Самые дорогие офисы — в Лондоне и Москве

Основными чертами офисного рынка Москвы по сей день остаются дефицит предложения качественных площадей и постоянное увеличение спроса. Это в свою очередь способствует росту арендных ставок на офисы классов А и В. Развитие ситуации на офисном рынке российской столицы, ход и последствия децентрализации, а также новые тенденции стали темой беседы с руководителем департамента аналитики компании Colliers International Ольгой Ясько.

Москва является одним из самых дорогих городов по уровню арендных ставок на офисные помещения. С чем это связано?

Действительно, Москва сейчас находится на втором месте после Лондона по стоимости аренды. Причин тому несколько, но главная из них — неудовлетворенный спрос.

Москва — административный, экономический и финансовый центр России, поэтому практически весь большой бизнес, представительства транснациональных корпораций в той или иной мере представлены здесь. Спрос на офисы формирует крупный бизнес, зарубежные компании, их партнеры, а также фирмы многообразной сервисной инфраструктуры. Все это обусловливает высокую концентрацию работающих в столице организаций и стабильно высокий спрос на офисные площади, что стимулирует рост стоимости аренды.

При этом нельзя сказать, что в Москве нет предложения офисов. Огромное количество площадей заявляется и выходит на рынок ежегодно — пусть и с некоторым опозданием. Но, несмотря на грандиозные объемы строительства (в среднем 20%-ный прирост площадей ежегодно), предложение пока отстает от спроса. Поэтому растут ставки. Ряд помещений в этом году сдавался по очень высокой цене. Увеличение стоимости аренды за первое полугодие составило 20–30%. Но есть также здания, ставки в которых оказались на 50% выше, чем в аналогичных бизнес-центрах полгода назад.

Влияние на рост арендных ставок скорее всего оказал и запрет на строительство офисных зданий внутри Садового кольца. Девелоперы говорят, что проекты, которые уже прошли все этапы проектных согласований, не отзываются, и офисные центры будут построены. Но городские власти могут отказать в согласовании новой офисной застройки. Некоторые арендаторы полагают, что здания в центральной части города, которые сегодня предлагаются на рынке, — одни из последних предложений такого масштаба. Соответственно, увеличивается спрос на помещения в центре — арендные ставки растут.

То есть запрет на строительство офисов в центре города вызвал ажиотаж среди потенциальных арендаторов?

Пока ситуация не является критической, но тем не менее многие арендаторы задумываются о будущем и, руководствуясь планами по развитию своих компаний, стараются арендовать не тот объем помещений, который необходим сейчас, а тот, который понадобится через два–три года, когда увеличится штат сотрудников. Это очень разумный подход, на мой взгляд.

Потенциальные арендаторы понимают, что потом им будет трудно найти аналогичные помещения, либо они станут предлагаться по еще более высоким ставкам. Зарезервированные таким образом площади чаще всего сдаются в субаренду на два–три года и приносят дополнительный доход.

Тенденция увеличения сроков договоров аренды офисов также связана с ограничением строительства офисов в ЦАО?

Эта тенденция наметилась задолго до объявления о планах по ограничению строительства офисов в центре города, которые только подкрепили ее. По мере развития рынка коммерческой недвижимости сроки договоров аренды увеличиваются во всех сегментах: торговом, складском, офисном. Арендаторы гарантированно получают в распоряжение помещение на длительный срок. Девелоперы создают инвестиционно привлекательный объект, который, кроме того, может быть заложен на выгодных условиях.

Одна из причин прекращения строительства офисов в центре Москвы — транспортные затруднения. Как вы считаете, принимаемые меры исправят ситуацию?

Транспортная проблема — одна из самых насущных в Москве. Конечно, предлагаемые решения не являются панацеей и не решают всех проблем. Однако мне кажется, что по крайней мере дальнейшее ухудшение ситуации удастся в существенной мере замедлить.

Кроме того, транспортная проблема тесно связана с необходимостью обеспечить автомобилистов парковкой. Возвести автостоянку в центральной части города на прилегающей к офисному зданию территории крайне сложно и невыгодно, если речь идет о новом строительстве и используется территория, которая могла бы быть отведена под застройку. Создание подземного паркинга увеличивает относительную стоимость проекта, а размещение стоянки на наземных уровнях в условиях ограничения высотности здания приводит к существенным потерям арендуемых площадей.

Ситуация становится более управляемой, если речь идет о бизнес-центрах в периферийных районах и за пределами МКАД, где, как правило, достаточно места для организации парковки нужной емкости. Еще одно из преимуществ такого расположения заключается в том, что движение из центра в утренние часы менее затруднено, чем в обратном направлении.

Одна из последних тенденций, о которой говорят специалисты офисного рынка, — укрупнение объектов. Девелоперы заявляют все более сложные и масштабные проекты офисных зданий. Почему, как вы считаете?

Естественно, что девелоперы хотят получить максимальную отдачу от прикладываемых усилий. В этом смысле реализация крупных проектов позволяет существенно снизить издержки на согласование, проектирование и организацию процесса строительства в силу эффекта масштаба. Если в центре города возводить крупные объекты становится все более затруднительно, то вне его, и особенно в районах, прилегающих к МКАД, это возможно. Кроме того, необходимо отметить, что развивающаяся уже несколько лет тенденция децентрализации расположения офисных площадей, поддерживаемая активным спросом покупателей и арендаторов, благоприятствует подобным намерениям девелоперов.

Например, недавно появившийся формат деловых центров — бизнес-парк пользуется популярностью. Так, первое здание нового бизнес-парка «Химки» еще до ввода в эксплуатацию уже полностью сдано в аренду.

На рынок продолжают постепенно выходить качественные офисные площади, расположенные в зданиях ММДЦ «Москва-Сити». Оправдываются ли ожидания участников рынка, связанные с этим проектом?

В целом проект показывает свою жизнеспособность. Несмотря на некогда многочисленные скептические высказывания, девелоперы поверили в него и ведут активное строительство. Вместе с тем нельзя сказать, что все до конца понятно. Так, некоторые проекты ММДЦ «Москва-Сити» сдаются в аренду не так быстро, как это изначально ожидали девелоперы, консультанты и другие участники рынка. Конечно, первая причина — это высокие арендные ставки, которые не все в состоянии себе позволить.

Кроме того, некоторых потенциальных арендаторов настораживают уже давно ведущиеся разговоры о потенциальной сложности подъезда и парковки на территории комплекса. Но необходимо отметить, что по сравнению с центральной частью города, где ситуацию получится заметно улучшить только с использованием радикальных административно-запретительных мер, в «Сити» еще достаточно высок потенциал естественного развития за счет организации новых дорог и развязок.

С точки зрения доступности общественного транспорта требует оперативного решения ситуация с организацией движения метро: нынешняя интенсивность движения поездов недостаточна для организации нормального сообщения. Если не принять никаких мер, то с вводом в эксплуатацию новых зданий и увеличением количества потенциальных пассажиров ситуация ухудшится.

Как развивается офисный рынок в Санкт-Петербурге?

Если говорить о ситуации на офисном рынке Санкт-Петербурга, то одна из основных проблем состоит в отсутствии предложения. Анонсировано много проектов, но они либо замораживаются, либо при выходе на рынок по качеству и классу в большинстве случаев не соответствуют заявленным характеристикам, если следовать принятой в Москве классификации. Но, к сожалению, эта классификация действует только в столице. Пока она не распространяется даже на Санкт-Петербург, не говоря уже об остальных городах.