Расчеты по сделкам: как не остаться в накладе

Передача денег при купле-продаже квартиры является одним из наиболее рискованных этапов сделки. Чтобы продавец получил всю причитающуюся ему сумму, а покупатель – право собственности на приобретаемую недвижимость, имеет смысл уделить особое внимание организации взаиморасчетов.

На сегодняшний день существует несколько общепринятых форм расчета между участниками сделки с недвижимостью – через банковские ячейки, расчетные центры, по безналичному расчету и др. Утверждать, что какой-то определенный способ абсолютно безопасен, нельзя. Поэтому имеет смысл говорить лишь о наиболее надежных вариантах. Если знать особенности всех способов передачи денег, легче выбрать оптимальный.

Один из самых волнующих вопросов для обеих сторон сделки – как обеспечить сохранность денежных средств на период государственной регистрации. Ведь между подписанием договора купли-продажи и регистрацией права собственности на жилье, когда продавец, казалось бы, уже простился с квартирой, а покупатель еще не стал ее собственником, может пройти несколько недель. И в этот промежуток времени наличные не должны находиться ни у того, ни у другого. Вполне естественно, что покупатель хочет иметь гарантированную возможность получить их обратно, если сделка по каким-либо причинам не состоялась. В свою очередь у продавца также должна быть гарантия, что он получит деньги, если выполнит весь объем своих обязательств.

Несколько лет назад расчеты между сторонами проводились при посредничестве агентств недвижимости. Покупатель передавал необходимую сумму агентству, которое, самостоятельно определяя порядок выплат, использовало принятые денежные средства для расчетов с продавцом. Но после того как ряд недобросовестных агентств не выполнили свои обязательства, такая схема расчетов стала считаться опасной.

На смену расчетов через риэлтора пришла (и используется поныне) совместная аренда продавцом и покупателем банковской ячейки. В этом случае двумя или более лицами (в зависимости от условий сделки) арендуется ячейка, доступ к которой они имеют лишь сообща. На первый взгляд этот способ расчетов кажется простым и удобным. Ведь если сделка по каким-либо причинам не состоялась, то покупатель может забрать свои деньги из сейфа обратно – хотя бы и в присутствии остальных экс-участников купли-продажи. А если сделка состоялась, то деньги из ячейки вынимает уже продавец, но опять же в присутствии всего «коллектива».

К сожалению, такой способ расчетов имеет ряд подводных камней. В частности, после завершения госрегистрации прав на недвижимость покупатель, уже ставший полноправным собственником, все равно должен будет прийти к ячейке. Это необходимо, чтобы продавец смог получить свои деньги. То есть бывший собственник попадает в зависимость от покупателя, у которого может не оказаться времени, а иногда и желания прийти в банк. Кроме того, расчет с помощью банковской ячейки таит еще одну опасность для продавца – нет гарантии, что от покупателя информация о времени и месте расчетов не попадет к «заинтересованным» лицам. Все это грозит обернуться весьма неприятными последствиями.

Но и у покупателя могут возникнуть проблемы, если деньги были заложены в ячейку, а продавец по каким-либо причинам не подписал договор купли-продажи. Тогда уже покупатель должен будет ждать отказавшегося от сделки собственника, чтобы вернуть свои кровные. Расчет через банковскую ячейку, к сожалению, не исключает возможности шантажа, если стороны вдруг поссорятся. Другими словами, избежать неприятных случайностей при такой схеме расчета невозможно. Их вероятность слишком велика, когда участники сделки так тесно связаны.

Все чаще для взаиморасчетов между клиентами используются расчетные центры, организованные, как правило, при банках. На сегодняшний день это, пожалуй, наиболее безопасный способ передачи денег. Если аренда банковской ячейки предусматривает одновременный доступ всех участников сделки к сейфу, то передача наличности в расчетном центре исключает зависимость продавца и покупателя друг от друга. Для этого составляется соглашение, описывающее порядок расчетов с продавцом в процессе сделки. Из соглашения следует, что деньги могут быть выданы продавцу без покупателя, но при условии предъявления в расчетный центр документов, доказывающих выполнение получателем своих обязательств. В свою очередь покупатель имеет право вписать в соглашение дополнительные условия. Например, если до определенного числа продавец не принесет в расчетный центр заверенный нотариально договор купли-продажи, то на следующий день деньги возвращаются покупателю. Присутствие продавца для этого не обязательно.

Если сделка купли-продажи является простой (прямая продажа), то такой способ расчетов можно назвать оптимальным. А вот если в сделке фигурируют нестандартные условия (или это сложная цепочка), учесть все нюансы в соглашении о расчетах удается не всегда. Кроме того, если, допустим, покупатель согласно обоюдной договоренности готов выдать продавцу часть денег до завершения госрегистрации прав собственности, воспользоваться услугами расчетного центра вряд ли получится.

