Когда в Москве в массовом порядке начнут возникать высотки в 40 и более этажей?

Когда в Москве в массовом порядке начнут возникать высотки в 40 и более этажей? Катастрофический дефицит земельных участков в столице заставляет девелоперов строить все более и более «высокие» планы, что находит поддержку у городских властей.

В статье Людмил Стрельцовой, опубликованной интернет-изданием Lenta.ru подробно анализируются проблемы и перспективы высотного строительства в столице.

Земные проблемы высоток.
Городские власти поощряют "высокие" планы девелоперов. Надо сказать, что высотным здание считается уже с 75 метров (ориентировочно 25 этажей), что давно уже не "верх фантазии" застройщиков. Более того, столичное правительство осуществляет амбициозный проект "Новое кольцо Москвы" (НКМ), в соответствии с которым в Москве запланировано строительство более 200 зданий жилого и коммерческого назначения высотой не менее 30 этажей до 2015 года. Согласно планам, 25 небоскребов должны стать жилыми зданиями, 16 - административными объектами, 2 - гостиницами, 15 - многофункциональными комплексами.

Из жилых "первенцев" проекта, стартовавшего еще в 2000 году, на сегодняшний момент построено и заселено только одно здание - жилой комплекс "Эдельвейс" (43 этажа). В стадии строительства находятся "Вертикаль" (43 этажа) на Ленинском проспекте и "Континенталь" (48 этажей) на проспекте Маршала Жукова. Однако процесс идет не столь гладко, как задумывалось городскими властями: инвесторы отнюдь не стоят в очереди за право на реализацию высотных проектов. Например, судьба "Вертикали", несколько раз передававшейся из рук в руки, с трудом решилась благодаря Mirax Group.

Все дело в том, что высотное строительство для девелопера отнюдь не золотое дно. По словам первого заместителя генерального директора компании "МИАН-Девелопмент" Олега Артемова, себестоимость строительства увеличивается по сравнению с "малоэтажкой" приблизительно на 25 процентов. Это зависит от объемно-планировочных решений, увеличения затрат на обеспечение требований по пожарной безопасности к инженерным системам и лифтам. Кроме того, дополнительные расходы вызваны использованием более дорогих марок бетона, класса арматуры, повышенных требований к остеклению и ограждающим конструкциям.

Из-за дополнительных условий для помещений (необходимо наличие технических этажей и дополнительных комнат для служб мониторинга состояния зданий и служб ГО ЧС) уменьшается полезная (коммерческая) площадь. Кроме того, увеличиваются затраты на проектирование и специальные согласования для высотных зданий. Так что девелоперам остается только посочувствовать.

Между тем, многие общественные деятели не только не проявляют сочувствия к застройщикам, но и категорически против высотного строительства. По их мнению, высотки портят архитектурное лицо города, делают Москву безликой и похожей на столицы стран третьего мира, слепо копирующие светлый образ Манхэттена. Но это вопрос спорный и оставим его для архитектурных кулуаров.

Помимо этого, существует мнение, что высотки "вешают" на коммуникации города непомерную нагрузку. Конечно, как подземная, так и внешняя инфраструктура города, в частности, дороги, не рассчитаны на высокие нагрузки в принципе. Но, если отталкиваться от этих критериев, то и заводиться со строительством домов выше шести этажей вообще не стоит, заботясь о щадящем режиме для московских "антикварных" коммуникаций. Поэтому девелоперы высоток стараются как могут, пытаясь предусмотреть все нюансы, включая количество машиномест в паркинге и нормальное давление в водопроводе.

Дышите глубже! Вы взволнованы!
В том, что девелоперы добьются своего, сомневаться практически не приходится. И москвичам рано или поздно придется жить и работать на "заоблачной высоте". Не вредно ли это для здоровья?

Бытует мнение, что на верхних этажах высоток дышать тяжело, так как воздух там разрежен. "Это совершенно справедливо, - говорит кандидат медицинских наук, старший научный сотрудник государственного научного центра института медико-биологических проблем РАН Екатерина Чернихова, - чем выше, тем меньше содержание кислорода."

Но при этом воздух на высоте значительно чище, чем у поверхности земли. По словам руководителя отдела развития "Лаборатории климата", в вентиляционных установках, работающих в квартирах до пятого этажа, фильтры приходится менять примерно раз в три месяца, а вентиляция в жилищах верхних этажей нуждается в замене фильтров гораздо реже – один-два раза в год.

Что касается психологического комфорта проживания на этаже выше восьмого, то, по мнению Екатерины Черниховой, он не самый благоприятный. Без ущерба для здоровья на высоких этажах могут жить лишь люди, обладающие "космическим" здоровьем. Для людей, работающих и живущих на высоких этажах, не редкость повышение артериального давления, психозы, склонность к суициду. Для человека естественно видеть зелень за окном, "общаться" с землей. Впрочем, жители огромных мегаполисов в принципе лишены таких изысков.

