Рублевка, Санкт-Петербург, Сочи и другие «земельные пузыри», надутые государством

На модерации Отложенный "Как только завершается очередной земельный бум в каком-нибудь регионе, так тут же начинается новый. Девелоперы и инвесторы кочуют от одной «точки роста» к другой, перепродавая участки, а риэлторы не перестают сообщать о баснословных прибылях. При этом ускорителями развития земельных рынков, как правило, оказываются политические, а не экономические факторы. Уговаривая потенциальных инвесторов вложиться в землю, российские риэлторы всегда приводят один и тот же аргумент – цитату из Марка Твена: «Покупайте землю, ее больше не производят». Участники рынка, не заинтересованные в процентах с продаж, замахиваются на Вильяма нашего Шекспира и вспоминают «Макбета»: «Земля, как и вода, содержит газы, и это были пузыри земли». По их мнению, повышенный и ничем не обоснованный интерес инвесторов к земле приводит к перегреву рынка, а резкий рост цен оборачивается увеличением разрыва между рыночной и объективной стоимостью активов. В итоге на рынке надуваются «земельные пузыри», которые рано или поздно грозят лопнуть. По просьбе «Ко» эксперты выделили пять зон повышенного интереса к земельным активам со стороны российских игроков: это Московская область, Калининградский регион, Санкт-Петербург и его окрестности, район Сочи, а также Черногория. Земля там на вес золота.

Близость к телу

Продавцы подмосковных земель давно вооружились принципом: «Отступать некуда – позади Москва». Но так же, как и в столице, высокие цены на областные сотки не сразу «строились». Участники рынка выделяют два этапа подорожания земли в Подмосковье. «Резкий рост цен на участки начался примерно в 1996 году, когда появился рынок коттеджных поселков и возник спрос на хорошие земельные участки под их застройку, а также появилась возможность оформления участков в собственность», – рассказывает исполнительный директор Blackwood Мария Литинецкая. С одной стороны, для этого периода характерна «дикая» застройка участков многоэтажными коттеджами из красного кирпича, а с другой – активная скупка обанкротившихся сельхозпредприятий. Оба этих процесса далеко не всегда были легитимны. «Согласно целому ряду исследований, ни один из колхозов не был выкуплен в полном соответствии с законодательством», – считает директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Максим Шакиров. Именно таким образом в Подмосковье появились примерно 15 крупнейших землевладельцев, которые до сих пор определяют тенденции на рынке. «Среди них такие крупные инвестиционные группы, банковские структуры, промышленные предприятия, как ЗНАК, «Нерль», группа «Абсолют» и другие», – говорит эксперт. Несмотря на совет Марка Твена, на тот момент вложения в землю считались весьма рискованными, так как отсутствовал правовой механизм застройки крупных участков, и сотни тысяч гектаров, сосредоточенные в руках финансовых групп, лежали мертвым грузом на их балансе.

Ситуация изменилась в 2003 году с началом нового этапа освоения Подмосковья. «Резкому росту цен на землю способствовало принятие закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения», – говорит директор по развитию Rodex Group Валерий Мищенко. Согласно этому документу, земли бывших совхозов стало можно переводить в категорию поселений и приспосабливать для индивидуального жилищного строительства. В результате лендлорды получили инструмент для освоения ранее неликвидных активов. Это обернулось переделом рынка и активной скупкой новых участков. Но самые крупные инвесторы к тому времени уже плотно «сидели» в своем сегменте – они первыми начали осваивать ликвидные участки. «Лендлорды – компании «Земельная агропромышленная корпорация» (ЗНАК), «Промсвязь-недвижимость», «Центр Капитал Лимитед», «Масштаб», «Абсолют Групп», ОПИН, «Ист Лайн» и ряд других анонсировали застройку части своих земель», – говорит старший консультант отдела оценки «Jones Lang LaSalle Россия и СНГ» Павел Карцев.

