Ипотека в деталях: конечная стоимость кредита

С 1 июля действует положение Банка России, которое обязывает кредиторов сообщать эффективную процентную ставку. Она должна показать заемщику, сколько в результате - вкупе со всеми сборами и комиссиями – стоит банковский заем. Но показывает ли?

Банк, размещая в открытом доступе рекламу ипотечной программы, указывает минимальную ставку. Объявления содержат параметры «от». А заемщика интересует - «до». До какого предела плата за кредит будет увеличена для него лично. Даже без учета дополнительных платежей, не каждому доступен рекламный минимум. Это зависит от того, сколько своих средств готов внести заемщик, в течение какого срока он берется погасить кредит, как он подтверждает доход и какой объект покупает. В среднем, по некоторым оценкам, при сроке кредитования до 15 лет для покупателей квартир ставки составляют около 11% годовых в долларах. Кредиты от 15 до 30 лет обходятся заемщикам (в среднем же) дороже на 0,5% в год. По рублевым кредитам примерно 12,5% годовых в рублях при сроке кредитования до 15 лет и около 13% в год, если кредит выдан на 15-30 лет.

Россияне - по возможности - стараются внести столько своих средств и взять кредит на такой срок, чтобы ставки были минимальны. В Петербурге, по примерной оценке директора Центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ирины Забродиной, по выданным кредитам на готовое жилье средние ставки составляют 10,5–11% годовых в рублях и 10% в валюте.

Намного ли отличаются эти данные от эффективной ставки, рассчитанной по инструкции Центробанка?

В США с 1968 года действует специальный закон «О точности сведений об условиях займа». Он устанавливает, что кредиторы обязаны сообщать заемщикам реальную стоимость кредита и представлять информацию о процентной ставке и условиях займа в простой, доступной пониманию форме. Несоблюдение этого правила кредитором позволяет заемщику расторгнуть кредитный договор без каких-либо санкций.

В России сложилась практика, когда банк заявляет один размер платы за пользование кредитом – процентную ставку. А на самом деле заемщик платит намного больше.

Положение Банка России № 54-П должно привести к единому знаменателю все траты заемщика: требует кредитор страховку – значит должен указать, сколько это добавляет к базовой ставке.

Фокус в том, что эффективная ставка становится известна заемщику лишь в момент подписания кредитного договора. Во-первых, Банк РФ иного не требует, а во-вторых, заранее эффективную ставку просчитать трудно. Кроме того, эффективная ставка все равно не дает полной ясности.

Разъяснения Банка РФ о порядке расчета эффективной процентной ставки (ЭПС) допускают разночтения по включению в нее страховых премий и не учитывают санкции за досрочное погашение кредита.

На данный момент антимонопольная служба (ФАС) готовит предложения по борьбе с поздним оповещением заемщика о размере ставки по кредиту.

Пока же российский заемщик не застрахован от возможности выбрать банк и программу с минимальной, на первый взгляд, ставкой, которая на деле окажется выше средних по рынку данных. Очевидно, стоит отметить, что существует еще реальная процентная ставка. Она рассчитывается как процент по кредиту минус инфляция, но речь здесь не о ней.

Наибольшая разница между заявленной ставкой и фактической платой за банковские средства наблюдается в потребительском и автокредитовании. В ипотеке, отмечает генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов, реже присутствуют скрытые комиссии банка. Как результат – эффективная ставка отличается от базовой на 1-3% годовых.

В идеале эффективная процентная ставка должна стать инструментом, позволяющим объективно сравнить стоимость кредитов разных банков. Методика для ее расчета подробно описана в положении № 254-П, а также в официальных разъяснениях Центрального Банка России, и является обязательной для всех банков.

Как отмечают специалисты Международного Московского банка, в разъяснениях Банка России не сказано, каким образом в расчете необходимо учитывать страховую премию: только за первый год или за весь срок пользования кредитом. ММБ, например, учитывает расходы по страхованию за весь срок кредита, потому что таким образом заемщик получает более правильное представление о реальной стоимости кредита для него. Однако при такой методике расчета эффективная ставка ММБ может получиться значительно больше, чем ЭПС других банков с аналогичными условиями кредитования, которые учитывают расходы по страхованию только за первый год кредита.

