Покупателю коттеджа банки готовы верить на слово

На модерации Отложенный Растущий спрос на загородную ипотеку привел к тому, что за последние месяцы среди банков возникло что-то вроде соперничества за получение заемщиков, мечтающих о домике в деревне. Возросшая конкуренция повлекла за собой лояльное отношение к клиентам. Банки начинают рассматривать заемщиков, желающих купить коттедж, даже с «серыми» доходами.

Следуя за спросом
Все больше столичных жителей предаются мечтам о загородном стандарте жизни. При этом, понятно, граждане трудоспособного возраста не стремятся к тому, чтобы стать отшельниками, поселившись на веки вечные в деревенском доме, а хотят приобрести загородное жилье как второе.

Многие подумывают о доме в коттеджном поселке – это сулит максимум удобств и комфорта. Однако стоимость коттеджей высока, и не каждый может осилить такое приобретение сразу. Поэтому интерес к ипотеке на покупку дома в коттеджном поселке устойчиво растет.

Сегодня почти 30 банков в столице предлагают кредиты на приобретение загородного жилья. По мнению директора департамента кредитования физических лиц одной из ипотечных брокерских компаний Татьяны Микеевой, кредитование загородной недвижимости развивается весьма активно, следуя за постоянно растущим спросом. Процедуры покупки в кредит квартиры и дачи отличаются не сильно. И все же, когда дело касается загородного дома, возникает ряд сложностей, связанных с требованиями банка к объекту залога.

Про схемы и проблемы
Проблема № 1. Рынок загородной недвижимости начал развиваться сравнительно недавно, тем не менее, цена земли и домов успела вырасти в разы. Сегодня специалистам оценочных компаний бывает достаточно сложно оценить стоимость загородных объектов, тем более что разброс цен составляет от $100 000 до $10 000 000.

Эта проблема актуальна как для банков, так и для заемщиков-покупателей загородных объектов. Завышенная оценка сопряжена с большими рисками для банков, заниженная не позволяет заемщикам получить необходимую сумму и соответственно купить недвижимость. Правда, за последние месяцы ситуация меняется в лучшую сторону. Серьезных недоразумений почти не возникает, поскольку результат оценки стал более предсказуемым.

Проблема № 2 из разряда новых. В некоторых банках наряду с оценочными компаниями оценку начал проводить залоговый отдел самого кредитного учреждения. И здесь результаты могут быть самыми неожиданными. Банк часто занижает оценку, уже сделанную оценочной компанией.

Проблема № 3 актуальна для первичного рынка загородной недвижимости. Она заключается в сложностях, которые возникают при аккредитации объекта в банке. Как известно, земельные правоотношения урегулированы пока не лучшим образом, а в Подмосковье масса поселков строится на землях сельхозназначения. Причем далеко не всегда эти земли могут быть использованы под дачное строительство. Чтобы узаконить продажу такой земли и строительство на ней коттеджей, необходимо сначала поменять целевое назначение (или разрешенное использование), если оно не позволяет вести строительство. Затем нужно провести межевание участков, получить кадастровые номера и свидетельства на право собственности на каждый участок.

На хлопоты и хождение по мукам уходит обычно от нескольких месяцев до года, в течение этого времени аккредитация и дальнейшая продажа в кредит невозможны.

Проблема № 4. Развитие ипотеки на первичном загородном рынке серьезно осложняет несовершенство законодательства в земельной и строительной сфере. Характерное для застройщиков нежелание платить налоги оборачивается придумыванием схем реализации коттеджных поселков, в которых порой бывает очень сложно разобраться. Понятно, что банки не горят желанием аккредитовывать поселок с «хитрой» схемой реализации.
Эра милосердия

Растущий спрос на загородную ипотеку привел к тому, что за последние месяцы среди банков возникло что-то вроде соперничества за получение заемщиков, мечтающих о домике в деревне. Возросшая конкуренция повлекла за собой лояльное отношение к клиентам. Банки начинают рассматривать заемщиков, желающих купить коттедж, даже с «серыми» доходами. Некоторые банки пошли еще дальше: для них стало достаточно просто устного подтверждения руководителя о реальном доходе сотрудника. По мнению Т. Микеевой, это может служить показателем того, что спрос на данный сегмент кредитования будет продолжать расти и дальше.

Семейный бюджет
Какой же доход нужно иметь покупателю коттеджа, чтобы можно было рассчитывать на достаточную сумму кредита?

По мнению специалистов рынка, минимальный совокупный доход семьи для приобретения загородного дома по ипотеке должен быть не ниже $5 000. Средний размер кредита на приобретение дома в коттеджном поселке сегодня составляет примерно $500 000. Самый распространенный срок этого направления ипотечного кредитования 10-15 лет.

Ситуация с досрочным погашением кредита для покупки загородной недвижимости в большинстве банков одинакова и мало чем отличается от ситуации с погашением ипотеки при покупке квартиры. Через несколько месяцев (как правило, от трех до шести) банк бывает готов к тому, что заемщик полностью рассчитается с ним без каких-либо штрафных санкций.

Комфорт нон-стоп
Цена загородной недвижимости, на приобретение которой выдаются кредиты, колеблется нынче от $300 000 до $1 000 000. Иными словами ее нижняя граница сопоставима с ценой двухкомнатной квартиры в Москве. Но преимуществ у загородного дома перед квартирой, конечно же, предостаточно. Поэтому, появилась еще одна категория заемщиков – хорошо зарабатывающие люди, уже имеющие квартиру в столице. Многие из них готовы использовать ипотеку как инструмент либо для улучшения жилищных условий в городе, либо для приобретения загородного дома с тем, чтобы использовать его как второе жилье.

Например, семья обитает в квартире, расположенной в спальном районе. И перед ней стоит выбор: либо поменять район, категорию дома, либо купить коттедж. Учитывая все прелести загородной жизни и возможность комфортного проживания на природе, она делает выбор в пользу покупки загородного дома. И правильно! Ведь так приятно, проснувшись утром, выйти на крыльцо, вдохнуть пахнущий травами и цветами воздух, сорвать ягоду с собственного куста… Людей, желающих жить с комфортом круглый год (в зависимости от сезона – то в столице, то за городом) становится все больше. А потому, уверяют знающие люди, загородное направление ипотеки будет и дальше активно развиваться, а все больше банков – вводить загородные программы.