"Алые паруса". Фото пресс-службы компании "Дон-Строй"

Но, несмотря ни на что, жилье в высотках является едва ли не самым дорогим в Москве, и это вполне оправданно.

Ведь такие дома возводятся по наиболее современным технологиям и отличаются высоким качеством жилья. Как правило, это знаковые проекты, которым застройщики присваивают "звонкие" собственные имена. "Триумф-палас", "Континенталь", "Алые паруса" и многие другие постоянно на слуху. Жилье в таких домах является престижным и статусным, и потенциальные покупатели проявляют к ним постоянный интерес.

Лестница в небо.
Однако в жизни на высоте птичьего полета есть и другие неприятные особенности. И в первую очередь это касается безопасности. Конечно, такие глобальные катастрофы, как с нью-йоркскими башнями-близнецами, происходят крайне редко, но все таки хотелось бы "подстелить соломки" под высотные конструкции. На прошедшей в конце 2007 года пресс-конференции "Интерфакса" глава МЧС РФ Сергей Шойгу говорил об обеспечении пожарной безопасности высотных зданий.

Он настаивал на том, чтобы основные задачи по обеспечению пожарной безопасности высотных зданий решались еще при планировании и строительстве таких объектов. Высотки достаточно новое для Москвы явление, и нормы и правила для обеспечения пожаробезопасности находятся в стадии утверждения. Впрочем, как и вся нормативная база под строительство высотных зданий, которой пока нет ни в Москве, ни в России - на это сетовал на заседании правительства в конце ноября Юрий Лужков. По словам столичного мэра, собственный строительный опыт у нас сосредоточен в Сити (ММДЦ "Москва-Сити").

Конечно, "чрезвычайное министерство" если что, и подъемник подгонит, и лестницу подаст, и робота-пожарного пригласит. Но если не будут выполняться все те требования, которые существуют во всем мире к высотным зданиям, никакая лестница все равно не поможет, сетует Шойгу. Безопасность должна поддерживаться другими способами.

Пожарная опасность для людей, находящихся в высотных зданиях, усиливается тем, что в отличие от малоэтажных домов сильно затрудняется эвакуация, а также возрастает сложность борьбы с пожарами. Основные причины трагических последствий при пожарах в высотных зданиях - блокирование путей эвакуации дымом и огнем. Однако застройщики уверяют, что бежать с чемоданами вниз по лестнице с криками "ужас-ужас" все же не стоит.

Девелоперы жгут.
По словам Олега Артемова, для обеспечения безопасности жителей высоток застройщики принимают достаточно серьезные меры – начиная со строгого соблюдения всех строительных нормативов до разработки самостоятельного регламента для нестандартных зданий. "Более того, российские нормы пожарной безопасности в небоскребах гораздо жестче, чем во всех мировых державах", - говорит заместитель члена Совета директоров Mirax Group Артур Александров.

Что касается конкретных мер, то в современных небоскребах, как правило, устанавливается система противопожарной автоматики, которая включает систему автоматической пожарной сигнализации, системы голосового оповещения и управления эвакуацией, систему водяного спринклерного пожаротушения, систему внутреннего пожарного водопровода, систему противодымной защиты, подпоры воздуха и дымоудаления, модульные установки газового пожаротушения.

Это вовсе не означает, что при малейших признаках дыма вам на голову польется дождь из смеси воды и химикатов. Александров рассказал, что, например, на высотных объектах высотных объектах Mirax Group автоматика срабатывает не сразу. Это сделано для исключения "ложной тревоги". Чтобы не спускать на офисы воду, для проверки сигнала дается некоторое время. Оператор видеонаблюдения определяет визуально, есть ли огонь, и уже вручную включает систему водяного пожаротушения.

Конечно, все это оборудование очень и очень недешевое. На застройщика ложатся достаточно серьезные расходы. По словам Артемова, стоимость оборудования противопожарной защиты (ППЗ) зависит от сложности объемно-планировочного решения. При высотном строительстве стоимость систем ППЗ может увеличиваться на 20-50 процентов (и даже более).

Кроме наличия противопожарной электроники и автоматики, для небоскребов есть специальные требования к оконным заполнениям. Кроме того, конструктивные решения, делящие здание на практически автономные сектора, не позволяют ему стать высотным факелом. Олег Артемов напоминает, что помимо внутренних средств и путей спасения высотные здания оборудуются специальными площадками для эвакуации жителей с верхних этажей. Однако необходимо отметить, что на сегодняшний день безопасных путей эвакуации людей с внешней стороны небоскреба не существует.

Когда эвакуация происходит снаружи здания, то человек подвергается еще большей опасности, ведь мало кто из офисных работников или жильцов небоскреба имеет разряд по парашютному спорту или альпинизму. Кроме того, если на приличной высоте разбить стеклопакет, то это вызовет приток свежего воздуха, который еще больше раздует пожар. Те способы спасения, которые затрагивают внешнюю часть здания, Артур Александров называет как минимум непродуманными. Он уверяет, что на сегодняшний день "новаторские" разработки дополнительных внешних путей эвакуации из небоскребов – полное шарлатанство.