По положению Банка России № 254-П, эффективная ставка должна включать, кроме процентов по займу, которые должен уплатить заемщик, комиссии и платежи в пользу третьих лиц, вытекающие из условий кредитного договора.

Это комиссия за рассмотрение кредитной заявки (оформление кредита); комиссия за выдачу и сопровождение кредита, а также за открытие, ведение (обслуживание) ссудного счета (за расчетное и операционное обслуживание).

Комиссия за рассмотрение заявления-анкеты составляет в среднем 1-2 тыс. руб. (В последнее время многие кредитные организации отменили этот комиссионный сбор).

Еще около 3–6 тыс. руб. банк взимает за оформление документов по ипотечной сделке. Ежегодные комиссии за обслуживание ссудного счета не являются повсеместно распространенной практикой в ипотеке, но встречаются.

Из условий кредитного договора вытекает, а потому для заемщика является обязательным требование кредитора по оплате ряда сопутствующих услуг. Сюда входят оценка передаваемого в залог имущества (квартиры); государственная регистрация и страхование жизни заемщика, кредита, предмета залога (квартиры), права собственности владельца квартиры. В список включаются и «любые иные платежи - в части, прямо или косвенно перечисляемой этими третьими лицами в пользу банка».

Кроме того, в ЭПС включается оплата услуг нотариуса. Нотариальное заверение ипотечного договора стоит 6–7,5 тыс. руб., однако по закону оно уже не обязательно. Но для заключения договора и его регистрации необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора ипотеки (заявление о том, что залогодатель на момент заключения договора не состоит в браке). Так что оплачивать услуги нотариуса все-таки придется.

Оценку квартиры или дома заемщик может заказать только компании, аккредитованной в данном банке. Оценка квартиры стоит от 2,5 до 4 тыс. руб.

К аккредитованным компаниям обязан обращаться заемщик также для оформления полиса комплексного ипотечного страхования. Полис включает страховку жизни и трудоспособности заемщика, страховку объекта залога (квартиры) от риска гибели и разрушения, а также страхование риска утраты права собственности. Причем, если остальные расходы производятся единовременно, то страховой сбор взимается каждый год в течение всего срока кредита (процент начисляют на остаток ссудной задолженности).

Стоимость полиса составляет в среднем 1,5% от остаточной суммы кредита в год.

Есть прецедент отмены требования страхования жизни и трудоспособности, самой дорогостоящей составляющей в дополнительных расходах по ипотеке. Для заемщиков младше 45 лет его не требует Городской ипотечный банк.

Другие банки (например, работающие по федеральной программе ипотеки) не требуют страхования права собственности на объект недвижимости (титула). Все прочие обязаны включать стоимость ипотечного страхования в размер эффективной ставки.

Комиссия за досрочное погашение, штрафные санкции или другие расходы, связанные с поведением заемщика, определяются отдельно.

Попробуем на примере показать разницу между базовой и «конечной» ставками – с помощью специалистов «Первого ипотечного агентства», которые пользовались формулой, предложенной Банком России.

Допустим, выдан кредит на $80 тыс. на 10 лет под минимальные для одного из банков 9% годовых. Банк возьмет 1% за выдачу кредита, 2 тыс. руб. за рассмотрение заявки, 3 тыс. руб. стоит оценка, 0,5% - конвертация и 1,5% - страховка.

Допустим, данный банк при расчете эффективной ставки учитывает все страховые премии. В результате эффективная ставка составит 11,54% в год.

Если исключить страхование жизни и трудоспособности заемщика, это удешевит кредит на 1,15% в год – до 10,04% по долларовому кредиту.

Расчет по рублевому предложению. Кредит на покупку готовой квартиры в размере 2 млн руб. предлагается под 10,5%. После добавления всех комиссий, оценки и страховки результат составит 13,23%.

Тариф на комплексное ипотечное страхование, приведенный в примере - 1,5% в год от невыплаченного остатка по кредиту. Однако, как отмечает глава «Первого ипотечного агентства», заранее невозможно просчитать тариф страховой компании для конкретного заемщика. Пример из практики агентства: после медицинского обследования клиента были выявлены отклонения от нормы по здоровью. И стоимость страховки жизни и трудоспособности выросла с 1% до 2,3%.

В целом, как утверждают участники рынка, на данном этапе развития ипотеки требование о раскрытии эффективной ставки не дает заемщику полной картины по своему кредиту.