На квартирный вопрос предложен асимметричный ответ

Чтобы представить остроту российского «квартирного вопроса» и его масштаб, достаточно вспомнить, что в советские времена в РСФСР строили каждый год 75-80 миллионов квадратных метров жилья — примерно по полметра на каждого из россиян. Тогда всем казалось, что это очень скромный показатель: в развитых странах ежегодно строится по 1-1,5 квадратных метра на человека. Но скоро выяснилось, что тот советский уровень был рекордным.

В начале 90-х российская строительная индустрия, как и вся экономика, полетела вниз. Только в 2007 году страна снова вышла на сколько-нибудь приличный объём в 60,4 млн. квадратных метров (о «раскладе» внутри этого объёма поговорим дальше, он весьма своеобразный). Если провести от тех советских 80 млн. к нынешним 60-ти прямую черту, то в «яме» под ней окажется 380 млн. не построенных в прошлые годы квадратных метров жилья.

Однако беда не только в том, что россияне живут тесно. Надо принять во внимание, что большая часть возведённых в советский период панельных домов была рассчитана на эксплуатацию в 30-50 лет, которые во многих случаях уже прошли. И если в Москве старые пятиэтажки сносят и на их месте строят высотные башни, то в других регионах старые дома как стояли, так и стоят. Долго они ещё протянут? Толком этого не знает никто. Специалисты отвечают уклончиво.

Власти, казалось бы, видят остроту ситуации и принимают меры для выхода из жилищного кризиса. Но пока это даёт обратный результат. Главным итогом принятых мер стал дикий рост цен на жильё. В Москве самая облупленная двухкомнатная «хрущовка» площадью 45 квадратных метров стоит сейчас не меньше 250 тысяч долларов. Двухкомнатная квартира поприличней оценивается уже в 300-400 тысяч долларов. Считается, правда, что в столице такие деньги можно заработать, и вообще, как недавно заявил бывший российский министр экономики Евгений Ясин, в центре Москвы должны жить только долларовые миллионеры. Не можешь заработать на столичную квартиру — езжай в провинцию.

Однако там положение с «квартирным вопросом» не лучше. Например, житель Калининграда со среднестатистической российской зарплатой в 15 тысяч рублей в месяц (это 630 долларов), чтобы купить на окраине города ту же двухкомнатную «хрущовку», должен каким-то образом скопить 100 тысяч долларов или 13 своих годовых зарплат. Для сравнения, средний американский дом площадью 150-200 кв. метров стоит 200 тысяч долларов — это чуть более трёх годовых доходов средней американской семьи.

Откуда у нас такие нечеловеческие цены?

Короткий ответ, конечно, «воруют». Не менее 30-40 процентов (по некоторым оценкам до 60-ти) в стоимости российского жилья приходится на чиновничью ренту, «коррупционную составляющую». Кроме того, строительство и смежные с ним отрасли в России дико монополизированы. Федеральная антимонопольная служба ничего не может с этим поделать. Это в США антимонопольное ведомство — грозная сила, страшный зубастый ящер, перекусывающий пополам те компании, которые пытаются доминировать на рынке. Цены после этого сразу идут вниз. А в России монополистов уговаривают, отчитывают строгим голосом, выносят предписания. Помогает это как мёртвому припарки.

Собственно, так у нас обстоит дело не только в строительстве. Но здесь ещё проблема в раздвоенном, до шизофрении, представлении о том, как именно должно выглядеть решение жилищной проблемы. С одной стороны, казалось бы, вполне очевидно, что квартир и домов надо строить намного больше, чем сейчас. В разы. Тогда цены на недвижимость спустятся до соизмеримого с уровнем российских зарплат порога. Все возможности для наращивания объёмов строительства в России есть. У нас с избытком любых ресурсов, миллионы мужиков в городах и деревнях маются от безделья. В кое-то веки в стране много денег. Почему бы действительно не «раскрутить» стройиндустрию, не потеснить хоть сколько-нибудь монополистов и не уменьшить остроту жилищной проблемы?

Но, с другой стороны, многие наши сограждане, причём, отнюдь не только владельцы строительных компаний и их родственники во власти, не хотят, чтобы жильё дешевело. Недавно председатель одного из профильных комитетов Госдумы убеждал меня в том, что недвижимость в Москве и Подмосковье, где цены на квадратные метры за последние пять-шесть лет выросли в пять-шесть раз, должна оставаться очень дорогой: «иначе туда съедется весь СНГ». И в то же время (это уже опять с первой стороны) председатель комитета активно участвует в подготовке законопроектов, призванных удешевить строительство, в том числе, в столице и её окрестностях.

