Формула перекредитования: где искать выигрыш

На модерации Отложенный

Представим себе, что три года назад вы купили квартиру, воспользовавшись при этом ипотечным кредитом сроком на 20 лет под 13% годовых. Сегодня вы видите, что нынешние ставки по ипотечным кредитам несколько ниже — в среднем 12% годовых, при желании можно найти и поменьше. Соответственно, у вас возник вопрос: как перекредитоваться, и что на этом можно выиграть?

Прежде всего, напомним: перекредитование или рефинансирование – полное или частичное погашение кредита за счет получения нового, более дешевого. Основная цель перекредитования – уменьшить процентную ставку. Но можно еще и изменить сроки кредитования. Решившись на перекредитование, клиент сам выбирает: меньше платить по суммам выплат, либо по срокам. В обоих случаях он выигрывает.

Сколько можно выгадать
Вернемся к нашему примеру, с которого мы начали — как «облегчить» бремя 20-летнего кредита под 13 % годовых. Этот пример привел нам руководитель блока "Ипотечное кредитование" Альфа-Банка Илья Зибарев. Допустим, три года назад вы взяли кредит на сумму $100 тыс. и ежемесячно платили по кредиту $1169. Сегодня в Альфа-Банке вы сможете перекредитоваться под 10,8% на 17 лет, соответственно, аннуитетный платеж понизится до $1016.
Если клиент не рефинансируется, то за оставшиеся 17 лет он заплатит $238 тыс, при рефинансировании под 10,8% ему останется внести $207 тыс. Экономия на выплатах составит $31 тыс.

Второй способ перекредитования – изменение сроков погашения платежа. Допустим, вы пожелали выплачивать ежемесячно вдвое больше, чем предусматривал первоначальный договор. Заключив новое соглашение, вы сократите срок выплат по кредиту, и тоже окажетесь в выигрыше.

Но может быть и другой сюжет — у вас трудности, и вы хотите растянуть срок выплат, такой пример нам привели в брокерской компании «Независимое Бюро Ипотечного Кредитоваия» (НБИК):

Вы взяли в кредит $200 тыс. на 15 лет по ставке в 11%. Ежемесячный платеж составляет $2273. Через пару лет потеряли высокооплачиваемую работу. Ваш долг перед банком составляет $188 773. По той же ставке, если рефинансировать оставшуюся сумму на срок в 25 лет, ежемесячный платеж составит $1850. «Конечно, с увеличением срока растет переплата банку. Но если на повестке дня — потеря единственного жилья, такой вариант будет вполне приемлемым», — считает генеральный директор НБИК Дмитрий Балковский.


Когда начинается выгода
По мнению Ильи Зибарева (Альфа-Банк), задуматься о перекредитовании можно уже, когда разница между процентными ставками составляет 1 %. Как подсказала нам директор Департамента коммуникаций Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Анна Ярцева, перекредитование выгодно клиенту, когда у него погашено не менее 50% от суммы кредита, а разница в процентных ставках не менее 2%.

Максим Гольдберг, генеральный директор компании «Финмарт» - кредитного и финансового консультанта, называет еще более существенную разницу между ставками — не меньше 3%. Если кредит взят на длительный срок, то по его мнению, лучше перекредитоваться на ранней стадии – тогда все затраты, связанные с переоформлением кредита, со страховкой, с тем периодом, когда дела передаются из одного банка в другой, будут компенсированы.

Где у выгоды конец
Кстати о хлопотах, связанных с получением нового кредита. Это стандартные затраты заемщика на получение любого ипотечного кредита: сбор за выдачу кредита, обязательное страхование жизни и здоровья, квартиры и титула, оплата услуг сторонних организаций — оценочной компании и нотариуса, возможны какие-то дополнительные сборы банков. Все эти затраты необходимо учитывать и просчитывать.

Впрочем, если перекредитовываться в собственном банке, где уже вас знают как ипотечного заемщика, то эти затраты будут меньше. Другое дело, что банки не всегда охотно рефинансируют собственных заемщиков, поскольку ждут от них определенной доходности и не хотят тратиться на оформление нового кредита.

Кроме того, надо обратить внимание на мораторий на досрочное погашение кредита, а рефинансирование приравнивается к нему. Мораторий в разных банках может занимать срок от шести месяцев до пяти лет. «По истечении моратория еще некоторое время может действовать период, когда гасить кредит можно, но за это взимается комиссия 2-5% от суммы, что может свести на нет всю выгоду от рефинансирования»,— предупреждает Дмитрий Балковский (НБИК).