С другой стороны, у крупных игроков наконец появился стимул для перепродажи. «ФПГ и банки начали небольшими частями «выбрасывать» землю на рынок, тем самым создавая искусственный дефицит, который привел к росту цен на нее в регионе», – отмечает Валерий Мищенко. По словам Максима Шакирова, стоимость земельных участков в Московской области в пределах первого бетонного кольца (А-107) в начале 2003 года составляла от $30 до $100 за сотку, а три года спустя – $1000 – 10 000 за сотку. По словам директора отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank Вадима Прозорова, «в апреле – августе 2006 года стоимость земельных участков, которые выставлялись на продажу в тот момент, ежемесячно увеличивалась на 100%». «Переговоры начинались с указанием одной цены, а к моменту окончания юридической проверки документов она уже в два раза могла превышать первоначальную стоимость участка», – отмечает эксперт.

Кроме того, во многом этому росту способствовали активные пиар-кампании конкретных направлений. «Например, стереотип, что Новая Рига – это почти престижное Рублево-Успенское шоссе, складывался под влиянием подобных кампаний. Не исключено, что в той же мере в ближайшее время будут раскручивать Киевскую трассу», – отмечает руководитель департамента проектного планирования компании «Московские информационные технологии» Александр Пожалов.

Однако если раньше раскруткой определенных регионов занимались частные риэлторы и нанятые ими пиар-агентства, то теперь, по мнению экспертов, активным игроком земельного рынка стало государство. Особенно после того, как многие финансовые группы заявили о масштабном освоении своих наделов. «Если мы посмотрим на государственную градостроительную политику, то увидим, что власти пытаются идти по западному пути, предполагающему строительство городов-спутников вокруг мегаполисов, – в этом направлении движутся и Москва, и Санкт-Петербург», – говорит Пожалов. Поэтому проекты мини-городов, например, проект «А101» на месте совхоза «Коммунарка» или «Рублево-Архангельское», получили поддержку Росстроя как составные элементы программы «Доступное жилье». «Объективная ситуация с ростом спроса плюс разговоры властей про малоэтажное строительство дали возможность крупным игрокам легализовать, а также перепродать эту землю подороже», – считает он.

Ориентируясь на крупных лендлордов, строили свою ценовую политику и землевладельцы поменьше. По данным Павла Карцева, за последние 5 лет средние цены на землю в Подмосковье выросли более чем в 5,5 – 6 раз, а наибольший рост цен пришелся на удаленные участки, которые за тот же период подорожали более чем в 8 раз. В настоящий момент порог входа на популярные направления очень высок. «На Рублево-Успенском шоссе уровень цен варьируется от $44 000 до $330 000 за сотку, по Ильинскому направлению – от $25 000 до $200 000 за сотку, а по Новорижскому шоссе – от $22 000 до $155 000 за сотку», – рассказывает Мария Литинецкая. Однако цены на других, менее престижных направлениях тоже высоки. По данным руководителя направления загородной недвижимости «МИАН-агентство недвижимости» Светланы Кондачковой, одна сотка в 20-километровой зоне Горьковского шоссе обойдется покупателю более чем в $10 000, Волоколамского – $16 500, а Осташковского – $22 000.

По словам Пожалова, перспективы подмосковных земель во многом зависят от воли государства. «Дело в том, что бизнес скупал те участки, которые государство должно было зарезервировать под строительство большого количества запланированных федеральных трасс. Именно поэтому был засекречен проект ЦКАД», – рассказывает эксперт. Сейчас разрабатывается проект закона по выплате компенсаций частным владельцам за выкупленную землю. «Но, скорее всего, государство не будет включаться в гонку и выкупать землю по рыночной стоимости. Тогда, возможно, рост цен замедлится или просто остановится», – добавляет Пожалов. По мнению руководителя отдела складской и производственной недвижимости Praedium Руслана Суворова, уже сейчас высокие цены на подмосковную землю снижают логистический потенциал региона. «Экономика складских проектов и так трещит по швам, так как девелоперы не могут платить больше», – отмечает он. В отличие от их коллег на загородном рынке жилья, которые часто сами являются землевладельцами, поэтому и готовы застраивать участки неликвидными коттеджами бесконечно долго.

