Аренда жилья. Квартира на день или год — в чем разница?

Зачастую граждане оказываются в таких ситуациях, когда приходится покидать родной город. Например, кто-то ищет работу, хочет продолжить образование или просто сменить обстановку. И одной из проблем, возникающих у тех, кто приехал в чужой город, нередко становится поиск крыши над головой. Разумеется, можно пожить у родственников, но не век же стеснять их своим присутствием. Или остановиться в гостинице, но это довольно накладно, да и неудобно. В подобных случаях предпочтительно арендовать квартиру.

Краткосрочная и долгосрочная аренда жилья имеют гораздо больше схожих черт, нежели различий. При любом виде коммерческого найма действуют две стороны: наниматель и наймодатель. Они заключают письменный договор. Сдавать квартиру внаем вправе только собственник. Арендовать ее можно на ограниченный срок и за определенную плату. Однако краткосрочная и долгосрочная аренда имеют некоторые отличительные особенности. И в том, и в другом случае есть как преимущества, так и недостатки.

Любой прибывающий в Москву уже на вокзале увидит агентов с табличками «Сдам квартиру, комнату». Рынок посуточной аренды хорошо развит в столице, и не составит труда сразу же снять себе жилье, причем как с помощью многочисленных агентств, так и непосредственно у самих владельцев квартир.

«Квартиры в Москве традиционно составляют альтернативу отелям, — рассказывает Инна Будникова, PR-менеджер Финансово-строительной корпорации «Лидер». — Если человек приехал в Москву не более чем на два-три дня, то выгоднее поселиться в квартире, сдаваемой в посуточную аренду. По сравнению со стоимостью проживания в сопоставимом по уровню гостиничном номере экономия может составить 30–40%. Помимо снижения затрат пребывание в частной квартире комфортнее для нанимателя. Например, остановившись в гостинице, постояльцу придется завтракать, обедать и ужинать в ресторанах отеля или близлежащих заведениях, что повлечет немалые дополнительные расходы. Надо будет платить за то, чтобы отдать вещи в прачечную, погладить рубашку или костюм и т. п. В отличие от отеля в квартире есть кухня со всей необходимой бытовой техникой, где самому можно приготовить домашний ужин по своему вкусу. А некоторые наймодатели предоставляют в пользование компьютеры и даже домашнюю библиотеку».

Предложений о сдаче в аренду жилья посуточно огромное количество. Но агентства советуют бронировать понравившиеся апартаменты заранее, поскольку хорошие варианты уходят довольно быстро. Преимущества квартиры перед гостиничным номером очевидны: прежде всего платить надо только за реально проведенное в арендованном жилье время. Правда, зачастую, когда наниматель хочет снять квартиру на несколько часов, ему предлагают отнюдь не почасовую оплату. Арендодатель просит 1/4 часть суточной оплаты, но это в любом случае меньше, чем стоимость номера в гостинице. Да и потом, если снять квартиру на несколько человек, это существенно снизит личные расходы.

Разумеется, и частники, и официальные компании определяют лимит въезжающих постояльцев: в однокомнатной квартире, как правило, могут остановиться один-два человека, в двухкомнатной — три-четыре. Число жильцов указано в условиях сдачи жилья и ограничено не только количеством квадратных метров, но и имеющейся мебелью. При увеличении числа постояльцев цена вполне может и повышаться, но это необязательное условие. Зато довольно распространена система скидок: чем дольше вы живете в квартире, тем дешевле она вам обходится.

