|
Группа и тип зданий. Краткая характеристика здания.
Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий
|
Группа зданий
|
Тип зданий
|
Фундаменты
|
Стены
|
Перекрытия
|
Срок службы, лет
|
|
I
|
Особо капитальные
|
Каменные и бетонные
|
Кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные
|
Железобетонные
|
150
|
|
II
|
Обыкновенные
|
Каменные и бетонные
|
Кирпичные и крупноблочные
|
Железобетонные или смешанные
|
120
|
|
III
|
Каменные, облегченные
|
Каменные и бетонные
|
Облегченные из кирпича, шлакоблоков и ракушечника
|
Деревянные или железобетонные
|
120
|
|
IV
|
Деревянные, смешанные, сырцовые
|
Ленточные бутовые
|
Деревянные, смешанные
|
Деревянные
|
50
|
|
V
|
Сборно-щитовые, каркасные глинобитные, саманные и фахверковые
|
На деревянных “ступенях” или бутовых столбах
|
Каркасные глинобитные
|
Деревянные
|
30
|
|
VI
|
Каркасно-камышитовые
|
На деревянных “ступенях” или на бутовых столбах
|
Каркасные глинобитные
|
Деревянные
|
15
|
Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий
|
Группа зданий
|
Конструкция зданий
|
Срок службы, лет
|
|
I
|
Здания особо капитальные с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каменными материалами
|
175
|
|
II
|
Здания капитальные со стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны или столбы железобетонные либо кирпичные; перекрытия железобетонные или каменные, своды по металлическим балкам
|
150
|
|
III
|
Здания со стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные.
|
125
|
|
IV
|
Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные.
|
100
|
|
V
|
Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные.
|
80
|
|
VI
|
Здания деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рубленными стенами.
|
50
|
|
VII
|
Здания деревянные, каркасные и щитовые
|
25
|
|
VIII
|
Здания камышитовые и прочие облегченные (деревянные, телефонные кабины и т.п.).
|
15
|
|
IX
|
Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговых организаций.
|
10
|
Действительные (средние) сроки эксплуатации.
Средние сроки службы конструктивных элементов крупнопанельных зданий
|
Наименование конструкций
|
Срок службы
|
|
Фундаменты железобетонные
|
200 и более
|
|
Стеновые панели наружных стен
|
25
|
|
Перекрытия сборные железобетонные
|
150
|
|
Лестницы железобетонные
|
125 и более
|
|
ПОЛЫ
|
|
|
Дощатые крашеные
|
50
|
|
Паркетные
|
50
|
|
Линолеум
|
10-15
|
|
Плиточные метлахские по бетонному основанию
|
150
|
|
Цементные по бетонному основанию
|
40
|
|
Плиточные или цементные полы, отремонтированные с заменой отдельных участков
|
20
|
|
Дощатые полы, отремонтированные с заменой отдельных досок
|
15
|
|
Паркетные полы, отремонтированные с заменой до 25% клепки
|
25
|
|
ОКНА И ДВЕРИ
|
|
|
Оконные переплеты и дверные полотна с коробками в наружных стенах
|
40
|
|
Оконные переплеты и дверные полотна во внутренних стенах
|
80
|
|
Двери наружные входные
|
20
|
|
ПЕРЕГОРОДКИ
|
|
|
Не несущие из гипса
|
50
|
|
То же, железобетонные
|
125 и более
|
|
То же, фибролитовые
|
40
|
|
Несущие железобетонные
|
125 и более
|
|
КРЫШИ И КРОВЛИ
|
|
|
Железобетонные сборные плиты покрытия
|
150
|
|
Рулонный ковер (толь, рубероид) совмещенных невентилируемых крыш
|
3-4
|
|
То же, вентилируемых
|
10-12
|
|
Теплоизоляционный слой в многослойных крышах
|
12-18
|
|
|Покрытие оцинкованной листовой кровельной сталью
|
50
|
|
То же, черной листовой сталью
|
20
|
|
ГЕРМЕТИКИ И УТЕПЛИТЕЛИ СТЫКОВ
|
|
|
Пороизол
|
15-18
|
|
Гернит
|
15-20
|
|
Мастичные герметики (мастика У-30М, КБ-1 и др.)
|
20-25
|
|
Антисептированная или просмоленная пакля
|
10-20
|
|
НАРУЖНАЯ ОТДЕЛКА
|
|
|
отделка с применением каменных материалов
|
50-80
|
|
То же, с применением полимерных материалов
|
12-25
|
|
То же, ПХВ-красками
|
6
|
Износ зданий.
