ипотечных платежей.

Объемы ипотечного кредитования демонстрируют положительную динамику после запуска Жилищного пакета (декабрь 2004 года) и провозглашения ипотеки единственной возможностью для приобретения жилья. Например, в первом полугодии 2007 года в Петербурге было выдано 6 тыс. кредитов – в 1,5 раза больше, чем за тот же период 2006−го. Увеличились объемы кредитования и в денежном выражении. Ежегодный прирост на 100% и выше – характерная особенность растущего рынка. Тем более что средняя сумма кредита также выросла почти вдвое – с 1 млн до 1,8 млн рублей – и, очевидно, обусловлена ростом цен на недвижимость в прошлом году. В свою очередь, доля сделок с использованием ипотечных кредитов на рынке недвижимости едва превышает 10%.

По расчетам Городского ипотечного банка, в целом по России в ближайшие три-четыре года объем ипотечного кредитования вполне может достичь 10−15% от ВВП. В Петербурге к концу года ожидается прирост на 130−150% – при «грамотно выстроенной работе участников рынка и реализации текущего потенциала и использовании сложившейся конъюнктуры». Кстати, по прогнозам, сделанным год назад, прирост ожидался на уровне 40%.

Но возраст ипотечной активности невелик. Поэтому «картину маслом» мы сможем наблюдать лишь через два-три года. «Объем кредитного портфеля все больше, поэтому перерывы между продажами арестованных квартир будут все меньше», – комментирует Владислав Назаров.