Цены на жилье испугались кризиса

О том, что российские власти начнут спасать строителей, покупая каким-то образом построенное ими жилье, заговорили еще месяц назад, вскоре после того, как стало ясно, что положение на жилищном рынке складывается критическое. Вслед за экспертными оценками неминуемого снижения цен на квартиры на 20-30 % появились и прогнозы наиболее реального выхода из создавшейся ситуации.

И уже в конце октября помощник президента Аркадий Дворкович заявил, что сразу по завершении инвентаризации всех объектов, находящихся в стадии строительства государство предложит банкам выкупить у застройщиков недостроенные квартиры. "Государство будет выкупать квартиры у застройщиков, а также гарантировать банкам выкуп определенных объемов квартир, что даст строительным компаниям возможность привлекать кредиты", – уточнил тогда Дворкович.

Мнения заинтересованных сторон в тот момент разошлись. По мнению представителей крупнейших банков, главный вопрос, на который необходимо было получить ответ: что делать с купленными квартирами, если рынок недвижимости резко упадет? Строители, в свою очередь, считали, что проще было рекомендовать банкам их кредитовать, чем обременять сами банки покупками квартир.

Тем временем, Дума начала рассматривать поправки в закон о фонде ЖКХ, позволяющие выкупать квартиры высокой степени готовности для переселения жителей аварийных домов.

Однако в это время начались два встречных процесса, которые, видимо, и окажутся на ближайшее время определяющими для строительного рынка. Во-первых, начали снижаться цены на квартиры. Причем, снижение было отмечено не только в столице, но и в других городах, где стоимость квадратного метра до сих пор не стремилась столь неудержимо за пределы разумного.

Во-вторых, мэрия столицы, как правило, выступающая застрельщиком большинства новаций, связанных со строительным рынком, решила ввести новые правила покупки жилья под социальные нужды.

Предложения столичного правительства предельно просты и, видимо, станут ориентиром для региональных властей. Юрий Лужков и его команда хотят одновременно в

какой-то мере поддержать московский стройкомплекс, но главное – выкупить по сходной цене квартиры для ликвидации фантастической многолетней очереди на муниципальное жилье.

Тактика выбрана с учетом реалий финансового кризиса. Раньше квартиры для очередников выкупались по заранее объявленной цене и на условиях соинвестирования. Цены росли, но откровенно их сбивать чиновникам было не с руки. А вот теперь, в кризисный период, когда строители оказались в долгах, когда в связи с резким падением спроса их перспективы стали очень мрачны (вспомним открытое письмо главы Mirax Group Сергея Полонского и президента Ассоциации строителей России Николая Кошмана), московские чиновники решили, что пора договариваться на адекватных сложившейся ситуации условиях.

Московским правительством было принято постановление N 1034-ПП "О приобретении за счет средств бюджета в собственность города Москвы жилых помещений для выполнения социальных жилищных программ". Вместо привычной схемы город решил устраивать соревнование между застройщиками. Право предоставить квартиры под социальный заказ будет реализовываться на аукционах, победителем которых окажется тот, кто отдаст свои квадратные метры по минимальной цене.

Надо сказать, что первая реакция строителей на эти новации была достаточно негативной. Так, например, группа компаний ПИК, даже оказавшись перед необходимостью гасить кредиты, не пошла на предложенное мэрией снижение цен на 12-17 %. А поскольку речь шла о выигранных ею четырех конкурсах на соинвестирование строительства жилья, даже обратилась с претензиями в ФАС (тем более, что жилье было зарезервировано для мэрии и снято с продаж еще летом). Лишь поняв, что ситуация складывается совсем не в их пользу, строители отозвали из ФАС свои претензии к правительству Москвы в отношении изменения условий одного из контрактов.

Тут-то и выяснилось, что положение дел на строительном рынке чиновники просчитали лучше: власть оказалась чуть ли не единственным субъектом рынка, имеющем деньги. Следовательно, она получила все возможности, чтобы продиктовать строителям свои условия. В итоге строительные компании заявили о своем участии в новых конкурсах по выкупу жилья в новостройках, которые будет устраивать столичное правительство. Руководитель аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль" Владислав Луцков заявил по этому поводу, что, в первую очередь, участниками таких аукционов будут компании, набравшие наибольшее количество долговых обязательств: им просто придется продать часть квартир по цене, максимально приближенной к себестоимости, чтобы возместить отсутствие кредитования.