«Питерский» фактор

Если подмосковный земельный рынок только начал меняться под влиянием административного ресурса, то Санкт-Петербург с самого начала обязан чиновникам завышением цен на пригородные участки. «В Петербурге сработал политический фактор в чистом виде. Например, разговоры о разделении столичных функций. Кроме того, вся политическая элита, которая переехала в Москву из Северной столицы, пытается улучшить жизнь региона. Сейчас в Петербурге те же проблемы, с которыми столкнулась Москва: нехватка мест под застройку, большое количество ветхого жилья. Для того чтобы их решить, зачастую используются московские методы. Например, в Петербурге проводится реконструкция кварталов по волновой технологии», – говорит Александр Пожалов.

По словам Николая Казанского, директора департамента инвестиционного консалтинга Colliers International (Санкт-Петербург), подъем цен на питерскую землю обусловлен множеством факторов. «Среди них – растущий инвестиционный потенциал города. Мы видим активный интерес со стороны крупных международных инвесторов, от которых поступают запросы на земельные участки», – отмечает эксперт. Так, по данным генерального директора Setl City Василия Селиванова, около 437 га в районе Конной Лахты и 269 га в районе Северной долины под малоэтажную жилую застройку приобрел «Главстрой» Олега Дерипаски, 46 га в районе Ново-Орловского лесопарка под жилую застройку купил финский концерн YIT, 220 га между Пушкиным и Колпино, а также 285 га в районе Новой Ижоры приобрел «Балтрос» Владимира Когана и Давида Трактовенко, а 41 га у аэропорта Пулково под жилую и коммерческую застройку купил израильский холдинг Fishman Group. Кроме того, в Северо-Западном регионе есть несколько проектов, поддерживаемых на самом высоком федеральном уровне. Например, строительство Шанхайской индустриально-инвестиционной холдинговой компанией целого квартала «Балтийская жемчужина» и создание Охта-центра («Газпром-Сити»).

Приход крупных игроков в Северо-Западный регион, как и в случае с Подмосковьем, стал причиной резкого роста цен на землю. По данным директора по профессиональной деятельности «Knight Frank Санкт-Петербург» Николая Пашкова, в настоящий момент земля в пригородах Северной столицы под строительство складов стоит $6000 – 10 000 за сотку, земля в спальных районах под многоэтажную застройку обойдется девелоперу в $100 000 – 120 000 за сотку, а цена земли в центре города может доходить до $500 000 за сотку. С такой оценкой согласен Николай Казанский. «Разброс цен на земельные участки высок. В районе кольцевой автодороги цена может составлять $10 000 – 20 000 за сотку. В то же время земля в центре города может стоить от $100 000 до $500 000 за сотку и более», – говорит эксперт. По словам руководителя направления регионального развития инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Виталия Бирюкова, стоимость привлекательных участков растет гигантскими темпами. «С прошлого года цены на интересные участки в Курортном районе поднялись примерно вдвое из-за значительного дефицита участков под застройку: до $30 000 – 40 000 за сотку. Из-за отсутствия предложения крупных земельных участков в этом районе практически свернуто строительство новых коттеджных поселков», – отмечает он.

