Как обманывают риэлторы

Легальный риелторский бизнес постепенно уходит в тень. По подсчётам Московской ассоциации риелторов, за последнее время около 50% столичных агентств недвижимости или вовсе закрылись, или перешли в так называемый серый сектор. С одной стороны, для потребителей такая тенденция некоторым образом даже выгодна: на рынке появилось множество частных маклеров - бывших сотрудников крупных компаний, которые ушли на вольные хлеба, а соответственно стоимость их услуг резко снизилась.

С другой стороны, фактический переход рынка на нелегальное положение означает появление большого количества мошенников. Отметим, что аналогичная ситуация в риелторском бизнесе сложилась и во время кризиса 1998 года, когда множество частных маклеров зарабатывали на обмане клиентов.

Вместе с тем очевидно, что крупные участники рынка несколько преувеличивают масштабы проблемы, говоря об опасности работы с «чёрными» маклерами. Оно и понятно: стоимость услуг «белых» агентств в период кризиса резко возросла при одновременном снижении количества сделок на рынке недвижимости. Так что конкурировать с добросовестными частными маклерами легальному рынку сегодня практически невозможно.

Результатом кризиса на рынке недвижимости стало почти двукратное сокращение стоимости жилья при одновременном падении спроса. Это обстоятельство заставило «белых» риелторов серьёзно пересмотреть порядок расчётов со своими клиентами.

«Довольно долго за всё платил покупатель либо арендатор. Однако в последнее время эта схема себя изжила, и теперь платит тот, кто заказывает риелторскую услугу», - констатирует генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олег Самойлов.

Сегодня риелторам, которым удалось найти покупателей, готовых расплачиваться «живыми» деньгами, продавцы вынуждены платить двойные комиссионные. По словам участников рынка, если до кризиса комиссия агентства при продаже квартиры составляла порядка 4-5% стоимости недвижимости, то сегодня, если покупатель хочет как можно быстрее продать недвижимость, ему придётся раскошелиться уже на 10%.

«Продавцы сегодня нуждаются в квалифицированном продвижении их объектов и готовы платить за это. Разумеется, при условии, что проведённые риелтором работы реально помогут продать квартиру в кратчайшие сроки и без особых потерь в цене», - говорит Олег Самойлов.

«Сегодня масса весьма щедрых продавцов за продажу квартиры или дома на выгодных для себя условиях готовы просто озолотить агента», - добавляет генеральный директор агентства DOKI Валерий Барнинец.

Впрочем, очевидно, что озолотиться получается далеко не у всех, поэтому сегодня большинство агентов добровольно уходят работать на вольные хлеба.

«С начала кризиса на рынке недвижимости появилось много небольших компаний, которые объединяют под своей крышей частных маклеров, и увеличилось количество брокеров-одиночек. Некоторые из них - выходцы из крупных агентств, считающие, что на вольных хлебах они смогут заработать больше, или же брокеры-неудачники, не сумевшие реализоваться в компании. Также среди частных маклеров встречаются новички, оставшиеся в кризис без работы и решившие заняться риелторской деятельностью в надежде, что она принесёт доход. Такие агенты не имеют специальных знаний, опыта и клиентской базы. Существует и ещё одна категория - аферситы, встреча с которыми наиболее опасна для клиентов», - рассказывает управляющий партнёр компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

Среди безусловных плюсов обращения в крупное легально работающее риелторское агентство - полное юридическое сопровождение сделки. Риелторские компании в обязательном порядке проводят проверку действительности прав на собственность, получая выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Осуществляют проверку сведений Государственного земельного кадастра и многое другое.

Между тем в нынешних кризисных условиях потенциальные покупатели вполне могут подобрать себе квартиру для покупки самостоятельно. Кроме того, по словам Олега Самойлова, полный пакет риелторских услуг сегодня обходится намного дороже. Куда выгоднее провести сделку, заказывая выполнение каждой из необходимых процедур отдельно. Кроме того, представители крупного риелторского бизнеса предпочитают умалчивать о том, что с проведением сделки с недвижимостью вполне может справиться квалифицированный юрист. При этом расходы потребителя в последнем случае окажутся куда скромнее.

Вместе с тем определённое шатание легальной части риелторского бизнеса сегодня действительно может оказаться опасным для потенциальных клиентов, поскольку наряду с добросовестными частными маклерами на рынке появилось много мошенников.

