Что делать, если вы не можете платить ипотеку дальше

Эта статья для тех, кто по тем или иным причинам потерял свои доходы, и не может продолжать платить свой ипотечный кредит.

Практика показала, что люди по-разному реагируют на такую ситуацию. Кем-то движут эмоции, кем-то расчет, а кто-то просто надеется на «авось». Как же необходимо поступить во избежание всех рисков? Многие из финансовых и юридических рисков заемщики также недооценивают. Либо просто не владеют информацией.
Два основных направления мыслей и поведения заемщика обычно следующие:

1. Озлобленный сложностями жизни, заемщик обвиняет всех и вся. Решает не платить, аргументируя сам себе это тем, что его никто не может выселить, жилье у него единственное и т.д. Либо, видя падение цен, начинает жалеть о покупке, считая, что ипотечный платеж сейчас у него должен быть гораздо меньше. Его рассуждения в последнем случае небезосновательны, но безосновательны дальнейшие действия, когда он думает, что банк, продав ему эту ипотечную квартиру, вернет первоначальный взнос. А он купит на этот взнос уже целую квартиру… Так как цена-то падает.

В итоге он просто перестает платить кредит, на звонки банка реагирует обещаниями. На угрозы банка обратить взыскание на залог практически прямо говорит, что согласен.

2. Добропорядочный заемщик, как только возникают проблемы, спешит в банк. Многие уже наслышаны о государственной программе поддержки, правда, еще не знают о большом количестве ограничений по ней, ее практически бесполезности в большинстве случаев. Придя в банк, заемщик ждет от кредитного инспектора либо решения вопроса отсрочки, либо просто какого-либо предложения о решении проблемы. Но банк не благотворительная организация, и будет преследовать свою выгоду, а именно, возврат кредита и пеней и минимизацию всех рисков.

Рассмотрим ситуацию, когда вы решили, что дальнейшая уплата вами ипотечного кредита нецелесообразна. В этом случае квартиру вроде бы надо продать с обременением. Но с помощью банка или самому, непонятно, а также каковы будут затраты. Также необходимо оценить ситуацию с точки зрения падения стоимости недвижимости Уфы.
В первую очередь вам необходимо особенно тщательно прочитать кредитный договор. В нем могут быть прописаны некоторые условия досрочного гашения, а также штрафные санкции за несвоевременную уплату. Пени вам важны, если ваша ситуация совсем критична, и вы понимаете, что оплату очередного или нескольких платежей вы точно задержите. Сумма пеней может исчисляться от стоимости кредита и вылиться в колоссальную сумму.
Если у вас очень маленький первоначальный взнос, то может оказаться так, что ваша квартира на настоящем рынке стоит уже гораздо дешевле, чем сумма кредита. Это самая неприятная ситуация. Даже если банк продает вашу квартиру, то свой первоначальный взнос вы даже и не получите, так как рыночной стоимости квартиры едва ли хватит на возврат кредита.

Вы можете возразить, так как уплачивало кредит уже какое-то время, например, года два, и считаете, что часть его погашена. Но не все так.

Дело в том, что большинство банков рассчитывает аннуитетный, а не дифференцированный платеж при выдаче кредита. Структура аннуитетного платежа такова, что первое время большую часть платежа составляют проценты ха пользование кредитом, а лишь небольшую – собственно сумма в погашение. Поэтому фактически почти вся сумма кредита требует возврата, а проценты за пользование кредитом вам не возвращаются понятно почему.
Таким образом, если сумма вашего кредита составляет от 70 до 100 % ( некоторым повезло взять даже такой кредит) стоимости квартиры, то вам нужно очень хорошо подсчитать и оценить ситуацию. Тем более, что собственных денег вложено и теоретически может вам вернуться настолько мало, что вы все равно не сможете приобрести новое жилье, кроме как в ипотеку. А ее сейчас получить очень сложно, да и ставки очень высоки. Тем более, оставшись без работы, новый ипотечный кредит вы сможете получить не ранее, чем через полгода после устройства на новую работу. Помимо этого, нужно где-то жить, будут затраты на переезд, стоимость всех страховок по ипотеке вы тоже потеряли.

