Есть ли жизнь после ипотеки

Если верить прессе, жилищное кредитование в Москве перестало существовать - банки либо свернули программы, либо сохранили их для видимости, либо сделали требования совершенно неподъемными. Количество и суммы кредитов, безусловно, уменьшились, но все же крупные финансовые учреждения продолжают предоставлять гражданам деньги взаймы под залог жилья.

Банки

Тройка лидеров не меняется, хотя и сдает позиции: Сбербанк, ВТБ24 и Газпромбанк с ноября 2008 года снизили объемы выдачи на 35-65%, сообщают в АИЖК. По данным компании «Кредитмарт», из 25 крупнейших банков в мае ипотеку на вторичном рынке предлагали 17 (в январе - 16). Также 11 банков готовы одолжить деньги под залог имеющегося объекта недвижимости, и всего 9 - на покупку участка и загородного дома. «BSGV продолжает выдавать кредиты в прежнем режиме; требования к заемщикам не изменились, поэтому при наличии достаточных доходов каждый имеет возможность получить средства», - уверяет Екатерина Забелина, руководитель группы розничных продуктов BSGV.

По мнению экспертов агентства «МИЭЛЬ-Новостройки», ипотека по-прежнему востребована. Как сообщают в АН МИАН, доля сделок с использованием заемных средств среди клиентов компании хотя и упала в 2,5 раза, но осталась довольно высокой (13% по сравнению с 32% в начале 2008-го). Этот показатель достигнут благодаря использованию альтернативных вариантов: кредит под залог имеющегося жилья, рассрочка и т.д.

Ставки

Большинство программ ориентировано на вторичный рынок Москвы и области. Наиболее просто и выгодно (или, если хотите, наименее невыгодно) взять кредит на «подержанную» квартиру в столице, почти невозможно - на комнату или долю. В залог принимается приобретаемое жилье, реже - имеющаяся собственность. По данным МИАН, средняя ставка - 18,82% в рублях, 15,01% в долларах; оптимальный срок - 10-15 лет; первоначальный взнос - не менее 30-40%; средняя величина кредита - 2,4 млн руб. ($70 тыс).

В конце прошлого года многие банки повысили ставки, особенно по рублевым займам - до 40%. Однако можно найти приемлемые программы. «BSGV выдает кредиты на покупку жилья на вторичном и первичном рынках под залог имеющегося жилья, а также на покупку загородной недвижимости, в том числе участков, - рассказывает Е. Забелина. - Ставка - от 16,75, 11,5 и 13,5% (рубли, доллары, евро). Максимальный срок - 25 лет, сумма не ограничена. Первоначальный взнос - от 30% для квартиры, от 50% для загородного жилья». Относительно невысоки валютные ставки в ВТБ-24 (от 11,1%), банке «Возрождение» (от 12,25%), Банке Москвы (от 12,5% в японских йенах).

Кредиты под залог собственности, как правило, чуть дороже. Программы по загородке предполагают более жесткие условия. Из-за проблем строительной отрасли в конце 2008 года большинство банков перестали кредитовать новостройки. Остался альтернативный вариант: рассрочка, которую готово предоставить большинство девелоперов. В отличие от банковского кредита ее срок невелик (обычно до двух лет, максимум - до пяти). Комиссию за оформление платить не нужно, процентная ставка либо отсутствует, либо очень низкая. Право собственности на имущество приобретается после выплаты полной суммы или ее части.

Условия

Как известно, выдача кредитов без первоначального взноса стали основной причиной ипотечного кризиса в США. В России банкиры всегда относились к такой практике настороженно. Ну а сегодня максимальная сумма, на которую «расщедрится» банк - 70% от стоимости залога (приобретаемая или имеющаяся недвижимость). Есть программы с 40%-м (Абсолют-банк, Банк Москвы) и с 50%-м (Бин-банк, Росевробанк) взносом.

При этом не стоит забывать, что в условиях падающего рынка многие квартиры продаются по завышенным ценам (особенно в сегментах бизнес- и элиткласса). Сумма займа на такой объект может оказаться гораздо ниже, чем рассчитывает заемщик. «Прежде чем выдавать кредит, банк просит произвести оценку недвижимости у независимого специалиста, - рассказывает Е.