«Краткосрочная и долгосрочная аренда различаются по размеру платежей, способу расчетов и «начинке» самой квартиры, — комментирует Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Если жилье предназначено для долгосрочной аренды, обстановка будет намного скромнее, чем в случае краткосрочного найма. Скорее всего интерьер в квартире эконом ограничится стандартным набором мебели: кровать, шкаф, стол, холодильник и в лучшем случае телевизор, на что-то большее рассчитывать не стоит. Долгосрочная аренда удобнее для наймодателя. Составление договора сроком более чем на один год обеспечивает финансовую стабильность и уверенность в завтрашнем дне, позволяет достаточно точно планировать бюджет. В пользу долгосрочной аренды говорит минимизация издержек. Ведь решив обосноваться в квартире надолго, люди более бережно относятся к обстановке временного домашнего очага. Если долгосрочный договор составлен с фиксированной арендной ставкой, то наниматель выигрывает на среднерыночном росте стоимости найма».

При долгосрочной аренде в отличие от краткосрочной существует много схем расчетов с наймодателем. Например, в качестве платы за проживание хозяева просят сделать ремонт. Иногда помимо этого жильцы (как правило, те, кто арендует квартиры в новостройках) еще приобретают мебель. Такой способ расчета устраивает хозяев, которые, например, планируют передать квартиру через определенный срок родственникам или подрастающим детям.

«Посуточный наем жилья предполагает гибкую оплату, — рассказывает Мария Жукова, заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». — Например, если ставка аренды квартиры на одни сутки равна примерно 2000 руб., то на двое суток — уже порядка 1800 руб. При найме квартиры на 30 дней и более скидка на стоимость посуточного проживания может составлять до 40%, то есть в данном примере ставка аренды снизится до 1200 руб.».

По данным аналитического центра Финансово-строительной корпорации «Лидер», стоимость найма однокомнатных квартир на одни сутки составляет от 1000 до 5000 руб. Размер ставки не зависит от количества проживающих. В первую очередь на цену влияет местоположение квартиры. Самое дорогое жилье находится в Центральном округе — в районе Арбата, Тверской улицы, Замоскворечья, Патриарших прудов, Чистых прудов, Сретенки. Посуточная аренда таких квартир стоит порядка 4500–5000 руб. Наименее дорогие объекты расположены на окраинах Южного, Восточного и Юго-Восточного административных округов.

Существенное преимущество квартир, сдаваемых в посуточную аренду, — расположение в непосредственной близости от метро.

Подавляющее большинство таких объектов находится в 5–10 минутах ходьбы от станции подземки, и, соответственно, наем жилья в данном случае обойдется дороже. Помимо прочего цену посуточной аренды определяет общее состояние квартиры: качество сделанного ремонта, стоимость отделочных материалов, количество и качество мебели и бытовой техники.

Аренду комнат тоже дешевой не назовешь. Минимальная сумма, которую придется платить ежемесячно за проживание в стесненных условиях — 9000 руб. И это в окраинных районах, таких как Марьино, Домодедово, Алтуфьево, Медведково. За две-три станции метро от Садового кольца ставки выше — в лучшем случае 12 000 руб., чаще — 13 000–14 000 руб. Площадь такой съемной комнаты обычно составляет от 11 до 19 кв. м. Для жильцов хозяева оставляют стандартный набор мебели, телевизор, а иногда даже холодильник. В пределах ЦАО комнату можно снять за 15 000 руб. По таким же ценам пока еще удастся найти комнату в коммунальной квартире недалеко от Арбата.

При долгосрочной аренде, если не брать в расчет редкие исключения, за однокомнатную квартиру эконом-класса надо отдавать самое меньшее 18 000 руб. ежемесячно. Столько же будет стоить однокомнатная квартира в доме типа «старая панель» и «плохой кирпич» с минимальным набором мебели и бытовой техники. Как правило, такие объекты находятся в наименее благоприятных районах столицы — Бирюлево, Гольяново, Текстильщики, Выхино, Жулебино, Марьино, Капотня, Люблино, Сабурово, Бескудниково. При удачном расположении — поблизости от метро или на крупной транспортной магистрали — стоимость аналогичного предложения вырастет до 22 000–27 000 руб. за месяц проживания. Порядка 32 000–37 000 руб. обойдется двух- или трехкомнатная квартира в современном панельном или даже монолитном или монолитно-кирпичном доме, с хорошим косметическим ремонтом, необходимым комплектом мебели и бытовой техники.

