Жилье в кредит: на чем можно сэкономить при ипотеке

Всем известно, что заем на квартиру — удовольствие не из дешевых: из-за процентов жилплощадь может обойтись почти вдвое дороже. Но есть способы снизить расходы

Готовимся к сделке: «помоги себе сам»

На самом раннем этапе — при выборе банка и кредитной программы — стоит иметь в иду следующие моменты, влияющие на размер платежей:

Срок кредита

С одной стороны, основная фишка ипотеки заключается как раз в том, чтобы снизить размер ежемесячных выплат за счет растягивания срока возврата займа. Но, с другой стороны, чем дольше срок, тем больше вероятность, что за это время «или шах помрет, или ишак сдохнет»: то есть банк может попросту не дожить до полного возврата своего кредита. А потому банкиры закладывают долгосрочные риски в размер процентной ставки.

В итоге сложилась практика: чем дольше срок возврата кредита, тем выше процентная ставка. Так, скажем, если банк рекламирует «Выгодная процентная ставка — 11,5% годовых в рублях!», то при уточнении окажется, что такой процент светит заемщикам, которые готовы вернуть кредит в течение 7 лет. А вот для тех, кто собирается рассчитываться в течение 25 лет, ставка будет уже 12%. Если же банк готов кредитовать аж на 40 — 50 лет, то ставка оказывается уже около 13%.
Так что прикидывайте, что выгоднее в вашей конкретной ситуации.

Размер первоначального взноса

Тут тоже есть взаимосвязь с размером процентных ставок: чем больше взнос, тем ниже процент и ежемесячные платежи в целом. Самыми высокими оказываются расходы при нулевом первоначальном взносе (к слову, сейчас из него согласны лишь единицы банков).

Для ориентировки: при минимальном взносе — менее 5% — в одном из наиболее крупных банков процентная ставка составляет от 13,2% годовых в рублях; при крупном взносе — более 40% — ставка от 11,7%, то есть разница в размере ставок порядка 1,5%.

Подтверждение дохода заемщика

Наиболее выгодные ставки ждут тех, кто предъявит самый надежный документ: справку 2-НДФЛ. Напомним, ее выдает бухгалтерия по месту работы обладателям «белой» зарплаты.

Если банк соглашается принимать другие документы, подтверждающие в том числе «неофициальный» заработок, то, как правило, увеличивает размер процентной ставки на 0,5 — 1,5%.

Кому выгодно перекредитование

Официально эта процедура называется «рефинансирование»: кредит переоформляется на условиях, более выгодных заемщику. По крайней мере так это выглядит на первый взгляд. На самом деле здесь, как и везде, существуют подводные камни…

Рефинансирование может быть различных видов — в зависимости от того, какие условия кредита изменяются для заемщика:

уменьшается процентная ставка;
изменяется срок возврата кредита;
изменяется валюта кредита и платежей по нему.

Разумеется, все это возможно и в комплексе.

Специалисты обращают внимание: чтобы рефинансировать заем, нужно заключить новый кредитный договор — с тем же или другим банком. А потому вас ждут все сопутствующие расходы по полной программе; плата за рассмотрение заявки (если она предусмотрена правилами банка), расходы на оценку рыночной стоимости квартиры, страховые взносы и др.

Сотрудники банков признаются: порой стоимость всех этих процедур наряду с комиссиями и прочими платежами может свести выгоду от рефинансирования к нулю или сделать столь мизерной, что игра не стоит свеч. Зато при удачном перекредитовании можно сэкономить до одного миллиона рублей!

Так что все нужно тщательно просчитывать. Вам может пригодиться подсказка финансистов: обычно выгода оказывается ощутимой в тех случаях, когда ставка по новому кредиту на 1,5 — 2% ниже прежней, а остаток долга составляет не менее 50 тысяч долларов.

Рубли или валюта?

Все чаще звучат призывы брать или переоформлять (рефинансировать) кредиты в долларах; мол, эта валюта падает стабильно, так что выгода для заемщика — будь здоров.

Однако осторожные экономисты по-прежнему советуют: если вы берете кредит на длительное время, а зарплату получаете в рублях — лучше не рисковать и оформлять заем в тех же дензнаках, что и заработок. Долговременные прогнозы курса доллара и евро не слишком надежны, падения сменяются взлетами, и заемщик может серьезно попасть.

Относительно безопасными и выгодными долларовые кредиты могут оказаться для тех, кто берет заем на минимальный срок либо оформляет рефинансирование при сравнительно невысоком остатке долга (когда эта процедура выгодна — см в тестек).

Вопрос в тему

Стоит ли отказываться от услуг риелтора?

Судите сами — минусы экономии на риелторе таковы:

вам нужно потратить время, силы, найти квартиру и подготовиться к сделке в ограниченный срок — обычно 3 — 4 месяца (столько действует одобрение банка на выдаче кредита);

придется поднапрячься, поскольку жилье нужно подобрать такое, чтобы оно не только нравилось вам, но и соответствовало требованиям банка и страховой компании.

В то же время при «ипотечной покупке» квартиры есть весомый плюс: банк, заинтереосванный в стабильности прав заемщика на жилье, сам принимает меры по проверке «юридической чистоты» недвижимости. Так что на этой дорогостоящей услуге риэлторов можно сэкономить вполне безболезненно. Тем более что право собственности получателя кредита еще и страхуется в обязательном порядке.