Член комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Галина Хованская (фракция "Справедливая Россия") уверена, что цены на жилье потихоньку падают, и еще будут падать. Причем, если в Москве есть проекты "Социальное жилье" или "Молодая семья", которые финансируются за счет бюджета, то в других регионах России таких проектов просто нет.

Действительно, понижение непомерно вздутых цен на жилье процентов на 20–30 аналитики обещали еще месяц назад, когда Россия только входила в кризис. Сейчас уже ясно, что покупка "инвестиционных" квартир, составлявших очень большую часть рынка, на время замедлится, если не прекратится до какого-то момента вообще: людям, имеющим деньги, сейчас не до жиру, и инвестировать имеющиеся средства они сейчас предпочитают в золото и драгоценности. В жилье они вновь начнут вкладываться, если цены на него упадут на те самые обещанные аналитиками 20-30 %, и они будут уверены, что прежней стоимости их квартиры достигнут в достаточно скором будущем. Наконец, ипотечные кредиты становятся сейчас исключительной редкостью, что также влияет на рынок.

И строители начинают сдавать позиции. Только что один из крупнейших игроков столичного строительного рынка – компания "Дон-строй" – снизила цены на квартиры во всех построенных ею домах на 25 %. Пока на месяц, до 25 декабря. Так в это время квадратный метр в "Доме на Беговой" (сдача – декабрь этого года) будет стоить 3600-4000 долларов, в доме на улице Маршала Бирюзова (сдача – конец 2010 г.) – 4300 долларов. В жилищном комплексе "Измайловский" за квадратный метр нужно будет заплатить 3300 долларов. И совсем уж копейки, исходя из уже ставших привычными цен, будет стоить тот же квадратный метр в ЖК "Лосиный остров" (сдача – конец 2010 г.) – всего 2900 долларов.

Понимаю, что какой-нибудь житель небольшого провинциального городка, увидев эти цифры, решит, что над ним издеваются: снижение на 25 %, и такой результат. Что поделать: в столице покупали квартиры люди со всех концов России, особенно из нефтяных и газовых регионов. Падение цен в провинции может оказаться вполне пропорциональным московскому, только цифровые показатели будут иными.

Сейчас разные источники называют разную стоимость, по которой столичные квартиры могут быть проданы на объявленных московским правительством аукционах. Разница в прогнозах очень велика:

кто-то отталкивается от сумм, предлагавшихся на октябрьских тендерах: 80-88 тыс. руб. за 1 кв. м. жилья в Московской области. Кто-то утверждает, что столичные власти рассчитывают выкупать жилье по значительно более низкой цене – 59 тысяч рублей за квадратный метр. Кто-то уверяет, что справедливая цена на недвижимость должна быть в 2-5 раз меньше той, что была летом (а это – максимум 40 тысяч рублей за квадратный метр). Некоторые уверяют, что в зависимости от районов застройки может быть как та, так и другая и даже третья цена.

Первые аукционы в Москве могут пройти уже в декабре. И тогда министерство регионального развития, как раз к окончательной готовности поправок, позволяющих фонду ЖКХ выкупать квартиры высокой степени готовности, получит еще и достаточно четкий ценовой ориентир: на какой процент можно сбивать цену жилья, приобретаемого для социальных нужд.

Конечно, строители потеряют часть прибыли. Однако, как сказал глава московского стройкомплекса Владимир Ресин, пора отвыкать от прибыли в 100 %. Зато, продав построенное жилье, пусть и с большим дисконтом, строительные компании смогут удержаться на плаву. Государство выполнит социальные обязательства с меньшими затратами. А люди, давно нуждающиеся в улучшении жилищных условий (пусть не все, а лишь их часть), получат новое жилье.

Есть все же что-то полезное в кризисе, если разумно использовать эту сложную ситуацию.

Олег Конюхов