Дом окнами в правовое поле

Что делать, когда перед нами во всей остроте и сложности вдруг встает пресловутый квартирный вопрос? Бежать в суд? Искать «черных» маклеров? Трясти за лацканы чиновников? Наверное, прежде всего нужно хорошенько разобраться во всех нюансах сложившейся ситуации. И здесь на помощь могут прийти юристы-жилищники.

О том, что собой представляет их работа, в беседе с корреспондентом «КР» рассказывает Владимир Смирнов, начальник правового управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Куда податься просителю

– Владимир Александрович, какие задачи выполняет правовое управление департамента? Как они решались в 2009 году?

– Наше управление – это юридическая служба департамента, оно включает в себя два отдела – юридический и нормативно-правовой. В каждом столичном округе есть юридические отделы департамента.

Основными задачами управления являются правовое обеспечение деятельности департамента, разработка и совершенствование нормативных актов, регулирующих жилищные правоотношения в Москве, а также контроль за соблюдением жилищного законодательства. Юридический отдел управления ведет работу с нашими окружными подразделениями, с судами, разбирает обращения граждан. Замечу, что таких обращений в 2009 году правовому управлению досталось более трети из всех, с которыми люди приходили в департамент.

Что касается нормативно-правового отдела, то его можно сравнить с ОТК на предприятии: прежде всего сотрудники отдела уточняют формулировки правовых актов, касающихся жилищных вопросов, которые принимаются в Москве.

– С какими вопросами чаще всего обращаются к вам москвичи?

– Это вопросы приватизации жилья, получения правоустанавливающих документов на жилые помещения, улучшения жилищных условий. Вот что показывает статистика 2009 года. По вопросам приватизации в службы «одного окна» департамента и управ районов города поступило в общей сложности около 170 тысяч обращений, а их число в сутки достигало 3300. Думаю, такой наплыв можно объяснить ограничением сроков приватизации жилья, которые, как известно, затем были продлены еще на три года. В итоге за весь минувший год сотрудники департамента подготовили и выдали без малого 140 тысяч документов о приватизации.

– Где можно получить консультации юристов департамента? И кстати, эти консультации платные?

– Еженедельно в приемной департамента по предварительной записи проводится прием граждан специалистами юридического отдела правового управления. Также каждую неделю ведется прием юристами окружных управлений департамента. Граждане получают здесь правовые консультации по уже названным вопросам, а также по предоставлению жилья очередникам, переселению из пятиэтажек и аварийных домов, заключению договоров социального найма с проживающими в общежитиях и т. д. Консультации юристов как непосредственно в приемной департамента, так и в его окружных управлениях бесплатны.

Но хотелось бы, чтобы люди понимали: конкретные вопросы решаются на месте, то есть юридическим отделом управления департамента в том округе, где они живут. Именно там находятся все документы, вся информация о происходящем в жилищной сфере на данной территории. А в приемную департамента лучше обращаться в том случае, когда возникают какие-либо затруднения. То есть идея приема граждан в департаменте состоит в том, чтобы разрешать сложные ситуации, а не давать советы по рутинным вопросам. Однако бывает, например, так, что приходит человек и говорит: напишите мне исковое заявление в суд. Хотя с таким обращением надо идти в адвокатскую контору, а не к жилищникам.Охотники за «выморочкой»

– Какие вопросы чаще всего приходится решать в судебном порядке?

– Прежде всего, для справки: в московских судах ежедневно идет от 60 до 90 процессов по жилищным вопросам. И в большинстве из них принимают участие юристы департамента.

А наибольшее число исков в 2009 году было подано также по вопросам приватизации жилья. На мой взгляд, это опять же было вызвано приватизационным бумом: боясь не успеть закрепить за собой собственность, многие бросились сразу в суды.