Диапазон цен на аренду жилья бизнес-класса на начало сентября 2007 года составляет 37 000–87 000 руб. в месяц. Сегодня это наиболее интенсивно растущий сегмент рынка аренды. Количество квартир бизнес-класса в общем объеме предложения уже много месяцев стабильно увеличивается. Однако это не является отражением роста благосостояния москвичей. В структуре спроса, напротив, лидирует самое недорогое жилье — от 13 000 до 18 000 руб. за месяц аренды.

Для того чтобы снять квартиру, обязательно нужно предъявить документы, однако их наличие — еще не гарантия того, что агентство (или непосредственно хозяин квартиры) согласится сдать вам жилье. Как правило, собственники довольно серьезно относятся не только к сохранности своего жилья, но и к спокойствию соседей. Поэтому многие сразу предупреждают о том, что жилплощадь не предоставляется для проведения праздников, и шумным компаниям откажут сразу или же приедут по звонку соседей позже, расторгнув в одностороннем порядке договор найма. Отказать могут и просто из соображений ненадежности клиента.

«По договору найма жилого помещения нанимателями могут быть только физические лица, — рассказывает Юлия Гасиловская, директор отделения «Центр Аренды» корпорации «БЕСТ-Недвижимость». — В интересах нанимателя — не забыть указать в тексте договора имена и паспортные данные граждан, которые будут проживать в съемной квартире. Если этого не сделать, то вселиться родственники нанимателя смогут только с разрешения владельца квартиры. Без согласия наймодателя в съемную квартиру вправе въехать только несовершеннолетние дети нанимателя. При этом нельзя забывать, что количество въезжающих людей ограничено законодательством о норме жилой площади на человека (кроме случаев вселения несовершеннолетних детей).

Владельцу квартиры необходимо знать, что если в договоре не прописан запрет на поднайм жилого помещения, то наниматель имеет полное право сдать квартиру другому человеку по договору поднайма. В договоре необязательно указывать запрет на использование квартиры в качестве офиса, склада или другого формата коммерческой недвижимости. Это ограничение — следствие ст. 288 ГК РФ, в соответствии с которой жилые помещения предназначены только для проживания граждан. За нарушение данного требования суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов.

При краткосрочной аренде — сроком до одного года — стороны также обязаны заключить договор — рентное соглашение. Можно заключить договор посуточного найма жилого помещения. В этом случае, если договором не предусмотрено иное, права нанимателя существенно ограничены. Например, нанимателю уже не разрешается сдавать квартиру в поднайм, у него не будет преимущественного права на продление договора аренды и т. п.

Договор найма квартиры не требует государственной регистрации и нотариального оформления. Однако для защиты интересов сторон стоит потратить время и заверить документ у нотариуса. Это гарантирует надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору.

Доход от сдачи квартиры в аренду облагается налогом. После реорганизации Федеральной налоговой службы чиновники ведомства заявили, что устроят серьезную проверку арендодателей на предмет честной уплаты налогов. Закон предусматривает уголовную ответственность вплоть до лишения свободы на срок до трех лет. Однако арендодатели, не желая платить налоги, находят множество способов, как этого избежать. В заключаемых договорах, стремясь снизить размер выплачиваемого налога, стороны указывают заниженную сумму стоимости найма. Однако при таких обстоятельствах наймодатель зависит от нанимателя, который получает право выплачивать именно указанную сумму в течение всего срока действия договора.

Часто договоренность между владельцем жилья и арендатором достигается в устной форме, и ни в каких документах это не зафиксировано. Как правило, арендатор передает деньги наличными, и доказать факт получения дохода владельцем жилья в таком случае нельзя. При любых обстоятельствах арендодатель может заявить, что в квартире проживают его друзья — разумеется, бесплатно.