Такая диалектическая жизненная позиция совсем не уникальна. В годы бурного роста цен на недвижимость или до начала этого роста многие бизнесмены и чиновники, а также многие наши общественные деятели, демократы новой и старой волны и борцы с коррупцией успели вложить свободные деньги в покупку нескольких квартир и хорошего загородного дома. И тоже весьма огорчатся, если всё это вдруг упадёт в цене. А ведь упадёт, если жилья строить больше.

Так, может, не надо его слишком много строить? Или надо, но при этом как-нибудь позаботиться, чтобы цены не снижались? А доступность жилья обеспечить за счёт повышения простым людям зарплат. Раз в пять-шесть.

Нет, тоже нехорошо. Инфляция разгуляется и всё съест.

Эти раздумья и сомненья прогрессивной общественности образуют необходимый бэкграунд для тех чудес, которые получаются из попыток российских властей продвинуться в решении жилищной проблемы. Создают вокруг этих чудес поле такого, как бы это сказать… Пассивного одобрения. Или, по крайней мере, понимания.

Вот некоторые из чудес.

Приоритетным направлением в реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жильё», как многие помнят, в начале 2005 года было объявлено развитие ипотеки. Эксперты сразу же предупредили, что в российских условиях это неизбежно обернётся ростом цен на недвижимость и что начинать надо с другого конца — с развития промышленности стройматериалов, инженерной инфраструктуры и увеличения на этой базе объёмов строительства самого простого, без лишних «наворотов», жилья. Но экспертов не послушали. На удешевление ипотечных кредитов раздали пять миллиардов долларов — и сломали, таким образом, баланс спроса и предложения. Цены на жильё рванули вверх. Всё вышло ровно так, как предсказывали эксперты и просто взрослые люди. В течение 2005 года российская недвижимость подорожала на 50-70 процентов, а в течение 2006 — ещё на 100 процентов.

Конечно, не только ипотека была виновата. Страна продолжала «накачиваться» нефтяными деньгами, и богатые покупатели недвижимости из числа менеджеров сырьевых компаний и чиновников готовы был платить за квартиру в Москве хоть миллион, хоть три миллиона долларов. На таких покупателей в основном и ориентировались строители и продавцы квадратных метров. Три четверти столичных квартир, построенных в последние годы, относятся к категории «элитные» или «бизнес-класс». В регионах эта цифра несколько ниже, однако, не намного. Таким образом, приличный вроде бы показатель в 60,4 млн. квадратных метров жилья, построенного в 2007 году, при ближайшем рассмотрении вызывает гораздо меньше оптимизма. По вполне официальным данным 90 процентов вновь построенных квартир и домов приобрели 15 «верхних» по доходам процентов российских граждан.

Как следствие, в сегменте эконом-класса и на вторичном рынке ещё больше обострился дефицит предложения. И поэтому цены там росли иногда ещё быстрее, чем в элитном сегменте.

При этом, поскольку объёмы строительства жилья, хоть и элитного, всё-таки увеличивались, то вслед за этим дикими темпами начали расти цены на строительные материалы. Новых заводов по их производству не построили, наверное, от рассеянности, а у владельцев старых появилась возможность, поделившись с кем надо, заложить свои «два конца». Кто в России такое упустит? И кто помешает, Федеральная антимонопольная служба? Не смешите. В общем, только цемент с 2004 по 2008 год подорожал в стране в пять-семь раз.

Ещё одно «чудо»: за последнее время в России значительно обострился дефицит инженерных коммуникаций под строительство. В конце 2007 года председатель ныне упразднённого Росстроя господин Круглик сообщил, что именно нехватка подъездных дорог, газовых и электрических сетей может стать основным сдерживающим фактором для наращивания объёмов строительства жилья, поскольку строители «выбрали» в предыдущие годы все резервы.

Такое заявление особенно интересно, поскольку именно Рострой, начиная с 2002 года, занимался реализацией специальной Федеральной целевой программы «Жилище» и её подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства». Программа и подпрограмма предусматривали систему мер и стимулов, направленных на то, чтобы инфраструктура развивалась опережающими темпами.