Также много спорных вопросов по переселению и наследованию жилплощади. Как правило, такие иски вызваны противоречиями в жилищных документах заявителей. Взять, например, выморочную жилплощадь, то есть ту, что после смерти одинокого владельца остается бесхозной. В соответствии с законодательством город включает ее в муниципальный жилищный фонд и реализует на вторичном рынке. Но бывает, что неожиданно объявляются наследники, о которых раньше ничего не было известно. И тогда начинается тяжба.

– Какие уголовные дела рассматриваются с вашим участием?

– Много уголовных дел связано с мошенничеством, когда криминальные структуры выслеживают одиноких стариков и завладевают их имуществом. В связи с этим одна из задач правового управления – держать на контроле такие квартиры, чтобы не допустить противоправных действий. Эти вопросы рассматриваются на коллегии департамента.

Однако для того чтобы гарантированно пресекать преступные посягательства, на мой взгляд, необходимо усовершенствовать законодательство, принять норму, которая не допускала бы регистрацию имущества умерших без участия госорганов.

Шаг в этом направлении уже сделан Верховным Судом РФ, который принял очень важное решение. Дело вот в чем. Раньше наследодатель мог просто написать заявление, что хочет приватизировать квартиру, и это становилось основанием для последующих действий с недвижимостью со стороны наследников. Понятно, что такой порядок давал широкие возможности нечистым на руку людям, которые либо принуждали одинокого пожилого человека написать соответствующее заявление, либо подделывали его с целью незаконного завладения жильем. Теперь же, по решению Верховного Суда, наследодатель должен подавать заявление на приватизацию или доверенность на действия с квартирой непосредственно в жилищный орган, в службу «одного окна», и квартира, таким образом, находится на контроле у жилищников.

– Много ли сейчас в судах уголовных дел, связанных с квартирными мошенничествами и аферами?

– Статистикой не располагаю, поскольку возбуждение уголовных дел по фактам мошеннических действий, в том числе и с квартирами, возложено на органы МВД. А когда такие дела возбуждаются, представители департамента привлекаются к их рассмотрению в судах в качестве потерпевшей стороны.

В рамках таких дел мы заявляем иски о возмещении ущерба, причиненного городу действиями подсудимых, добиваемся возвращения в жилищный фонд незаконно приобретенной недвижимости.Строили одно, построили другое

– Какие еще вопросы решаются в судебном порядке с вашим участием?

– При переселении из пятиэтажек, ветхого жилья граждане нередко стремятся получить площадь большую, чем была. Порой даже вместо одной квартиры – несколько. Бывает, что в двухкомнатной квартире зарегистрировано до десяти человек, и хотя они там фактически не живут, улучшения своих жилищных условий требуют. По закону, если это не очередники, речь об улучшении идти не может. Но с этим соглашаются далеко не все «переселенцы» и обращаются в суд.

Или бывает так. Покупает человек в пятиэтажке небольшую долю квартиры, а при переселении требует отдельное жилье. Порой в одной комнате оказывается несколько семей-сособственников! Вот и приходится доказывать в суде, что удовлетворять такие требования – значит способствовать незаконному обогащению, причем за счет очередников.

– Какие дела рассматриваются в арбитражных судах?

– Это, надо сказать, наиболее сложные дела. И их, замечу, в последнее время стало больше. Особенно трудные связаны с выполнением инвестиционных контрактов. Допустим, по контракту при строительстве жилого дома 75 процентов площадей должно отойти инвестору, 25 – городу для выполнения жилищных программ. Дом построен, и вдруг выясняется, что есть отклонения от первоначального проекта по этажности, метражу. Начинаются выяснения, кому сколько жилья теперь должно отойти.

Или: инвестор продает квартиры еще в процессе строительства – не только те, что положены ему по контракту, но и те, что должен получить город. Иногда это происходит потому, что, пока идет стройка, меняются инвесторы, переделываются документы. Новый застройщик говорит: извините, я в таком виде документы получил, по ним и работал. Но ведь получается, что строили одно, а получилось другое. Нарушение вроде бы налицо, а доказать это в суде бывает трудно. Выручает то, что у нас в документах порядка все-таки больше, чем у инвесторов, поэтому арбитражные процессы мы выигрываем в абсолютном большинстве случаев.Кодекс кодексу рознь

– Как обстоят дела с обеспечением жильем сирот и детей, чьи родители лишены прав?