Подсчитаем на цифрах:

Стоимость вашей квартиры была на момент покупки 2300т.р. Сумма взятого вами кредита составила 2000 или 85%. Сейчас такая квартира стоит около 2000- 2050 т.р.

Помимо этого, в кредитных договорах сейчас банки прописывают различные условия. Например, если вы сами согласны на продажу вашей квартиры с целью погашения кредита, банк может продать ее без торгов. А это значит, что банку выгодно продать ее как можно быстрее, а, значит, придется продавать дешевле. Считайте сами, дешевле ли вам будет подзанять денег на уплату очередного платежа, либо потерять еще больше, фактически первоначальный взнос и все уплаченные проценты, да еще остаться без квартиры.
Есть ли какие-либо другие возможности, которые могут облегчить такую ситуацию?

Хорошо, если вы можете занять денег у друзей и знакомых, пока ищете новую работу. А если нет? Как быть, если, как не крути, есть только один вариант – продать вашу обремененную ипотекой квартиру.

Продажа квартиры с обременением состоит из двух основных процессов – снятия обременения и собственно поиска покупателя. Проблемы в том, чтобы найти такого покупателя, который сможет уплатить практически всю стоимость квартиры, и, как минимум, сумму полученного вами кредита. Далее обременение будет снято путем погашения всей суммы кредита.

Процесс подготовки к снятию обременения также должен быть начат заранее. Большинство банков перепродают ипотечные кредиты. Вспомните и поищите, не приходили ли вам подобные извещения от вашего банка. Так вы узнаете, «как далеко» находится ваша закладная, чтобы оценить временные издержки. Время, потраченное на поиск вашей закладной, может вылиться для вас в значительную сумму пеней за несвоевременную уплату кредита.
В любом случае, для снятия обременения вам нужно обращаться в банк, выдавший вам кредит. И обращаться заблаговременно. Но даже в этом случае процедура утомительна.

Другой вопрос, как продавать такую квартиру, и как найти такого покупателя, который согласиться оплатить вам значительную часть стоимости, достаточную для погашения кредита. Помимо этого, до момента регистрации сделки купли-продажи между ним и вами, нужно дождаться прихода выкупленной банком вашей закладной. Это время, которое покупатель просто может не захотеть ждать.

Причин такого нежелания может быть несколько. Во-первых, если у покупателя существуют необходимые требования РОНО, то такое ожидание в принципе невозможно. Во-вторых, по мере ожидания, рыночная цена на недвижимость может снижаться. Покупатель в этом случае попытается отказаться от сделки, и будет требовать назад свои деньги (а их вы уже отдали в банк на погашение кредита). Здесь большое значение принимают дополнительные соглашения между вами и их надежность.

Чтобы на настоящем рынке вообще суметь продать вашу обремененную квартиру хотя бы по среднерыночной цене, нужно очень постараться. А заложенные квартиры изначально стоят дешевле рынка. Газета «Из рук в руки» сейчас практически не востребована рынком, так как спроса на недвижимость нет. Но именно на нее возлагают основные надежды продавцы квартир.

Оптимальная возможность – все-таки обратиться в агентство недвижимости, которое все сделает за вас. Причем, на настоящем рынке его основной задачей будет умудриться найти такого покупателя, который согласится на все вышеперечисленные и, честно говоря, невыгодные для него условия. Это – задача тщательных и аргументированных переговоров, сопровождающихся показателями рынка и динамики цен, объяснением нюансов составления документов. Вторая задача – суметь продать вашу квартиру подороже, в чем риэлтор, в отличие от банка, задача которого – просто вернуть сумму кредита и пеней, заинтересован гораздо больше. В отличие от ситуации с банком, вы сами определите желаемую стоимость квартиры, прописывая ее в договоре на услуги с агентством. Ну и, наконец, база предложений и клиентов и информационно-рекламные ресурсы.

Андреева Елена