«В феврале текущего года эта тенденция стала особенно заметна, а в марте получила дальнейшее развитие: участились кражи при просмотре квартир под аренду, правда в низком ценовом сегменте, а также обращения по использованию квартир под салоны и другие сомнительные заведения», - констатирует руководитель эксклюзивного отдела департамента аренды элитных квартир компании Penny Lane Realty Вадим Ламин.

Примечательно, что за последние 10 лет возможные схемы махинаций на рынке недвижимости практически не изменились.

Самый популярный вид «разводки» клиента сегодня действует в сфере аренды квартир. Это так называемые липовые посредники. Особенно популярна эта деятельность была в конце 90-х годов, и похоже, что сегодня пришла пора вспомнить старые, проверенные технологии обмана. Схема проста: в Интернете, газете или в простом объявлении на улице или в метро размещается реклама о сдаче квартир без посредников. При обращении в такое псевдоагентство незадачливому потребителю предлагается купить базу данных сдающихся квартир. Примечательно, что за последние 10 лет не изменились даже цены на эту «услугу»: стоимость базы, как и в конце 90-х годов, составляет от 1 до 3 тыс. рублей. Впрочем, учитывая колебания курса валют, можно сказать, что мошенники сегодня работают даже с некоторым дискаунтом.

Отметим, что все взятые на себя обязательства мошенники выполняют в полном объёме: база действительно предоставляется. Однако, когда клиент начинает обзвон, часть телефонных номеров попросту оказываются липовыми, где-то соискателю сообщают, что квартира уже несколько лет как сдана. При повторном обращении в «агентство» предлагается новая база, и так до бесконечности, пока клиент не поймёт, что его просто обманули. Но вернуть деньги не получится: с юридической точки зрения всё чисто - обещанная база была действительно предоставлена, а уж тот факт, что квартиру снять так и не удалось, - это уже проблемы самого потребителя. В типовом договоре, который заключается с подобными «агентствами», ни слова не говорится о том, что фирма вообще занимается арендой квартир.

Другой способ обмана - незаконная пересдача жилья в аренду третьему лицу, субаренда. Сначала аферисты действительно снимают какую-нибудь квартиру, потом подделывают правоустанавливающие документы, переписывая квартиру на себя, и размещают предложение о сдаче в аренду. Чтобы сделка прошла как можно быстрее, цена, как правило, предлагается в разы ниже рыночной. При появлении потенциального нанимателя липовый хозяин жилища объясняет, что квартира ему сейчас не нужна, поскольку он надолго уезжает из города, а потому нанимателю следует внести предоплату за несколько месяцев и, конечно же, залог. Таким образом, квартиру могут сдать в аренду сразу нескольким нанимателям. Надо ли говорить, что впоследствии арендаторы оказываются перед закрытой дверью (ключи им либо вообще не выдают, либо в дверь врезают новые замки), а псевдособственник в это время действительно куда-нибудь уезжает, и связаться с ним не представляется возможным.

Ещё одну обманную схему проворачивают действительные собственники квартир. Договариваясь с хозяином, потенциальный арендатор узнает, что въехать в жильё он сможет только через несколько дней, поскольку владельцу нужно ещё забрать кое-какие вещи. При этом клиенту для подтверждения серьёзности намерений действительно выдаются ключи. Правда, когда приходит пора переезжать, оказывается, что в дверь уже врезаны новые замки. Естественно, все попытки связаться с собственником заканчиваются ничем. Возможен и другой вариант: наниматель действительно заселяется, а через некоторое время на пороге появляются люди, заявляющие, что они тоже зарегистрированы в этой квартире и имеют право на проживание. Такая схема популярна при «сдаче» квартир, находящихся в муниципальной собственности.

При продаже схемы сложнее, медленнее, но и урон-навар существенно больше. По-прежнему «модно» продавать квартиры, права на которые впоследствии могут оспорить несовершеннолетние, находящиеся в местах заключения. Редко, но пытаются «загнать» взятые в долгосрочную аренду, для чего подделывается весь пакет документов. То есть арендатор выдаёт себя за владельца, а дальше - как повезёт. В лучшем случае можно потерять задаток, в худшем - полную стоимость купленной у такого ухаря квартиры. Наконец, до сих пор на этапе строительства можно нарваться на многократные продажи одной и той же квартиры нескольким семьям.

В общем, вариантов масса.