В Ленинградской области, по словам Николая Пашкова, основные предложения сосредоточены на Карельском перешейке. «Южные районы пока менее популярны и менее освоены в плане девелопмента, хотя сейчас ситуация начинает меняться. В частности, уже начато проектирование и подготовка инженерной инфраструктуры в рамках масштабного проекта «Южный Версаль», общая площадь территории которого составляет более 150 га. Есть и ряд небольших проектов коттеджных поселков, которые с большой долей вероятности будут позиционироваться в высоких рыночных сегментах», – говорит эксперт. В результате, по словам Бирюкова, в этих районах уже зафиксированы рекордные $50 000 за сотку. «Сейчас, когда цены на землю достигли высокого уровня, появляются проблемы при реализации этих участков девелоперам. Нередко возникают ситуации, когда стоимость участка под складское использование не позволяет проекту быть экономически эффективным», – говорит Николай Казанский. По словам Николая Пашкова, многие иностранные инвесторы отказываются от реализации проектов, так как считают стоимость земли чересчур завышенной. «Отсутствие градостроительной документации и невнятные перспективы с инженерной подготовкой также становятся основными ограничителями спроса на землю», – считает Василий Селиванов. По его словам, добросовестных инвесторов отпугивает и большое число посредников-спекулянтов, «которые делают огромные и необоснованные накрутки». «Резких скачков цен, скорее всего, не будет, однако плавный рост земельного рынка, безусловно, продолжится», – прогнозирует он. В свою очередь Виталий Бирюков считает, что этот рост в 2007 году составит 25 – 50%.

Приказано дорожать

Если в Подмосковье и Ленинградской области значительную роль сыграл независимый интерес крупных инвесторов к столичным регионам, то для того, чтобы развить менее перспективные регионы, потребовалось специальное решение федерального правительства. Примерно так эксперты объясняют резко возросший интерес к земельным участкам в Калининградской области. «Надо иметь в виду, что Калининград раскручивают как новое место внутреннего туризма, потому что регион позиционируют как часть России, но при этом «туристическое окно» в Европу. Этот фактор, конечно, имеют в виду московские компании, активно работающие в этом регионе, например, «Баркли», ПИК, СУ-155», – рассказывает Александр Пожалов.

По словам зампредседателя комитета экономического развития мэрии Калининграда Натальи Шарошиной, в 90-е годы самый западный регион России представлял собой печальное зрелище. «Область была оторвана от остальной России, не было даже уверенности в поставках продуктов питания, поэтому для того, чтобы хоть какой-то бизнес здесь заработал, нужно было ввести льготы», – рассказывает она. В середине 90-х годов первый губернатор Юрий Маточкин добился создания в области особой таможенной зоны. Однако настоящий рывок регион сделал после того, как в сентябре 2005 года на пост губернатора области был утвержден вице-спикер Госдумы от фракции «Единая Россия» Георгий Боос. Источники «Ко» в руководстве области не скрывают: во многом их успех объясняется тем, что «губернатор – человек московский». Так, за последние два года в отношении Калининградской области было принято четыре важных решения. Во-первых, в регионе была создана особая экономическая зона: теперь компании-резиденты будут избавлены от налога на имущество и налога на прибыль в течение 6 лет, а на следующие 6 лет получат скидку в 50% на эти налоги. В зоне уже зарегистрировались 47 резидентов, согласившихся инвестировать в общей сложности около $1 млрд. Во-вторых, Калининградская область была включена в список туристических рекреационных зон, одна из которых будет создана на Куршской косе. В-третьих, регион стал участником программы по добровольному переселению соотечественников, в ходе которой предполагается привлечь новые квалифицированные кадры. В-четвертых, именно в Калининградской области будет создана одна из четырех игровых зон. Таким образом, регион вошел во все самые значимые государственные программы последних лет. Кроме того, концепция его развития была отдельно рассмотрена федеральным правительством.

