Российские девелоперы готовятся к заморозке

Отрицательная динамика ценового тренда, наметившаяся еще в начале IV квартала 2008 года преимущественно в виде скидок и бонусов, продолжится и в наступившем году. Но уже в виде резкого снижения цен на жилье – до 50%.

Отрицательная динамика ценового тренда, наметившаяся еще в начале IV квартала 2008 года преимущественно в виде скидок и бонусов, к концу года стала очевидной и привела к ежемесячному снижению цен на 1-3% в сегменте новостроек, на 2% на готовое жилье и на 1-4% на объекты загородной недвижимости. Эта тенденция продолжится и в наступившем году. Ее вероятное ускорение может привести к тому, что в московском регионе цены на отдельные объекты недвижимости вскоре упадут на 50%.

По данным агентства МИАН, за последние три месяца прошедшего года спрос в сегменте новостроек сократился почти в 2 раза, на рынке вторичной недвижимости — более чем на треть в Москве и на 20% в Подмосковье и примерно в 1,5 раза – на загородные объекты. Количество сделок сократилось почти в два раза по сравнению со среднемесячными значениями в докризисный период.

Тем не менее, несмотря на влияние кризиса, итоговая годовая динамика оказалась положительной. Столичные новостройки приросли в цене на 17% (в рублях), подмосковные продемонстрировали еще более существенный рост — 29%. Средняя цена квадратного метра вторичных квартир на Московском рынке выросла на 40%, в Подмосковье — на 36%.

Таким образом, средняя стоимость квадратного метра новостроек по итогам 2008 года составила около 121 тысячи рублей в Москве и 58,7 тысяч рублей в Подмосковье. Столичные готовые квартиры можно было приобрести в среднем за 169,7 тысяч рублей за квадратный метр, подмосковные квадратные метры предлагались за 85,6 тысяч.

Однако цены на московскую недвижимость, выраженные в долларах, упали по итогам 2008 года. Так, поданным исследовательского центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru), с учетом скрытой коррекции – торга и скидок – стоимость московских квартир к концу 2008 года потеряла 20-30%.

Объем предложения на первичном рынке недвижимости Москвы по итогам 2008 года составил около 360 адресов, что на 10-12% больше по сравнению с началом года. В Подмосковье динамика годового прироста предложений была более существенной — около 25% к началу года, а итоговый объем составил 385-390 адресов.

Средние цены на рынке загородной недвижимости выросли по сравнению с началом года на 14% в рублях (1-2% в долларовом эквиваленте). Объем предложения по итогам 2008 года увеличился на 10-15% и на конец года составил около 18 тысяч объектов. Данная тенденция справедлива как для рынка вторичных предложений, так и для рынка новых загородных объектов, который вырос по сравнению с началом года в 1,5-1,8 раза.

На рынке аренды положительный прирост по итогам года составил 5-10% в зависимости от сегмента. Ставки на наиболее востребованные квартиры эконом-класса достигли 30-33 тысяч рублей в месяц, бизнес-класса — 66,9 тысяч рублей в месяц, элитных объектов — 299,4 тысяч рублей в месяц.

Однако рынок в первом квартале наступившего года ожидает дальнейшая корректировка во всех ценовых категориях. В нынешних условиях точный прогноз дать практически невозможно, и как считает директор по маркетингу компании МИАН Алексей Кудрявцев, дальнейший сценарий развития рынка недвижимости напрямую зависит от скорости преодоления кризиса в финансовом и производственном секторах, эффективности мер государственной поддержки потребительского спроса и отдельных отраслей экономики. В краткосрочной перспективе и покупатели, и продавцы продолжат занимать выжидательную позицию. Некоторая активность возможна только со стороны граждан, остро нуждающихся в изменении жилищных условий посредством продажи/обмена уже имеющегося жилья.

Рынок новостроек ожидает «заморозка» планируемых проектов, продажа значительной части существующих объектов государству под социальные программы и банкам (под гарантии государства), по остальным — велика вероятность значительного отставания от ранее заявленных сроков. Все это скажется на объемах предложения, недостаток которого будет ощущаться уже в 2009 году. По всей вероятности, в Москве останутся единичные объекты, девелоперы которых выдержат испытание финансовым кризисом.

«Наметившаяся сегодня ценовая коррекция в первые месяцы 2009 года продолжится. По отдельным объектам возможно снижение цен до 50% (по сравнению с докризисным уровнем). В первую очередь оно затронет переоцененное жилье, к которому относятся как панель 60-х годов постройки, так и несоответствующие заявленному классу квартиры категории бизнес- и элит», — говорит в интервью BFM.ru Кудрявцев.

Однако, как говорится в прогнозе IRN.ru, «для сравнения: после дефолта 1998 года, когда падение цен на недвижимость было наибольшим за всю рыночную историю, снижение составило в среднем около 35%. Это позволяет сделать вывод, что коррекция цен на квартиры уже во многом исчерпана. Следовательно, в 2009 году квартиры могут потерять в цене уже немного, возможно, дополнительные 10-15% до начала весны, а с наступлением весеннего делового сезона спрос на оптимальное жилье по разумной цене начнет постепенно восстанавливаться, а цены – стабилизируются».

Алексей Щеглов