Итоги года на ипотечном рынке

На модерации Отложенный Конец года – самое время подводить итоги. Особенно интересно это делать, когда период не отличается однообразием. 2008-й преподнес немало сюрпризов. Ипотечный рынок серьезно потрепало на волнах кризиса. Стоит вспомнить, с чего начинался год, а также узнать, что ожидает банки и заемщиков в следующем, 2009 году. 

«Веселые» старты 

Уходящий год начинался далеко не с самых радостных известий. Перспективы российского ипотечного рынка уже тогда представлялись весьма туманными: сказывался американский кризис ликвидности, который с 2007 года разрастался в США и к лету уже коснулся Европы. Стоит напомнить, что в США с помощью ипотеки было приобретено свыше 70% квартир и домов, при этом 25% заемщиков относились к категории subprime, то есть «подозрительных» – у кого были сложности с подтверждением дохода, кто потенциально мог не вернуть кредит. Одним только «ненадежным» заемщикам в Америке было выдано кредитов на $1 трлн. 

В целом, обстановка на Западе была очень напряженной. Однако российские аналитики в начале года убеждали рынок, что ипотека не пострадает в той же степени, что в Америке. Во-первых, потенциальных ипотечных заемщиков в России всего около 18%, а тех, кто взял кредит, – около 2%. Доля ипотечного долга в объеме ВВП нашей страны – 1%, что не позволяет говорить о массовой популярности этого вида кредитования. Эти факторы удерживали экспертов от негативных прогнозов для России. 

И действительно, в первой половине 2008 года на ипотечный рынок выходили новые игроки, активно позиционировались новые кредитные продукты, отдельные банки даже снижали ставки, чтобы привлечь клиентов. Так, в январе о запуске ипотеки заявил банк «Финсервис» – правда, ставка в 14% годовых в рублях представлялась тогда довольно высокой. Самые низкие ставки наблюдались у Городского ипотечного банка. Летом 2008 года ГИБ снизил проценты на 3-4 пункта: минимальная ставка в рублях была на уровне 10,5% и 9% в долларах. В среднем по рынку в то же время – в середине года – ставки были следующие: 12-14% (рубли), 10-11% (доллары). Еще оставались на рынке банки, выдававшие ипотеку без первоначального взноса: ВТБ24 и «Хоум Кредит». 

Широкий выбор различных кредитных программ позволял привлекать самых разных заемщиков. Например, тех, чьи доходы были представлены в экзотической валюте – иенах и швейцарских франках. Подобную ипотеку в среднем под 6% годовых предлагали Банк Москвы, ОТП-Банк, «Дельта Кредит», НБИК и другие. И недостатка в заемщиках не было. Например, у НБИК 8% клиентов предпочли брать «экзотику». 

Не скупились кредитные организации и на выдачу так называемых jumbo loan и super jumbo loan – кредитов в особо крупных размерах. Как правило, это кредиты от $500 тыс. и до нескольких миллионов долларов, выдаваемые на покупку элитного жилья. Эксперты рынка отмечают, что подобные кредиты, которые позволяли себе в основном владельцы крупного и среднего бизнеса, топ-менеджеры, обладатели собственных активов, обычно возвращались за 1-2 года. 

Стал набирать обороты в начале года и брокерский бизнес. В феврале «Независимое бюро ипотечного кредитования» (НБИК) стало предлагать франшизу для работы на рынке Москвы и Подмосковья. Вся сеть НБИК на тот момент была представлена в 38 городах России и собиралась расширяться. Весной на рынок вышла компания «Мультиброкер», которая планировала в течение двух лет занять 5-процентную нишу, собрав заявок от кредитных заемщиков на 100 млрд руб., и войти в тройку лидеров. 

Тревожные звоночки 

Но все-таки в течение всего года происходили события, которые давали понять, что не все так гладко и безоблачно. Своеобразным сигналом с начала года была политика Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Постепенно ужесточались условия выкупа ипотечных закладных у коммерческих банков. 

В феврале агентство приняло решение не рефинансировать кредиты, если присутствует сразу два фактора риска: если объем кредита свыше 1,5 млн руб. и объем первоначального взноса менее 20%. Также АИЖК требовало ввести обязательное страхование жизни заемщика (однако в феврале Высший арбитражный суд постановил это требование не удовлетворять). 