А чтобы местным органам власти и предпринимателям интереснее было её развивать, государство пообещало давать им гарантии и субсидировать проценты по кредитам под строительство подъездных дорог и коммунальных сетей. Однако по прошествии нескольких лет выяснилось, что заложенные в программе с подпрограммой механизмы не сработали. Гарантии и субсидии никого не заинтересовали. «Оказалось, что к кредитным отношениям никто вообще не готов», — заявила в одном из интервью президент общественного фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, участвовавшая в разработке данной схемы.

В общем, дефицит коммунальной инфраструктуры от всей этой борьбы за народное счастье только обострился.

Ещё веселее обстоит дело с земельными участками под строительство: у нас их тоже остро не хватает. При том, что в США, например, города и прочие населённые пункты занимают 24 процента территории, а в России только один процент. Даже с поправкой на российскую вечную мерзлоту это очень скромная цифра. А цены на земельные участки в России выше, чем в США, по крайней мере, вокруг мегаполисов.

Складываться эта ситуация начала после принятия в 2003 году закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Целью закона было создание рынка земли и запуск рыночных механизмов в сельском хозяйстве. Но эксперты в ходе обсуждения проекта закона высказывали опасения, что, если не устранить специально оставленные в нём «дыры», то все перспективные территории будут скуплены крупными финансовыми структурами. Которые затем начнут диктовать свои условия и устанавливать правила игры на рынке земли. О такой опасной перспективе, в частности, в 2002 году говорил в интервью автору этих строк бывший председатель Совета Федерации орловский губернатор Е.С.Строев.

Всё опять произошло именно так, как предсказывали специалисты. «Новые правила игры» оказались весьма незатейливыми и заключаются они главным образом в том, что «финансовые структуры» придерживают принадлежащие им земли и продают их под застройку маленькими кусочками. Отчего цена участка увеличивается в пять-десять, а то и в пятьдесят раз. На сложностях с переводом земли из категории в категорию очень хорошо кормятся местные чиновники, которым тоже ведь надо жить. Причём, переход участка в разряд «земли населенных пунктов» и связанное с этим многократное подорожание вовсе не означает, что в новую цену включена подводка дорог, электросетей, воды и газа. Все эти проблемы новый владелец участка должен решать самостоятельно, закладывая цену решения в стоимость будущего строительства. Собственно, ответ на вопрос о том, почему особняк в окрестностях Нью-Йорка стоит 400 тысяч долларов, а такой же в Подмосковье полтора миллиона — начинается именно здесь.

«Знаете, как надо правильно выполнять программу «Доступное жильё» по-российски? — загадал мне загадку знакомый сотрудник известной девелоперской компании. И подсказал верный ответ: — Каждый, кто может, должен «сделать» хотя бы полмиллиона долларов и купить себе квартиру в Москве».

А кто не может — тот лузер.

Разумеется, в лузеры попадают и все те россияне, кто не сумел «сделать» 200 тысяч долларов в Новосибирске или 150 тысяч в Калининграде. То есть подавляющее большинство населения.

Таким образом, если оценивать положение дел в стране по состоянию «квартирного вопроса» (а это один из важнейших показателей, как не крути), то вполне очевидно, что современная Россия остаётся страной без середины, без равновесия. На том месте, где в других странах спокойный и сытый средний класс, у нас дырка от бублика. Весь наш средний класс по наиболее оптимистическим оценкам составляет 20 процентов населения. Такое государство при сколько-нибудь серьёзных потрясениях — падении нефтяных цен, например, да не дай Бог совпавшим с резким ростом цен на продовольствие — опять рискует кувыркнуться.

Но в это время в Кремле созрели новые прорывные идеи в области строительства.

Дмитрий Медведев недавно заявил, что для решения жилищной проблемы надо активнее строить не многоэтажки, а индивидуальные домики эконом-класса, сотни тысяч, а потом и миллионы. Создавать из них посёлки вокруг городов, связывать скоростными дорогами с центром. Чтобы в России стало как в Канаде или в США.