Дело в том, что большинство расчетных центров в Петербурге пользуются стандартными формами соглашений (в частности, передача денег предусматривается только после процедуры госрегистрации). Если же стороны сделки хотят добавить в документ условия, отличные от банковских стандартов, они, вероятнее всего, получают отказ.

Некоторым покупателям удобнее рассчитаться с продавцом квартиры по безналу. Безналичный расчет нередко используется, когда жилье приобретается в кредит или с использованием государственных жилищных субсидий. Суть схемы состоит в следующем. Покупатель открывает на свое имя рублевый или валютный счет. Согласно прописанным в договоре условиям, средства блокируются до момента получения оговоренных документов, например свидетельства о регистрации. Когда документы предъявлены, банк перечисляет деньги на заблаговременно открытый счет продавца. Конечно, риск, что они не будут переведены продавцу, остается, но согласно условиям договора купли-продажи если продавец не получает деньги, он имеет право через суд вернуть свою квартиру.

Главное достоинство безналичного расчета заключается в том, что продавец и покупатель в данном случае избавлены от необходимости путешествия по городу с «чемоданом» банкнот. При этом сама процедура расчетов перестает зависеть от человеческого фактора.

Иногда стороны указывают в договоре купли-продажи ПИБовскую, или так называемую балансовую, стоимость квартиры (фактически заниженную). Это делается для того, чтобы не платить подоходный налог с суммы, превышающей 1 миллион рублей. Кроме того, некоторые граждане желают сэкономить на госпошлине нотариусу, который берет фиксированный процент от суммы сделки. Между тем необходимо понимать, что в случае отражения в договоре заниженной стоимости недобросовестный покупатель может заплатить продавцу именно эту, ПИБовскую, а не реальную рыночную стоимость объекта. Тогда придется доказывать, что на самом деле речь шла о более высокой сумме. Но расторгнуть договор и вернуть себе квартиру, когда формально все условия сделки соблюдены, продавцу будет очень сложно.

Покупатель в случае приобретения квартиры по балансовой стоимости также рискует. Не отражая в договоре купли-продажи действительную сумму сделки, он теряет статус добросовестного приобретателя, права которого, в случае спора по сделке, мог бы защитить закон.

Существует еще один вариант расчетов по сделке с недвижимостью, предполагающий обременение проданной квартиры. Другими словами, жилье остается в залоге у продавца, если по окончании сделки с ним полностью не рассчитаются.

Такой вариант расчета обычно выбирается, когда продавец и покупатель хорошо знают друг друга и продавец идет навстречу покупателю, соглашаясь на рассрочку и(или) отсрочку платежей. В этом случае в договоре купли-продажи оговаривается порядок расчетов, а именно суммы и сроки оплаты. Для того чтобы продавец имел гарантии получения этих денег, в договоре купли-продажи должно быть условие, что квартира остается в залоге у продавца, документы сдаются на регистрацию, право собственности у покупателя наступает, но одновременно регистрируется обременение залогом. До тех пор пока покупатель не рассчитается по своим обязательствам, он не может без согласия продавца ни продать, ни подарить, ни поменять купленную квартиру. По окончании последнего платежа квартира поступает в полное владение покупателя, без каких-либо ограничений.

Существуют и другие способы взаиморасчетов покупателя и продавца, но они редко применяются на практике. В частности, схема с использованием бессрочных векселей, а также ценных пакетов, отдаваемых на хранение в депозитарий банка или в Росинкас (Российское объединение инкассации). Последний способ хоть и считается достаточно безопасным, но является самым хлопотным и дорогим.

Каждый из описанных нами способов расчетов может в той или иной мере обеспечить защиту интересов продавца и покупателя. Но наибольшую безопасность можно гарантировать, только подобрав наиболее оптимальный для данной конкретной сделки вариант. При этом нужно уметь аргументированно убедить остальных участников сделки в его выигрышности для всех и правильно изложить в банковских и других документах все договоренности сторон. Просчеты и ошибки, допущенные в этом процессе, могут привести к непоправимым последствиям. К сожалению, как покупателям, так и продавцам действовать по принципу «сам себе агент и юрист» очень рискованно. Рынок недвижимости таит в себе опасности, предвидеть которые удается лишь людям с большим опытом работы в этой сфере.

При этом помощи одного лишь агентства недвижимости может оказаться недостаточно. Безусловно, организовать безопасную систему расчетов между всеми участниками сделки – задача риэлтора. Однако проект договора, в котором будут зафиксированы условия получения денег сторонами, желательно показать независимому юристу, специализирующемуся на операциях с объектами недвижимости. Особенно, если имеет место сложная сделка-цепочка.