«За последний год цены на землю здесь выросли в два-три раза. Это связано, конечно, с получением статуса игровой зоны, но не последнюю роль сыграло и подорожание земли в соседних регионах – инвесторы начали скупать участки в другой привлекательной приморской зоне, где сейчас наблюдается бум строительства малых отелей», – отмечает эксперт «Финам» Сергей Харченко. По его словам, наибольшим спросом пользуются участки в курортных районах, в окрестностях Светлогорска и Зеленоградска: цена земли в этих районах начинается от $10 000 за сотку, а отдельные участки могут стоить по $30 000 за сотку. Однако тем, кто хочет вложиться в местную землю, стоит поторопиться. «В самом Калининграде уже не осталось практически никакой земли, все лакомые участки зарезервировали крупные компании», – говорит Наталья Шарошина. Например, в разделе земельного рынка Калининграда уже поучаствовали Альфа-банк, «РГС Недвижимость» – дочерняя структура «Росгосстраха». Кроме того, по словам Натальи Шарошиной, ведутся переговоры о привлечении в Калининград сети Hilton и других крупных гостиничных операторов. Эксперты прогнозируют дальнейшее увеличение цен в регионе. «Скорее всего, цены на землю продолжат свой рост в среднем до уровня $20 000 – 22 000 за сотку, после чего подорожание участков приостановится. Надо понимать, что в этом регионе интересны далеко не все активы, предложение привлекательных участков ограничено, а это будет вести к росту цен», – говорит Сергей Харченко.

Все для победы

«Цены на землю в Сочи и его пригородах начали расти с 2003 – 2004 годов. Но в отличие от рынка Подмосковья, там не сложилась закрытая и постоянная группа крупных землевладельцев, так как на момент формирования рынка участки находились в собственности многочисленных частных лиц либо коммерческих структур», – рассказывает генеральный директор Vesco Realty Sochi Станислав Грипас. По его данным, весной 2007 года стоимость земельных участков в черте Сочи варьировалась от $150 000 до 400 000 за сотку. После утверждения города в качестве столицы зимних Олимпийских игр 2014 года минимальная стоимость участков увеличилась до $200 000 за сотку, тогда как ликвидные участки в Мамайке и Центральном районе выросли до $250 000 – 500 000 за сотку. «В отдельных случаях стоимость земельных наделов достигает $800 000 за сотку», – говорит эксперт. Такой показатель, по мнению участников рынка, можно считать едва ли не абсолютным максимумом сейчас в России.

По словам вице-президента по стратегическому развитию Blackwood Михаила Геца, среди известных сочинских землевладельцев можно назвать «Газпром», Минтранс, РАО «ЕЭС», «Мострансгаз», «Интеррос», «Нортгаз», «Юмако», «Интеко», «Диал Строй Инвест». Крупные государственные заказы, по данным источников «Ко», получат структуры Олега Дерипаски. Однако, как говорят участники рынка, крупнейшие игроки начали выходить на этот рынок задолго до победы Сочи в олимпийской гонке, – как только на Красной Поляне стал часто бывать президент Владимир Путин.

Резкий рост цен при недостатке привлекательных участков способствовал падению ликвидности земельных активов в регионе. Ни один серьезный инвестор не будет скупать землю по таким баснословным ценам, пользуясь простым правилом: не входить в рынок на пике. «Такие высокие цены на землю Сочи – это пока только цены предложения, которые для многих покупателей, в том числе и столичных, являются неприемлемыми, поэтому в ближайшее время можно ожидать некоторой их корректировки и снижения темпов роста. В любом случае московские и подмосковные цены будут служить неким пределом для роста их в Сочи», говорит Михаил Гец. По его словам, не стоит забывать, что «если рынок земли в Подмосковье уже устоявшийся и относительно стабильный, то сочинский пока связан с ажиотажем и неразберихой, вызванными победой города в олимпийской гонке». В результате прогнозы экспертов рынка пока более чем осторожны. «До Олимпиады еще семь лет, и спрос, скорее всего, будет усиливаться волнообразно. Думаю, что этот рынок будет – как никакой другой – реагировать на информационную составляющую подготовки к Играм 2014 года», – говорит Константин Королев из Becar Commercial Property Moscow. По словам Станислава Грипаса, потенциальным инвесторам стоит искать новые ниши на сочинском рынке. «В отличие от Москвы и Подмосковья, в Сочи существует значительный резерв земельных ресурсов за счет насыпи искусственных островов. В настоящее время около десятка подобных проектов находятся на стадии согласования в регистрационной палате города. А вот земельные участки Сочи и Красной Поляны уже достигли своего ценового потолка», – считает он. Другие эксперты не исключают, что Сочи как курорт, связанный напрямую с именем Владимира Путина, может утратить свою популярность у крупных инвесторов после выборов президента. «Возможно, инвесторы, вложившие в Сочи суммы более $20 млн, направят их на другие рынки», – предполагает руководитель проекта «Русская усадьба» Виктор Смоленский. По данным источников «Ко», уже в конце 2007 года часть крупных инвесторов готовы зафиксировать свою прибыль в этом регионе.