Физический износ зданий. Оценка состояния здания.
Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ. В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно изнашиваются; снижаются их механические, эксплуатационные качества, появляются различные неисправности. Все это приводит к потере их первоначальной стоимости. Физический износ - это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств. Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатации здания практически невозможна. Предельный физический износ здания согласно "Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов", утвержденному Госстроем СССР, составляет 70 %. Такие здания подлежат сносу по ветхости. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, являются: качество применяемых строительных материалов; периодичность и качество проводимых ремонтных работ; качество технической эксплуатации; качество конструктивных решений при капитальном ремонте; период не использования здания; плотность заселения.
Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа
|
Состояние здания
|
Физический износ, %
|
|
Хорошее
|
0-10
|
|
Вполне удовлетворительное
|
11-20
|
|
Удовлетворительное
|
21-30
|
|
Не вполне удовлетворительное
|
31-40
|
|
Неудовлетворительное
|
41-60
|
|
Ветхое
|
61-75
|
|
Непригодное (аварийное)
|
75 и выше
|
Прогнозируемый физический износ здания, %
На 1-е десятилетие: Иф1 = Иф.пер. + ( И'ф1 / 10 ) * t1 ; На 2-е десятилетие: Иф2 = Иф.пер. + Иф1 + ( И'ф2 / 10 ) * t2 ; где: Иф1, Иф2 - физический износ на данный год; Иф.пер. - физический износ на год переоценки основных фондов; И'ф1, И'ф2 - прирост физического износа соответственно за 1-е и 2-е десятилетия; t1, t2 - период после последней переоценки основных фондов, лет.
Прирост физического износа каменных зданий на ближайшие два десятилетия после переоценки основных фондов, %
|
Физический износ в год переоценки основных фондов
|
Прирост физического износа
|
|
За 1-е десятилетие
|
За 2-е десятилетие
|
|
0
|
11
|
7
|
|
10
|
7
|
5,3
|
|
15
|
5,8
|
4,7
|
|
20
|
4,8
|
4,3
|
|
25
|
3,6
|
4,6
|
|
30
|
3,5
|
3,5
|
|
35
|
3,5
|
4
|
|
40
|
4,2
|
4,6
|
|
45
|
4,8
|
5,9
|
|
50
|
6,1
|
9,1
|
|
55
|
8
|
12
|
|
60
|
13
|
-
|
Моральный износ зданий.
Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две формы морального износа средств труда. Первая заключается в уменьшении затрат труда и удешевлении производства по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда. Моральный износ старого жилищного фонда - это обесценение жилого дома в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведенными домами в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочного и инженерно-конструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством. Под этим подразумеваются следующие недостатки: отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи и лифтов (при отметке входа в квартиру верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки 14 м. и более); деревянные перекрытия и перегородки; отсутствие ванных комнат; планировка квартир регулярная, но неудобная для посемейного заселения; средняя площадь квартир по дому более 45 м2; планировка нерегулярная, хаотичная, многокомнатные квартиры, местами несовпадение санузлов по этажам.
Технико-экономическая оценка второй формы морального износа жилых зданий
Разработана МосжилНИИпроектом
|
Краткая характеристика жилого здания
|
Износ, %
|
|
Планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения, дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам (возможно отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи), перекрытия и перегородки негорючие.
|
0-15
|
|
То же, перекрытия и перегородки деревянные (отсутствуют горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь и лифт при отметке пола входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или отметки 14 м. и более).
|
16-25
|
|
Планировка в основном регулярная, но неудобная для по семейного заселения, средняя жилая площадь квартир до65 м.2, отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь, лифты, возможно местами отсутствие ванных комнат), перекрытия и перегородки частично или полностью деревянные.
|
26-35
|
|
Планировка нерегулярная, не всегда совпадающая по вертикали и непригодная для посемейного заселения, средняя площадь квартир до 85 м.2, местами темные или проходные кухни, отсутствуют вышеперечисленные виды благоустройства, а также ванные комнаты, перекрытия и перегородки деревянные.
|
36-45
|
|
Планировка хаотичная, не совпадающая по вертикали, по семейное заселение невозможно, многокомнатные коммунальные квартиры, местами санузлы над жилыми комнатами и кухнями, отсутствуют все виды благоустройства, перекрытия и перегородки деревянные.
|
45 и более
|
Коэффициент остаточного износа.