И еще — если вы платите кредит по аннуитетной схеме (каждый месяц — одну и ту же сумму) то в первые годы ежемесячные платежи заемщика идут преимущественно на уплату процентов, и лишь малая их часть в счет погашения основного долга. «При сроке кредита в 15 лет, остаток ссудной задолженности сокращается вдвое лишь через 10 лет,— говорит Балковский. - И если до погашения кредита осталось год-два, то ежемесячные платежи идут почти целиком в счет погашения основного долга, а процентов на остаток начисляется минимум, и смысла рефинансироваться – мало».

Куда идти?
Итак, вы решили рефинансироваться. Что делать?
«Нужно проконсультироваться в банке, который предлагает услуги по рефинансированию, - советует Анна Ярцева (АИЖК). – Стоит захватить с собой копию своего договора и попросить подсчитать преференции и выгоды. Кроме того, стоит проконсультироваться у квалифицированного брокера, который хорошо знает банковскую систему, и сможет найти выгодный вариант перекредитации даже через средние банки. Может быть, брокер найдет два-три банка. Зайдете в один, затем в другой – посмотрите стоимость счета, обратите внимание на то, как к вам отнеслись банковские служащие».

Анна Ярцева призывает осторожно отнестись к заявлениям о готовности кредитовать ниже стоимости денег на рынке. Ставка рефинансирования Центробанка 10 %, то есть, ЦБ ссужает деньги под 10 %, учитывая все риски. Коммерческий банк должен иметь не менее 2 % маржи, значит, может ссужать деньги под 12 % ситуации в стране. Кредит под 8 % годовых, при стоимости денег 10 %, вызывает вопросы...

Сегодня, помимо банков, работающих по программе АИЖК, рефинансирование практикуют: ВТБ 24, Альфа-Банк, Райффайзен, Банк Москвы, ММБ, ХоумКредит, Национальная Ипотечная Компания, Кит-Финанс, Номос Банк, РосЕвроБанк.

Рефинансирование и кризис
Как повлияет на процесс рефинансирования заемщиков в нашей стране финансовый кризис на Западе? По наблюдениям Дмитрия Балковского («Независимое Бюро Ипотечного Кредитования»), пока еще явных изменений на рынке не происходит, так как услуга рефинансирования в России еще не достаточно развита. Возможно, в дальнейшем программы перекредитования могут быть сокращены или даже временно приостановлены.

При повышении ставок на рынке однозначно не будет спроса на услугу снижения ставок. Но существует, напоминает Балковский, - упомянутое нами рефинансирование кредита с целью увеличения срока кредитования, для тех, у кого возникли материальные трудности. Вот эта услуга будет востребована и при повышении ставок.

Илья Зибарев (Альфа-банк) напоминает, что рефинансирование продолжает быть интересным продуктом особенно для тех, кто получил ипотечный кредит 3-4 года назад, когда ставки по ипотеке были намного выше сегодняшних. В тот период банки серьезно подходили к процессу андеррайтинга клиентов, и это были, как правило, заемщики с хорошим уровнем дохода, полностью подтвержденным — такие особенно интересны банкам сегодня. Рефинансирование останется актуальным, так как, скорее всего, в ближайшем будущем ставки не поднимутся существенно, по крайней мере до уровня трех-четырехлетней давности,— предполагает Зибарев.

Максим Гольдберг (Финмарт) полагает, что если банки в ближайшее время не будут снижать ставки по ипотечному кредиту или произойдет некоторый «откат» назад (ставки будут расти), - то заемщикам, которые брали кредит совсем недавно, о перекредитовании задумываться еще рано. Не исключено, процесс перекредитования вообще может на некоторое время притормозиться.

Хотя, с точки зрения, Максима Гольдберга никакой трагедии нет – во-первых, банки вновь оценят свои риски и строже отнесутся к клиентам, во-вторых, рефинансирование все равно будет развиваться дальше вместе с ипотекой. Чем больше будет предложений на рынке «первичного» кредитования, тем впоследствии больше будет клиентов у рефинансирования.

Наши собеседники отметили, что сейчас у банков возникают проблемы с ликвидностью. И в этом смысле легче тем банкам, кто имеет «шефа» в лице АИЖК. Поэтому в случае возникновения кризиса ликвидности, АИЖК обещает поддержать своих подопечных, заявил его гендиректор Александр Семеняка. «До кризиса многие банки предпочитали не продавать кредиты, а накапливать их у себя на балансе для последующей секьюритизации», - пояснил гендиректор АИЖК. Сейчас у банков есть один путь - продажа ипотечных портфелей, что менее выгодно, чем секьюритизация. АИЖК же готово предложить выкуп ипотечных кредитов с условием обратного выкупа в срок, когда секьюритизация станет возможной. При этом кредит АИЖК для банка будет беспроцентным.