– Каждый год город предоставляет 600–800 квартир тем, кто находился на попечении государства и закончил детские учреждения. В отношении сирот это справедливо, но здесь возникает серьезная для жилищного фонда города проблема. Ведь получается, что лишенные прав родители остаются в двух-трехкомнатных квартирах, то есть в улучшенных (!) жилищных условиях. И только в том случае, если они подолгу не оплачивают жилье, нарушают общественный порядок, встает вопрос о выселении. Причем, согласно федеральному законодательству, в определенных случаях выселять можно и без предоставления жилья по нормам общежития. Но такая мера применяется крайне редко, чтобы не увеличивать число бездомных. Это очень сложный вопрос, который мы решаем в тесном взаимодействии с органами опеки и попечительства, регулярно рассматриваем на коллегии департамента.

– Какое участие принимает ваше управление в разработке жилищных законов и программ города?

– Достаточно сказать, что все столичное жилищное законодательство готовилось и продолжает совершенствоваться при непосредственном участии наших юристов. Кроме того, изменения в правовые акты вносят градостроители, специалисты по земельным отношениям. И в тех случаях, когда предлагаемые изменения затрагивают жилищную сферу, мы даем свои заключения. Поступают к нам на согласование и проекты федеральных законов.

– Кстати, сегодня идет много разговоров о необходимости переработки Жилищного кодекса РФ...

– Но это пока только разговоры, хотя ныне действующий кодекс уже не отвечает требованиям времени. Прежде всего это касается соблюдения прав гражданина, предоставления ему больших возможностей отстоять свои интересы в квартирном вопросе. Вообще же в сфере жилищного законодательства на федеральном уровне в последнее время принято только одно ключевое решение – о продлении сроков приватизации жилья еще на три года.

– Но если у Москвы есть свои городские законы, то, наверное, может быть и собственный жилищный кодекс?

– Как известно, не так давно Московская городская Дума приняла, а мэр Юрий Лужков подписал закон «Основы жилищной политики города Москвы». Это, так сказать, прообраз собственного столичного жилищного кодекса, он определяет общие принципы реализации жилищной политики города. Можно без преувеличения утверждать, что принятый закон предоставляет гражданам более широкие права и возможности реализации своих жилищных прав, нежели те, что определены федеральным законодательством.

А проект городского кодекса был, кстати, подготовлен еще до разработки федерального. И многие его положения вошли в Жилищный кодекс РФ. Так вот, мы считаем, что назрела необходимость вернуться к идее создания полноценного современного столичного жилищного кодекса.Знания из почтового ящика

– Какие, на ваш взгляд, существуют пути повышения правовой грамотности москвичей? Как улучшить их информированность о жилищном законодательстве, изменениях в нем, о новых программах?

– Знаете, вот много говорят о правовом нигилизме, который якобы всегда был присущ нашему обществу, и что от этого никуда не деться. Но это не совсем так. Мы ведем прием населения и видим, что многие люди, не будучи специалистами в области права, показывают хорошую юридическую осведомленность. Думаю, этому способствует и то, что Департамент жилищной политики и жилищного фонда ведет разъяснительную правовую работу. Например, издает брошюры, в которых в популярной, доступной каждому форме рассказывается о жилищных правах и возможностях граждан. Так, массовым тиражом была выпущена брошюра «Как улучшить свои жилищные условия?», адресованная прежде всего столичным очередникам, которых сейчас насчитывается примерно 135 тысяч семей. Многие москвичи получили ее по почте, вместе с газетами и письмами, и теперь имеют представление о конкретных путях улучшения жилищных условий.