Так как жилищный фонд с 70-75 % (в среднем 72.5 %) физического износа считается полностью изношенным (и, следовательно, не имеющий потребительной стоимости), для перевода физического износа в экономические показатели и наоборот необходимо использовать коэффициент: 100 / 72.5 = 1.4, т.е. Иэ = 1.4 * Иф, где Иэ - экономические показатели износа (амортизация); Иф - физический износ по данным БТИ; Определяют остаточный срок службы жилищного фонда: Т ост. = (100 - 1.4 * Иф) / j ; где: j - ежегодная норма амортизации;
Особенности конструкций. Износ зданий. Оптимизация реконструкции. Особенности конструкций жилых зданий.
Конструктивные особенности жилых зданий старой постройки.
Жилые здания старой постройки при высокопрочных стенах и фундаментах с нормативным сроком службы 150 лет имеют большепролетные деревянные перекрытия по деревянным или стальным балкам, предрасположенные к сверхнормативным прогибам. Пролет между стенками достигает 12 - 13 метров. В большинстве зданий разгружающим фактором для балок перекрытий являются сплошные деревянные перегородки из досок толщиной 60 - 80 мм, укрепленные в пазах верхних и нижних горизонтальных обвязочных брусьев. Обвязочные брусы прикреплены к стенам стальными ершами. Общая толщина дощатых несущих перегородок 140 - 160 мм. В отличие от самонесущих, разгружающие перегородки размещены по этажам строго по вертикали. Для перекрытий применялся длинномерный корабельный лес. Заполнение между балками выполнялось из пластин сечением в половину диаметра 180 - 220 мм. Поверх наката устраивалась глиняная смазка толщиной 20 мм, роль звукоизоляции выполнял строительный мусор толщиной 80 - 120 мм. По балкам укладывались лаги с шагом 700 - 800 мм и настилались полы. Лестничные марши главных лестничных клеток выполнялись из натурального камня по металлическим косоурам, марши вспомогательных (черных) лестничных клеток в большинстве случаев имели "забежные" ступени. Отсутствие между наружными стенами промежуточных опор приводило к устройству висячей системы стропил, состоящей из стропильных ног, опирающихся на наружные стены, центральной висячей стойки и затяжки. Иногда взамен дефицитной длинномерной древесины применялся прокатный металл со стальными или чугунными колоннами. Пролет стальных балок достигал 7 - 8 м. Применялись стальные балки и прогоны как однопролетные, так и многопролетные. В кирпичных стенах опорная часть стальных балок перекрытий тщательно анкировалась (анкировка обеспечивала надежную связь стен здания с диском перекрытий). Применение основных конструктивных элементов с различными нормативными сроками службы требует при капитальных ремонтах учитывать их особенности для исключения излишних издержек или ремонтных циклов (например, за полный срок эксплуатации зданий с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями теоретически необходимо дважды менять перекрытия или провести реконструкцию, обеспечивающую равную максимально-возможную длительность эксплуатации здания после реконструкции). Дома послереволюционной постройки характеризуются применением менее прочных конструктивных элементов: облегченной кирпичной кладкой на теплом шлаковом растворе, шлакоблоков с низкими прочностными характеристиками и т.д. (срок службы 100 - 125 лет). Особенность реконструкции этих зданий заключается в повышении надежности основных элементов конструкций и "комфортности" отремонтированных зданий (исключение коммунальных квартир, подключение служб и т.д.).
Сроки эксплуатации элементов инженерного оборудования и конструкций в жилых зданиях
Примечание. Основанием для установления этих сроков являются ведомственные строительные нормы ВСН58-88(р), Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Действуют с 1 июля 1989 года.
|
Инженерное оборудование
|
Срок службы
|
|
Водоразборные краны
|
10 лет
|
|
Умывальники керамические
|
20 лет
|
|
Унитазы керамические
|
20 лет
|
|
Смывные бачки:
а) чугунные высокорасположенные
б) керамические
в) пластмассовые
|
20 лет
30 лет
30 лет
|
|
Ванны:
а) эмалированные чугунные
б) стальные
|
40 лет
25 лет
|
|
Кухонные мойки и раковины:
а) чугунные эмалированные
б) стальные
в) из нержавеющей стали
|
30 лет
15 лет
20 лет
|
|
Душевые поддоны
|
30 лет
|
|
Приборы отопления:
а) радиаторы чугунные
б) пластинчатые стальные
в) конвекторы
|
40 лет
15 лет
30 лет
|
|
Вентили:
а) чугунные;
б) латунные
|
15 лет
20 лет
|
|
Смесители
|
15 лет
|
Примечание к публикации
К сожалению, точно установить источник большинства приведенных данных не удалось. Тем не менее, данные публикуются, поскольку они могут служить хорошим ориентиром для оценщиков, подкрепляя их собственные оценки. Есть информация, что данные о сроках эксплуатации приведены в книге: "Основы ценообразования в строительстве и нормативы эксплуатаций зданий и сооружений" учебно-методическое пособие по курсу повышения квалификации профессиональных оценщиков недвижимости. – Санкт-Петербург: Первый институт независимой оценки и аудита, 1997, стр. 42.
