Как не попасться на удочку квартирных мошенников

Про различные схемы мошенничества, так или иначе затрагивающие рынок недвижимости, мы уже писали не раз. Как и про то, что в кризис они «расцветают махровым цветом» на фоне финансовых проблем населения.

Сегодня - новая тема. Заборы и объявления пестрят объявлениями типа « дам денег в долг». Удивительно, насколько не вызывают недоверия такие «обещания» у нашего населения. Инстинкт самосохранения, похоже, у «Homo Кризисус» атрофируется напрочь.

С одной стороны, можно понять человека, которому в силу личных обстоятельств нужны деньги. Вопрос в том, настолько ли серьезны эти обстоятельства, чтобы перестать думать о последствиях, и чем человек готов пожертвовать ради них.

Также всегда необходимо понимать, что любой кредитор, на каждом заборе предлагающий вам свои деньги, не делает это просто так. А с корыстной целью.

Залог. Когда такой потенциальный «заемщик» обращается к кредитору, то считает, что должен будет заплатить разве что проценты. Но кредитор требует дополнительных гарантий. Такой гарантией является, конечно же, залог. И обычно - недвижимость. Почему?

Во-первых, человек, обращающийся к таким крайним, на мой взгляд, мерам, делает это потому, что знает, что уже никакой банк и никакие друзья кредитами ему не помогут. Во-вторых, обычно кроме недвижимости, никакого серьезного имущества у него нет. В-третьих, кредитору выгоднее всего оформить залог именно на недвижимость. Машину или бытовую технику, которая будет получена кредитором при невозврате кредита, сложно и оценить, и продать, да и просто изъять без согласия должника очень сложно. Технология же взыскания на недвижимость и удобнее и выгоднее.

Заемщик же, соглашаясь на такой залог, уверен, что вернет кредит. А стоимость залога (квартиры) может быть в разы больше кредита именно из-за такой уверенности. Далее составляется договор займа (ссуды) в простой письменной форме о том, что в случае невозврата кредита с процентами в установленный срок, квартира отходит к кредитору. Сразу и полностью. Если же долг возвращается, то договор и расписки уничтожаются. Но, подписывая такой договор, заемщик обольщается...

Кому долги не нужны. Когда наступает срок возврата кредита, а в целях недобросовестного кредитора часто устанавливается только одна дата полного погашения, что очень радует заемщика, последний пытается вернуть кредитору деньги. Но не находит кредитора. А срок погашения в это время проходит, и, согласно договору, кредитор может обратиться в ФРС для перехода прав на заложенную квартиру. По крайней мере, так считает заемщик.

Право по залогу может возникнуть в силу закона (скажем, квартира приобретается с использованием средств банковского кредита), а может возникать в силу условий договора (например, сосед соседу дает в долг деньги под залог квартиры - такое обременение также регистрируется ФРС). Но в данном случае возникает еще отлагательное условие ( если случится невозврат долга до такого-то числа) , т.е. это залог не в силу закона, как по ипотеке, а в силу условий договора. Договор залога считается вступившим в силу с момента государственной регистрации.

Предположим, что такая регистрация залога в силу договора действительно совершена в ФРС. Конечно, так будет, если срок и сумма займа велики. Кредитор тем самым оберегает предмет залога, на который ФРС налагается обременение в силу договора. Соответственно, должник просто не может продать предмет залога.

Согласно статье 348 ГК РФ, «обращение взыскания не допускается, если....период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Т.е.

если кредитор скрывается от заемщика на протяжении такого срока и более, у первого как будто бы возникают веские основания для оформления недвижимости на себя. Но в этом случае заемщику следовало бы, как минимум, ознакомиться со статьей № 349 ГК «Порядок обращения взыскания на заложенное имущество». Например, одним из ее положений:

«Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам». Другое дело, что юридически неподготовленный заемщик, особенно если он действительно не смог уплатить свой долг, может пойти в ФРС и сам для переоформления своей недвижимости на кредитора, по собственной инициативе подписать переход права собственности перед регистратором. Не зная, что, несмотря на неисполнение им условий договора, закон предусмотрел для него некоторые степени защиты от подобных «схем». И что, по большому счету, взыскать с должника по залогу единственного жилья - процедура достаточно сложная.

Но особо хитрые мошенники еще и хорошие психологи. Чтобы не делать лишних движений не «светить» себя в неоднократных аналогичных договорах залога, они могут и не регистрировать такой договор залога в ФРС, если догадывается, что по тем или иным обстоятельствам должник просто не вернет долг ( например, должник страдает алкоголизмом). После же того, как вовремя долг не возвращается, кредитор «напрягает» должника, и тот сам своими ногами идет вместе с кредитором для переоформления недвижимости. Уже не важно, на основании какого договора. Либо такая регистрация изначально невозможна, например, без разрешения РОНО, если в квартире прописаны несовершеннолетние.

Но что делать добросовестному заемщику, который безуспешно пытается найти своего кредитора, чтобы вернуть долг? Малоизвестный простым гражданам механизм предусмотрен законом и в этом случае. Не дождавшись кредитора, срочно идите к нотариусу, предъявляйте договор займа, оформляйте договор нотариального депозита в обеспечение заемных обязательств и кладите сумму долга на нотариальный депозит. Нотариус после этого обязан отправить уведомление в ФРС, и кредитор не сможет в одностороннем порядке переоформить право собственности на себя.

Такая услуга нотариуса, конечно, не будет бесплатной. Обычно это процент от суммы долга (нотариального депозита) Также не каждый нотариус возьмется за это, так как денежный депозит - вещь серьезная. Но даже уплата вознаграждения нотариусу и его мотивация - мелочь по сравнению с потерей квартиры.

Советы заемщикам, которые попали в подобное положение, либо просто вынуждены пользоваться услугами частных кредиторов, давать нужно, и можно делать это бесконечно. Так как все равно останутся те, кто пренебрежет безопасностью, либо не сочтет нужным ознакомиться с соответствующими положениями гражданского права, регламентирующими подобные сделки и обязательства. Многим сейчас кажутся весьма дорогими кредиты, предоставляемые банками. Но в реальности и ставки по частным ссудам, и тем более, экономическая «неэффективность» таких кредитных частных «схем», оказываются слишком высокими. Рыночные отношения все больше показывают нам, что соответствующим законодательству способом оформленный кредит от имеющего лицензию банка есть и будет единственным надежным для заемщика механизмом кредитования.