По большому счёту это заявление не содержало неожиданностей. На тему «малоэтажки» в последние два года неоднократно высказывались и Владимир Путин, и сам Медведев. Более того: малоэтажное строительство ещё в 2006 году было объявлено одним из важных направлений нацпроекта «Доступное и комфортное жилье». Правда, пока без особого толку. Единственный принципиально новый момент в заявлениях и действиях Медведева по «квартирному вопросу» — решение о создании Фонда содействия жилищному строительству, куда новый президент собирается передать все неэффективно используемые земли министерств и ведомств. Эти участки в дальнейшем планируется пустить под застройку. Речь, по словам Дмитрия Медведева, пойдёт о миллионах гектаров.

Специалистам понятно, что новый президент предлагает выбраться за пределы мегаполисов в поисках доступного жилья — от отчаянья. С чего загородному жилью быть дешевле городского? Если не воровать и строить много, то себестоимость квадратного метра в панельном многоэтажном доме всегда будет ниже, чем в благоустроенном индивидуальном. Особенно если посчитать затраты на прокладку тех самых коммунальных сетей (в расчёте на квадратный метр при индивидуальном строительстве эти сети в среднем в три раза длиннее, чем в многоэтажном микрорайоне) и добавить цену дорог, которые придётся прокладывать к новым посёлкам. Однако все предпринимавшиеся в последние годы попытки очистить городское многоэтажное строительство от монополизма и «коррупционной составляющей», а также всерьёз нарастить его объёмы, ни к чему хорошему не привели. И теперь российские власти, потеряв надежду отмыть чумазых городских «детишек», предлагают нарожать новых.

Тем не менее, некоторые эксперты считают, что шансы «прорваться на малоэтажном направлении» всё-таки есть — при наличии политической воли у нового президента и ещё более нового премьер-министра. Речь ведь, по большому счёту, идёт о том, смогут ли, в конце концов, Путин с Медведевым в интересах большинства населения хотя бы немного «подвинуть» тех наиболее дорогих россиян, которые обувают всех остальных соотечественников не только с квадратными метрами. Если их совсем не подвигать, то и с высокими нефтяными ценами можно дождаться новых массовых выступлений, как в январе 2005-го после отмены льгот, а то и чего похуже. Вон децильный коэффициент в России уже в два раза превышает показатели 1917 года.

Но возьмись за борьбу с монополизмом и коррупцией как следует, и ты рискуешь не только растерять соратников, но и сломать себе шею.

А вариант с «загородом» и пустующими федеральными землями как раз выглядит изящно: Путин с Медведевым ничего у хозяев жизни не отбирают, позволяя им, как и прежде, возводить сверхдорогие многоэтажки и торговать дорогой землёй. Однако начинают рядом, силами специально созданной, не коррумпированной и вообще не коммерческой госкорпорации, строить много-много скромных, но благоустроенных домиков — причём, деревянных и каркасных, почти без использования сверхдорогого по нынешним временам цемента — на бесплатных бывших землях Минсельхоза и Минобороны.

Это не такая уж и утопия. Конечно, мы вместе посмеёмся насчёт некоррумпированности корпорации. Однако цены на «городское» жильё сейчас во столько раз выше себестоимости, что могут реально упасть или хотя бы «просесть» даже в том случае, если предложенная схема сработает только наполовину.

Довольно неприятным для нового президента является то обстоятельство, что многие россияне помнят, как в малоэтажном строительстве за последние годы уже неоднократно и так же шумно озвучивались другие «прорывные идеи», вроде создания строительных кооперативов.

По мысли авторов (а озвучивал идею как раз Дмитрий Медведев, в ту пору первый вице-премьер), объединившись в кооперативы, будущие домовладельцы сумеют более успешно противостоять чиновникам. Помочь им организоваться и недорого получить землю под строительство должен был специальный закон, проект которого правительство обещало внести в Госдуму еще в начале 2007 года. Однако закон до сих пор не принят, и кооперативы не созданы.

Точно так же в конце прошлого года тихо сдулась «пилотная программа», презентованная в июне верным соратником Дмитрия Анатольевича, координатором нацпроекта «Доступное жилье» Александром Браверманом.

Он обещал, что уже в октябре 2007-го в российских регионах будут выставлены на аукционы 38 подготовленных к строительству площадок с готовыми инженерными сетями для строительства 20 миллионов квадратных метров жилья. С тех пор об этой программе федеральная пресса больше не вспоминает, а в некоторых регионах «пилота Бравермана» сейчас характеризуют довольно сатирически.

И вот ещё одна «прорывная идея».

Сколько она проживёт? Принимаются ставки.