Возможно, к этой информации причастна организация МосЖилНИИпроект.
Сроки службы конструктивных элементов и инженерного оборудования х
Нормативные показатели для расчета эксплуатационных расходов по жилым и общественным зданиям
Таблица 1
|
Характеристика конструктивного элемента и инженерного оборудования
|
Срок службы в годах
|
|
1
|
2
|
|
1.
|
Фундаменты:
|
|
|
|
- бетонные, железобетонные, ленточные и свайные
|
150
|
|
|
- бутовые на сложном растворе или цементном растворе, бутобетоне
|
150
|
|
|
- бутовые на известковом растворе
|
100
|
|
2.
|
Стены:
|
|
|
|
- капитальные, кирпичные при толщине стен в 2,5-3,5 кирпича на сложном или цементном растворе
|
150
|
|
|
- кирпичные с железобетонным или металлическим каркасом
|
150
|
|
|
- крупноблочные толщиной 40 см и более шлакобетонных или керамзитобетонных блоков на цементном растворе
|
125
|
|
|
- кирпичные с толщиной стен в 2,0-2,5 кирпича на известковом растворе
|
125
|
|
|
- крупноблочные из шлакобетонных и керамзитобетонных блоков толщиной 40 см
|
125
|
|
|
- крупноблочные из силикальцитных, кирпичных, легкобетонных и зольно-сланцевых блоков
|
100
|
|
|
- крупнопанельные однослойные из шлакобетона, керамзитобетона
|
125
|
|
|
- многослойные из железобетонных плит и утеплителя, керамзитобетонные, виброкирпичные с утеплителем, кирпичные облегченные при толщине 1,5-2 кирпича
|
100
|
|
3.
|
Перекрытия железобетонные.
|
|
|
|
- монолитные, сборно-монолитные
|
150
|
|
|
- сборные из панелей и настилов толщиной более 10 см
|
150
|
|
|
- толщиной 10 см и менее 10 см и ребристое
|
70
|
|
|
- сборные по ж/б балкам
|
150
|
|
|
- железобетонные или бетонные по металлическим балкам
|
125
|
|
4.
|
Полы:
|
|
|
|
- из метлахской и керамической плитки по бетонному основанию
|
80
|
|
|
- паркетные дубовые
|
80
|
|
|
- то же, буковые
|
50
|
|
|
- дощатые
|
30
|
|
|
- из поливинилхлоридных плиток, линолеума
|
10
|
|
5.
|
Лестницы:
|
|
|
|
- из сборных железобетонных элементов, из каменных, бетонных и железобетонных плит по металлическим и железобетонным косоурам
|
100
|
|
6.
|
Крыши:
|
|
|
|
А. Несущие элементы:
|
|
|
|
- из сборных железобетонных настилов
|
150
|
|
|
- из железобетонных стропил и обрешетки
|
150
|
|
|
- железобетонные совмещенные крыши
|
100
|
|
|
Б. кровля из:
|
|
|
|
- керамической первосортной черепицы
|
80
|
|
|
- асбестоцементных плит и волнистого асбошифера
|
30
|
|
|
- оцинкованной стали
|
25
|
|
|
- черной листовой стали, окрашенной масляными или синтетическими красками
|
15
|
|
|
- рулонных материалов
|
8
|
|
7.
|
Перегородки:
|
|
|
|
- железобетонные
|
150
|
|
|
- шлакобетонные, бетонные, кирпичные, оштукатуренные
|
75
|
|
|
- гипсовые, гипсоволокнистые, гипсобетонные
|
60
|
|
|
- деревянные оштукатуренные или обитые сухой штукатуркой
|
40
|
|
8.
|
Двери и окна:
|
|
|
|
- дверные и оконные блоки
|
20
|
|
9.
|
Внутренняя отделка:
|
|
|
|
- штукатурка по бетонным и кирпичным стенам
|
50
|
|
|
- штукатурка по деревянным перегородкам
|
35
|
|
|
- масляная окраска
|
6
|
|
|
- оклейка стен обоями
|
4
|
|
10.