С мая АИЖК вновь изменило стандарты выкупа, а также сопровождения и выдачи ипотеки. Агентство отказалось рефинансировать кредиты с просрочкой более 30 дней, кредиты на покупку комнат и жилых домов, если участок под домом не находится в собственности заемщика и не заложен вместе с домом в обеспечение кредита. 

В сентябре АИЖК ввело еще одно правило: рефинансировать кредиты, выданные по ставкам ниже 12% годовых, с дисконтом, то есть в убыток банкам-агентам.

По данным брокерской компании «Фосборн Хоум», это привело к повсеместному рекордному росту ставок в начале осени. На сегодняшний день, по словам директора департамента ипотечного кредитования НБИК Татьяны Микеевой, ставки в рублях колеблются в диапазоне 15-19%, в долларах – от 11 до 14%. А начальник отдела маркетинга БТА Банка Юлия Новикова отмечает, что кое-где ставки уже достигли значений в 25-30% годовых. Впрочем, на минувшей неделе несколько банков объявили о снижении ставок. «Данная тенденция может продлиться и в следующем году», – надеется Татьяна Микеева.

Количество игроков на ипотечном рынке к концу года резко уменьшилось. Если, по данным Центробанка, в начале года ипотеку выдавали 500 банков, то сегодня, отмечают эксперты, их количество не превышает 15, максимум 20. Юлия Новикова считает, что в действительности банков, предлагающих и реализующих ипотечные продукты, осталось не более десятка. «Многие банки, которые продолжают заявлять об активности своих ипотечных программ в открытых источниках, лукавят и создают видимость работы своих ипотечных предложений», – аргументирует свою точку зрения Новикова. Если попробовать оформить кредит на деле, можно увидеть способы, с помощью которых банки уклоняются от выдачи: предоставление условий, заранее неприемлемых для заемщика, или необоснованный отказ в выдаче кредита и так далее. Остальные либо постепенно сворачивают свои программы, либо просто создают видимость работы. 

Динамика ипотечных сделок, предоставленная НБИК, показывает, как в течение года вел себя ипотечный рынок.

Следующие данные, приведенные в докладе заместителем генерального директора АИЖК Андреем Семенюком, тоже способны многое сказать о состоянии рынка. Можно заметить, что еще к концу первого полугодия резко возрос ежемесячный платеж по ипотеке. Рост совокупного дохода заемщика может указывать на то, что повысилось и требование банков к уровню доходов клиента.

                                     Доступность ипотечных кредитов для населения (по портфелю АИЖК)

Показатель	На 01.05.2008	За последние 6 месяцев
Средний возраст заемщика, лет	36	35
Средний размер кредита, тыс. руб.	737	937
Средневзвешенный срок, лет	16	16
Средневзвешенный коэффициент кредит/залог, %	68	68
Размер ежемесячного платежа, руб.	9 782	11 874
Совокупный доход заемщика, руб.	32 913	39 510
Средний коэффициент платеж/доход	32	33

При этом доля населения с подобным уровнем дохода (от 20 до 50 тыс. руб.) составляет всего 19%. Доходы свыше 50 тыс. руб. только у 2% россиян.

Что будет дальше?

Прогнозы у игроков рынка неутешительные. Поскольку условия ипотеки ужесточаются, рассуждает Юлия Новикова, остается все меньше желающих ей воспользоваться. «Фактически к концу года мы сможем констатировать неизбежное умирание этого вида кредитования», – пессимистично настроена Новикова.

Татьяна Микеева смотрит на будущее более оптимистично, считая, что банки, временно вышедшие из игры, вернутся в прежнее русло работы с несколько скорректированными ипотечными программами: ведь деньги имеют свойство заканчиваться, и для того, чтобы выживать и зарабатывать деньги, банкам придется выдавать кредиты.

«Полагаю, что к зиме 2009-го банки пересмотрят тарифы в сторону существенного понижения (до 10% годовых), так как снижение цен на недвижимость неминуемо. Даже сейчас, по разным оценкам, предрекают снижение цен до 50%. А если мы не вернемся к процентным ставкам менее 10% годовых, о строительном бизнесе как таковом можно будет забыть», – резюмирует эксперт.
Таким образом, год выдался разнообразный, сложный, и многие ожидают наступления 2009 года, чтобы переступить рубеж. Что будет дальше – покажет январь.

Алевтина Максимова