Сделки на рынке жилья: когда несовершеннолетние право имеют

На модерации Отложенный

Операции с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, считаются одними из самых сложных. Порядок проведения таких сделок имеет ряд существенных особенностей. Если их своевременно не учесть, оформленный договор может быть признан недействительным.

Чтобы совершить ту или иную сделку с квартирой (даже обмен), сособственником которой является несовершеннолетний, необходимо получать разрешение органов опеки и попечительства. Такое разрешение сегодня не требуется, если ребенок только лишь зарегистрирован в квартире и не является ее собственником (раньше закон защищал и эту категорию малолетних).

Под крылом муниципалов

В настоящее время органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления. В Петербурге это муниципальные образования (МО) или окружные (обращаться следует в орган по месту регистрации ребенка, даже если отчуждаемая недвижимость находится в другом месте).

Вначале уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. В итоге глава МО подписывает распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий совершение сделки возможно. Практически все сделки с участием несовершеннолетних являются альтернативными. То есть взамен продаваемого жилья необходимо купить другое, причем жилищные условия ребенка не должны ухудшиться.

Внимание – дети

Разрешение попечителей понадобиться и в том случае, если несовершеннолетний жил в квартире на момент приватизации квартиры, но не был включен в число собственников. В таком случае органы опеки проверяют, не нарушены ли имущественные права ребенка. По закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. Чтобы в дальнейшем было легче продать недвижимость, некоторые родители накануне оформления муниципальной квартиры в собственность прописывают свое чадо к дедушке с бабушкой. В таких случаях разрешение на сделку органы опеки дают лишь тогда, когда ребенок уже имеет другую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.

В сделке с участием несовершеннолетних обязательно должен присутствовать законный представитель ребенка. В большинстве случаев ответственность за сохранение прав детей несут их родители. Права ребенка может представлять опекун – это необходимо в случаях, когда родители лишены родительских прав или находятся в местах лишения свободы, а также когда местонахождение родителей неизвестно. В подобных обстоятельствах орган опеки и попечительства проверяет, в каких условиях живет ребенок. После этого официально устанавливается факт отсутствия попечения родителей.

«Статья 37 Гражданского кодекса РФ предусматривает необходимость получения согласия органов опеки и попечительства не только на продажу имущества несовершеннолетнего, но и на отказ несовершеннолетнего от своих имущественных прав», – объясняет юрист отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости Надежда Малайчук. Например, в случае отказа несовершеннолетнего от покупки тех или иных долей в объекте недвижимости.

Прежде чем идти в органы опеки и попечительства, необходимо подготовить объемный пакет документов, который включает в себя: паспорта всех участников сделки, подлинники правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру, копии – на приобретаемую, если имеет место обменный вариант. Необходимо также представить справку БТИ, выписку из домовой книги, а если ребенок – собственник, но не зарегистрирован в данной квартире, то еще и выписку из домовой книги того места, где он «прописан». Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.

Неполное право

Если о ребенке и его правах не могут позаботиться родители, в возрасте до 14 лет ему может быть назначен личный опекун (до этого возраста дети считаются недееспособными). У детей старше 14 лет персональных опекунов нет – воспитание и соблюдение прав несовершеннолетних курируют органы опеки.

Если ребенок попадает в детдом, то его государственным опекуном становится руководитель данного учреждения. Какие бы то ни было сделки с жилой площадью в таких случаях запрещены. Детдомовский опекун не вправе без коллегиального разрешения органа опеки и попечительства совершать и давать согласие на совершение сделок по отчуждению (в том числе – по обмену или дарению) имущества подопечного.

Дети, не достигшие 14 лет, сами заключать сделки с недвижимостью не могут. От их имени сделки заключают родители, усыновители или опекуны. А вот несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет такое право имеют, но только с письменного согласия своих, опять же, законных представителей.

Важно помнить, что каждому малолетнему участнику сделки, достигшему 14-летнего возраста, необходимо получить паспорт, так как свидетельство о рождении уже не является документом, удостоверяющим личность. Паспорт не всегда можно получить в считанные дни, так что об этом стоит позаботиться заблаговременно. Опоздание грозит отменой сделки, и тогда всю кропотливую работу приходится начинать заново.

«При совершении сделки с участием несовершеннолетнего ребенка все ходы нужно просчитывать заранее.

Например, не стоит вносить задаток за квартиру, если ее не одобрили органы опеки», – советует юрист городского Центра экспертиз Антон Максимов. Ведь если жилая площадь в новой квартире, где должен будет жить несовершеннолетний, окажется меньше прежней, сделка не состоится.