|
Инженерное оборудование:
|
|
|
|
- водопровод и канализация
|
30
|
|
|
- отопление
|
30
|
|
|
- горячее водоснабжение
|
10
|
|
|
- вентиляция
|
30
|
|
|
- электроосвещение
|
15
|
|
|
- электроплиты
|
20
|
|
|
- газооборудование
|
20
|
|
|
- лифты
|
20
|
|
11.
|
Благоустройство придомового участка:
|
|
|
|
- благоустройство участка
|
15
|
|
12.
|
Наружная отделка:
|
|
|
|
- облицовка стен естественным камнем
|
125
|
|
|
- облицовка стен керамическими плитками
|
75
|
|
|
- терразитовая штукатурка с мраморной крошкой
|
50
|
|
|
- облицовка ковровой плиткой
|
35
|
|
|
- штукатурка по кирпичу на сложном растворе
|
30
|
|
|
- штукатурка по кирпичу на известковом растворе
|
20
|
|
|
- штукатурка по дереву
|
15
|
|
|
- окраска
|
5
|
________ х Методические рекомендации по технико-экономической оценке санитарно-технических систем (отопление и вентиляция) зданий ЦНИИЭП инж. оборуд. М., 85 г.
Срок службы оборудования и элементов санитарно-технических систем (отопление и вентиляция) зданий х
Таблица 2
|
Наименование
|
Срок службы в годах
|
|
1
|
2
|
|
1.
|
Вентиляторы
|
8
|
|
2.
|
Отопительные агрегаты
|
8
|
|
3.
|
Воздухоохлаждающие агрегаты
|
7
|
|
4.
|
Водонагреватели
|
8
|
|
5.
|
Калориферы
|
8
|
|
6.
|
Отопительные приборы:
|
|
|
|
- радиаторы чугунные
|
40
|
|
|
- радиаторы стальные штампованные
|
15
|
|
|
- регистры из стальных труб
|
30
|
|
|
- конвекторы стальные
|
25
|
|
7.
|
Фильтры (масляные, сетчатые, сухие, рулонные, ячейковые)
|
6
|
|
8.
|
Оборудование механической и электрической очистки газов (пылевые камеры, циклоны, скрубберы)
|
6
|
|
9.
|
Клапаны, заслонки
|
10
|
|
10.
|
Дымососы
|
6
|
|
11.
|
Насосы
|
8
|
|
12.
|
Воздуховоды
|
15
|
|
13.
|
Воздухораспределители
|
15
|
|
14.
|
Трубопроводы системы отопления:
|
|
|
|
- водяного
|
30
|
|
|
- парового
|
10
|
___________
х Методические рекомендации по технико-экономической оценке санитарно-технических систем (отопление и вентиляция) зданий ЦНИИЭП инж. оборуд. М., 85 г.
Если у Вас есть более точные сведения об источниках информации, прошу сообщить. Файл собрал Василий Григорьевич Мисовец.
|
Комментарии
Очень внимательно нужно следить, и читая ЖК, и в судебных заседаниях, за названиями - ЖИЛОЙ ФОНД, ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ, ОДИ. Это совершенно разные вещи, которые умышленно подменяют в процессах. Соразмерно - кто есть собственник, и чего...? В суды следует приносить некую схему и свидетельство собственника.
А кто нам устроил такую жизнь? Дерьмократы (они же Едроссы) во главе с Горбачём и Ельциным, а сейчас их продолжателями Путиным, Медведевым с их партией власти - Единороссами.
от когда народ на выборах откажется от их "медвежьих услуг", то и жизнь будет налаживаться.
Давайте вместе доводить до ума народу эту правду!
Чем больше строят жилья ( коробок), тем больше его не хватает,- ПАРАДОКС!!!
Желательно конечно такое же продолжение!
Конечно с опорой на подборку.
Остается еще одна загадка в ремонте?
Сколько надо ежегодно вводить нового ЖИЛЬЯ взамен выбывшего из строя?
Какова должна быть ремонтная база по восстановлению ЖИЛЬЯ.
Полагаю , что если все это соединить и просчитать , то в стране больше и заниматься будет нечем и некому.
А кто же плитку тротуарную будет укладывать в Москве, да менять бетонные бордюры на гранитные ( более долговечные)???
Смотрел передачу по ТЛВ о борьбе с аварийным жильем, бараками и просителями.!!!
Понравилась только одна мысль, проживающие в вагончиках ( на колесах и без) расселению не подлежат, т.к. эти крыши не признаны по закону жильем!!! Предложено им самим найти нормальные крыши.
Комментарий удален модератором