Забелина. - Таким образом, кредит не может превышать рыночную стоимость жилья».

Максимальный срок кредитования снижен с 30-40 до 20-25 лет. Заём на 30 лет предлагают лишь несколько банков (ВТБ24, Банк Москвы). Однако на практике получить «длинные деньги» весьма сложно, такую заявку с большой долей вероятности ждет отказ. По данным МИАН, средний срок ипотечных кредитов в феврале составлял 12,5 года.

Требования

За последние полгода заметно ужесточились требования к заемщикам.

1) Если раньше можно было получить ссуду с 21 года, а то и с 18, то теперь многие банки подняли планку до 23 лет. Впрочем, еще существенней «повзрослели» реальные заемщики. «Если в начале 2008-го основной диапазон составлял 30-35 лет, то в настоящее время - 35-55 лет», - сообщают в МИАН.

2) Необходимый ежемесячный совокупный доход семьи повышен до 100 тыс. руб., почти везде требуется подтверждение по форме 2-НДФЛ. При этом если раньше ежемесячная выплата должна была составлять не более 40-50% от суммы подтвержденного дохода, то сейчас - до 30-40%.

3) Основные требования к заемщику остались прежними (устойчивое материальное положение, длительный стаж, соответствие образования и опыта работы занимаемой должности и размеру зарплаты), однако негласные пожелания изменились. «Если заемщик привлекался к уголовной ответственности за мошенничество или имеет какие-либо иные серьезные проблемы с законом, ему будет отказано, - сообщает менеджер BSGV-банка. - Равно как и при наличии неблагоприятных аспектов кредитной истории: просрочки, невозвраты и т.д.». Кроме того, «сотрудники финансовых и девелоперских компаний, а также работники металлургической промышленности перешли из «группы доверия» в «группу риска», отмечают аналитики МИАН.

Выход есть!

Что делать если человек столкнулся с финансовыми проблемами и не может в срок погашать кредит? Вот несколько вариантов.

1) Провести реструктуризацию - оформить новый кредит с более приемлемыми условиями для погашения старого. На стандартных условиях либо в индивидуальном порядке данную практику применяют Сбербанк, «Дельта Кредит», «Уралсиб», Промсвязьбанк, Абсолют Банк, Русь-банк, Банк Москвы, Хоум Кредит&Финанс Банк. Внедрение подобных программ планируют Городской ипотечный банк и Альфа-Банк.

2) Договориться с собственным банком об изменении условий кредита: увеличении срока, разрешении досрочного погашения, отсрочке, рассрочке или предоставлении нового займа для погашения старого. Также возможна реструктуризация через выплату только процентных платежей сроком до трех лет (при невозможности делать это самостоятельно заемщик сможет получить на эти цели стабилизационный кредит).

3) Согласно программе антикризисных мер на 2009 год Правительства РФ работодатели могут возместить сотрудникам уплату процентов по жилищным кредитам, выведя эти средства из налогооблагаемой базы (не более 3% от расходов на оплату труда). Государство в 2009 году на эти цели намерено выделить 300 млн руб.

4) Созданное в феврале Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов реализует программу реструктуризации займов для отдельных категорий граждан. На помощь могут претендовать люди, получившие кредит до 1 декабря 2008 года, если из-за кризиса существенно ухудшилось их материальное положение (сумма средств после уплаты кредита меньше прожиточного минимума). При этом купленная недвижимость должна быть единственным местом проживания и не являться элитным или дачным жильем. Площадь квартиры не должна превышать 50 кв. м для одного, 70 кв. м - для двух проживающих и 30 кв. м на каждого - для трех и более.

5) С января для погашения кредита можно использовать «Материнский капитал» - пособие, выдаваемое после рождения второго и последующих детей. На эти цели из федерального бюджета будет выделено 26,3 млрд руб. Ожидается, что такой возможностью воспользуются 88 тыс. семей.