Эксперты рассказали, что будет с рынком недвижимости

На модерации Отложенный

В Москве традиционно большое внимание уделяют элитной недвижимости. Это понятно, ведь в этом сегменте обращаются очень серьезные средства. И все-таки общая ситуация на столичном рынке жилья определяется вторичкой, где совершается порядка 70% от всех сделок. Аналитики считают, что данный сегмент сохранит стабильность до конца нынешнего года.

Возвращение логики

В последние годы рынок недвижимости удивлял. Сначала безудержным ростом цен, затем – долгим стоянием. В этом отношении 2008-й заслуживает добрых слов. По крайней мере, все происходящее вполне поддается объяснению. Как замечает директор аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов, за первые полгода столичный рынок недвижимости прошел через вполне закономерные этапы, и, по его мнению, нынешняя динамика говорит о его стабильном состоянии. Заместитель директора по маркетингу и продажам компании «Квартал» Павел Епихин отмечает, что «стоимость жилья продолжает расти, увеличивается спрос на объекты недвижимости». При этом все больше становится платежеспособных покупателей, а вот качественное предложение сокращается.

Говоря о собственно вторичном рынке, вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев определяет его состояние как хорошее, отмечая при этом, что «оборот продаж растет ежегодно на 10–15%». Эксперты согласно указывают на рост цен в первом полугодии, хотя и несколько расходятся в оценке этого роста. Так, Константин Апрелев говорит о 20%, Дмитрий Таганов – о 15–16%.

Что касается перспектив вторичного рынка до конца года, то здесь мнения не совпадают. Павел Епихин считает, что «нет предпосылок для снижения цен как на первичном, так и вторичном рынках». Летом, разумеется, вероятен спад деловой активности, но он будет восполнен осенью или зимой. Ряд исследователей прогнозируют локальную стагнацию. К примеру, руководитель отдела маркетинга информационного портала «Гдеэтотдом» Ольга Корнеева уверена, что с лета можно будет ожидать начала сезонной стагнации, которая, «не исключено, может продлиться до конца года». Директор по маркетингу ГК «Конти» Юрий Синяев, напомнив о весеннем росте цен, говорит, что «в связи с этим на столичном рынке вполне возможно такое развитие ситуации, при которой оставшаяся часть года будет характеризоваться стабилизацией». Тем не менее, добавляет эксперт, по итогам года средний прирост стоимости кв. м на вторичном рынке может составить порядка 25%. Ту же цифру 25%, только для самых выгодных предложений в эконом-классе, называет и руководитель аналитической службы «МИАН» Алексей Кудрявцев.

Движение в разные стороны
Справедливости ради скажем, что некоторые специалисты предсказывают разновекторное изменение цен. То есть, притом что средняя величина все-таки стремится вверх, жилье в ряде форматов может и подешеветь. Руководитель аналитического отдела АН DOKI Александр Скобкин говорит о коррекции цен, которая может затронуть многие сегменты рынка. При этом он обращает внимание на то, что «разница в стоимости панельного и монолитного жилья в среднем составляет 10%, а 3 года назад разрыв укладывался в 20%». Генеральный директор АН «Пилигрим» Наталья Давидовская отмечает снижение спроса, в результате чего «покупатели начинают задумываться, стоит ли отдавать столько денег за жилье, которое не изменилось по качеству». Эксперт уверена, что «хрущевки, квартиры с маленькими кухнями и вообще маленькими площадями все равно будут продаваться, но их переоценка неизбежна».

Александр Скобкин обращает внимание на то, что панельное жилье, будучи изначально относительно дешевым, пользовалось на вторичном рынке более высоким спросом, как следствие, росло в цене гораздо быстрее и оказалось явно переоцененным. Соглашаясь с ним, Дмитрий Таганов подчеркивает, что по многим показателям видно, как при общей стабильной картине продолжается расслоение рынка. Так, становятся еще более востребованными сегменты жилья эконом-класса и начального бизнес-класса, что, безусловно, является закономерным, поскольку при текущем уровне цен именно в этих сегментах сосредоточена большая часть платежеспособного спроса.

Наконец, особую точку зрения высказывает руководитель ИА Rway Александр Крапин, который полагает, что уже вскоре «начнется снижение цен предложения на рынке жилья Московского региона, которое с большой степенью вероятности будет плавным – 1-2% в месяц».

Неужели вторичка лучше?
Аналитики могут сколько угодно объяснять суть происходящего на рынке. Но для обыкновенного потребителя важнее всего найти оптимальное сочетание цены и качества. То есть за имеющиеся деньги купить то жилье, которое будет его устраивать. С одной стороны, при таком подходе особого значения не имеет, делать ли покупку на первичном или на вторичном рынке. С другой стороны, есть у вторички целый ряд преимуществ, которые дорогого стоят.

Прежде всего, говорит Ольга Корнеева из «Гдеэтотдом», одним из самых существенных плюсов приобретения квартиры на вторичном рынке является тот факт, что покупатель сразу становится собственником и ему не грозит пополнить ряды обманутых дольщиков. Риск потери денег действительно минимален, это подтверждает и Наталья Давидовская из АН «Пилигрим». Расчеты производятся через банковскую ячейку, при этом продавец получает деньги только после того, как право собственности перешло к покупателю.

Александр Скобкин из компании DOKI обращает внимание на другой аспект: покупатель, сделавший выбор в пользу вторички, получает не только квартиру, но и обжитой район с развитой инфраструктурой. Здесь уже построены детские сады и школы, есть свои торговые центры, как правило, налажена работа общественного транспорта.

Если говорить о так называемых инвестиционных покупках, тут, пожалуй, надо рассматривать отдельно каждый конкретный случай, потому что более выгодной может оказаться как первичка, так и вторичка. В любом случае, замечает вице-президент РГР Константин Апрелев, «если жилье приобретается для сохранения накоплений от инфляции, это лучше, чем держать деньги в бумажках, даже если они размещены в банках».

Разумеется, было бы некорректно говорить только о достоинствах вторички, не упоминая и о ее очевидных недостатках. Самое главное – покупателю очень сложно самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту. Специалисты не сомневаются: без грамотного риелтора не обойтись. О таком недостатке, как моральный и физический износ жилья, справедливо напоминает Александр Скобкин. Руководитель департамента по связям с общественностью компании «КомСтрин» Алина Андреева отмечает, что в среднем квартира в новостройке дешевле на 15%, чем квартира, купленная на вторичном рынке, а это, как правило, серьезная сумма для покупателя. Конечно, во вторичке можно сразу жить, добавляет эксперт, но вполне возможно, что понадобятся вложения в новые коммуникации, при этом «если в квартире можно заменить и обновить все, то во всем доме это невозможно».

Есть ли смысл выжидать
Следует согласиться с Дмитрием Тагановым, который отмечает, что «рынок недвижимости развивается в тесной взаимосвязи с макроэкономикой страны и давать «изолированные» прогнозы его развития вряд ли возможно». С одной стороны, прогнозы по ценам на нефть, а также действия правительства по удержанию инфляции в желаемых пределах позволяют надеяться на устойчивое развитие макроэкономической ситуации. С другой, как замечает директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников, «высокий уровень цен на сырье и энергоносители способствует дополнительному притоку инвестиций в сферу недвижимости».

Большинство факторов – за продолжение роста цен на жилье, хотя, конечно, ситуация 2006 года вряд ли повторится. Что касается прогнозов по сколько-нибудь существенному замедлению темпов роста, то этого можно ожидать только в элитных сегментах. Так что, пожалуй, стоит согласиться с экспертами, утверждающими, что если появилась возможность купить квартиру, лучше не откладывать.