Славянская альтернатива.

В конце 2006 года The Wall Street Journal назвал интерес российских инвесторов к Черногории «лихорадкой приобретения». Эксперты до сих пор не могут обосновать причину острой притягательности этой страны. Очевидно одно – цены на землю в Черногории начали скакать после нескольких крупных покупок наших соотечественников. Более года назад глава «Интеко» Елена Батурина приобрела отель в Будве, а Роман Абрамович, по данным британской прессы, присмотрел себе 13-километровый пляж для строительства курорта, а также прошел слух, что 30 га земли в этой средиземноморской стране приобрел мэр Москвы Юрий Лужков. Никто не подтверждает эту информацию, однако, по словам участников рынка, эти сведения в немалой степени катализировали рост интереса к региону. О планах по строительству гостиницы в этой стране заявила Mirax Group. А вслед за крупными акулами бизнеса к Черногории потянулись простые смертные.

«Изначально интерес россиян был вызван несколькими факторами: дешевизной, простотой регистрации сделки на физическое лицо, наличием евро в обращении, хорошим отношением черногорцев к русским, а также отсутствием виз для кратковременных визитов. Все это остается по-прежнему актуальным, кроме, пожалуй, дешевизны – цены в Черногории уже не столь низкие, как три года назад», – рассказывает директор представительства агентства «Оберегъ» в Черногории Сергей Замуруев. По его словам, только за последний год цены на землю в этой стране выросли на 70%. «Земельные участки на черногорском побережье, в пределах нескольких километров от моря, могут стоить от 4000 до 100 000 евро за сотку. Более того, для некоторых из этих участков нет еще градостроительных планов, и потому до сих пор неизвестно, сколько и какой недвижимости можно здесь построить. «Самыми дорогими и популярными районами являются Которская бухта и береговая линия от Будвы до Петроваца. Если вторая часть более привлекательна для пляжного отдыха, то Которская бухта сочетает возможности пляжного отдыха с яхтингом, развитой инфраструктурой и близостью к аэропорту. Основной спрос вызывают участки с собственной береговой линией, они в большинстве случае выкупаются застройщиками», – говорит руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank Елена Нортон.

«Мне не нравятся процессы, идущие в Черногории. Рост цен на землю не вполне соответствует уровню экономики страны и ее положению в Европе. Нет стабильности, необходимого политического статуса, и то, что мы видим сейчас там, действительно сродни мыльному пузырю», – отмечает руководитель аналитической службы компании «Новый город» Наталья Ветлугина. Более того, сегодняшнюю ситуацию в Черногории эксперты сравнивают с сочинским рынком: те, кто хотел заработать на удорожании рынка, это уже сделали. «Иностранцы, в том числе россияне, скупили много участков, и если на них начнется массовое строительство, рост цен должен остановиться, так как достойных предложений появится больше, чем сейчас. Падения цен, однако, не предвидится – за последний год выросла и стоимость строительства, а значит, издержки инвесторов. Вероятно, если Черногория будет развиваться должным образом, местные цены сравняются с хорватскими. Тогда бум закончится», – считает Сергей Замуруев. По его словам, недвижимость в Черногории будут покупать только те, кто действительно любит страну и делает сознательный выбор. Пока неизвестно, много ли таких патриотов среди «инвесторов-халявщиков»."