Формальная защита

Зачастую процесс получения «опекунского» разрешения становится главным и самым сложным этапом сделки. По мнению экспертов рынка недвижимости, существующая в России система не защищает несовершеннолетних детей от недобросовестных родителей. Дело в том, что когда дети выступают собственниками недвижимости, для ее продажи справка органов опеки и попечительства нужна. А вот если несовершеннолетний просто зарегистрирован в квартире, никакого разрешения не требуется. По мнению заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, институт «прописки» в России малоэффективен. «Половина населения страны не живет по месту регистрации. Сегодня считается нормальным, когда адрес «прописки» один, а фактическое проживание – по другому», – говорит г-н Сандалов.

Покупателям жилья всегда следует уточнять, не является ли собственником продаваемой ему квартиры несовершеннолетний. Если сделка совершена без визы органов опеки, она может быть признана недействительной – суд не допустит, чтобы ребенок потерял собственность.

Если дети просто зарегистрированы в продаваемой квартире, покупатель может настоять на том, чтобы продавец написал у нотариуса обязательство: перерегистрировать детей по новому адресу пребывания родителей, обеспечив их нормальными условиями проживания. Это нотариальное действие является, по сути, односторонней сделкой, влекущей за собой определенные правовые последствия. Только так можно рассчитывать, что дети не «потеряются» и в дальнейшем не станут проблемой для нового собственника жилплощади.

Ипотека под опекой

Неожиданные сложности могут возникнуть у заемщиков-родителей при получении ипотечного кредита. В этом случае также необходимо оформить согласие органов опеки и попечительства. Как показывает практика, получить такие разрешения зачастую бывает очень непросто. Позиция органов опеки и попечительства неоднозначна: одни реально оценивают действующее ипотечное законодательство и все риски, связанные с обременением квартиры при ипотеке. Другие считают, что ипотека с участием несовершеннолетних – это немыслимый риск. «Органы опеки, придерживающиеся такой позиции, явно не учитывают того, что для основной массы людей ипотека – единственный способ улучшить жилищные условия семьи и, соответственно, детей», – считает советник генерального директора по юридическим вопросам ОАО «Балтийская ипотечная корпорация», адвокат, член Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов Наталья Савенко. По ее словам, отказ в документах, разрешающих ипотечную сделку с участием несовершеннолетнего, почти всегда юридически не аргументирован.

Родителям, решившим взять ипотечный кредит, можно порекомендовать принимать самое активное участие на стадии получения разрешения органов опеки и попечительства. «Для этого необходимо представить им как можно более полный пакет документов по ипотечной сделке. Кроме того, нужно постараться попасть если и не на саму комиссию органа опеки, то, по крайней мере, – на прием к начальнику данной структуры», – советует Наталья Савенко.

Тем не менее орган опеки все-таки может оказать противодействие потенциальному заемщику. Обычно такая позиция объясняется тем, что если родитель вдруг окажется не в состоянии выполнять условия кредитного договора, ребенок может оказаться на улице. Тогда заемщику стоит предложить органу опеки взять с родителя дополнительные письменные гарантии, в которых он обязуется в случае собственной неплатежеспособности и продажи заложенной квартиры с торгов, приобрести на имя своего несовершеннолетнего ребенка хотя бы комнату в коммунальной квартире на оставшиеся от продажи залога средства.

«Нарушения законодательства при выдаче справок органами опеки и попечительства – большая редкость. Но поскольку в каждом муниципальном образовании свои правила, а официально срок выдачи справки не определен, этот процесс может затянуться», – продолжает Леонид Сандалов. Совет в этом случае один: обращаться за помощью в крупные риэлторские компании, потому что самостоятельно разобраться в ситуации бывает очень трудно. Кроме того, в агентствах недвижимости работают опытные специалисты, которые знают, как найти общий язык с органами опеки.

Документы, которые необходимо представить в органы опеки и попечительства:

заявление обоих родителей; согласие несовершеннолетнего старше 14 лет; выписка из лицевого счета и домовой книги; копия свидетельства о регистрации права собственности; копия договора о безвозмездной передаче жилья в собственность (или купли-продажи); копия справки из ФГУП «Ростехинвентаризация» (о техническом состоянии жилого помещения); копия свидетельства о рождении ребенка; копия свидетельства о расторжении брака (если родители в разводе); копия свидетельства о смерти (если один из родителей умер); пакет документов на приобретаемую жилплощадь.