Квартирные вопросы: без юриста не разобраться

Буквально десять лет назад все представления о таком понятии, как «недвижимость», у большинства россиян ассоциировались с одним-единственным — с их собственной квартирой. Сегодня мы вполне адекватно и правильно оперируем такими странными иностранными словами, как ипотека, секьюритизация, франчайзинг, субаренда, гипермаркет, бизнес-центр и технопарк.

Но чем прочнее в жизнь каждого из нас входят неожиданные аспекты операций с различными объектами недвижимости, тем больше возникает вопросов. И тем насущнее становится необходимость грамотных юридических консультаций. Поэтому сегодня мы предлагаем вашему вниманию очередную порцию самых разнообразных вопросов посетителей сайта www.m-2.ru. Объединяет их только одно — все они о недвижимости.

Мы арендуем часть здания. В договоре указана арендуемая площадь и адрес здания. Достаточно ли этих данных? Григорий Дзекунов, Москва

В соответствии с законодательством в любом договоре должен быть определен его предмет. Поскольку вы снимаете не все здание, а только его часть, в тексте договора следует указать все арендуемые помещения. В принципе, если вы арендуете помещение на короткий срок и договор не подлежит регистрации, можно оставить все как есть.

Но имейте в виду: существует риск, что договор признают недействительным (по иску любого заинтересованного лица, в том числе одной из сторон) в связи с тем, что в нем не определен предмет. Кроме того, в случае возникновения каких-либо претензий по договору вам не удастся доказать, какие именно помещения вам должны были сдать в аренду. Так что в ваших интересах указать все досконально. Кроме этого при регистрации договора от вас и арендодателя потребуют приложить к документу копии поэтажного плана, где отмечены все арендуемые помещения.

В нашем здании некоторые комнаты разделены перегородками. Считается ли это перепланировкой? Имеем ли мы право убрать такие перегородки самостоятельно? Андрей Раскин, Москва

Если речь идет о перегородках от пола до потолка, которые делят комнату на несколько комнат или являются внутрикомнатными стенами, то их создание или ликвидация является перепланировкой. Если вы говорите об обычных офисных перегородках, то их установка скорее относится к переустройству. В любом случае узнайте, получено ли согласование на изменения внутреннего облика помещений. Если никаких согласований нет и перегородки не значатся в плане БТИ, вы вправе их снести. А если они согласованы или отмечены на плане, тогда и убирать их придется только после получения соответствующего разрешения.

Мы уже довольно долго арендуем здание. Через полгода заканчивается срок аренды, хотим его продлить. Нужно ли регистрировать соглашение о продлении аренды? Елена Мавроматис, Химки

По всей видимости, ваш договор аренды был зарегистрирован. Любые изменения и дополнения к зарегистрированному договору также подлежат регистрации. Поэтому вы должны обратиться в федеральную регистрационную службу. Кроме того, если договор аренды заверен нотариусом, дополнительное соглашение тоже заверяется нотариально.

Я взял кредит в банке под залог квартиры. Деньги я получу только после регистрации договора ипотеки. Прошло уже полтора месяца, а договор все еще не зарегистрирован. Могу ли я жаловаться на регистраторов, если да — то куда? Что такое приостановление регистрации и как его оспорить? Михаил Некупов, Москва

Регистрационные действия должны совершаться в течение месяца. Если, по вашему мнению, действия регистратора незаконны, подайте жалобу в вышестоящую инстанцию. Также вы можете обратиться с соответствующим заявлением в суд. Согласно закону, если существуют обстоятельства, препятствующие регистрации прав или сделок с имуществом, регистратор имеет право приостановить регистрацию, уведомив об этом стороны сделки. В своем письме он должен привести причины приостановки.
Если причиной послужили проблемы с документами, которые вы предоставили, регистратор обязан перечислить эти недостатки. Если приостановка связана с неправильным оформлением сданных документов, регистратор вправе приостановить регистрацию на месяц для исправления выявленных недостатков. Если они не будут устранены, в регистрации откажут. Порядок обжалования решения регистратора о приостановлении аналогичен вышеописанному: надо обратиться в вышестоящий орган или сразу в суд.

В 2003 году я развелась с мужем. У нас двое детей. Квартиру мы получили в 1991-м, а в 1993-м ее приватизировали.

При получении квартиры собственником жилья был определен муж, но при разводе мы не делили квартиру, а сейчас я решила поделить. Нужно ли определять доли, чтобы всем досталось по 1/4? Ирина Ефимцева, Москва

Вы можете постараться сейчас выделить доли таким образом, чтобы всем досталось по 1/4. Но поскольку дети не были включены в приватизацию, есть риск, что им не выделят их доли. В этом случае квартира будет делиться пополам между супругами (как совместно нажитое имущество). Ваши дети уже взрослые — тот факт, что одна из дочерей проживает с вами, никак не повлияет на раздел имущества.

Получила квартиру по договору социального найма в июне 2006 года. Во время прописки узнала, что дом принадлежит ЖСК. Каким образом квартира в кооперативе становится муниципальной? Квартира освободилась в связи со смертью жильца в 2002 году, нуждается в ремонте. С кем мне вести дела — с ЖСК или ДЕЗ? Татьяна Смирнова, Москва

В том случае, если после смерти гражданина никто не наследует его имущество, оно переходит к государству. В данном случае квартира перешла в фонд муниципального жилья. Что касается ремонта, то поскольку ваша квартира расположена в доме ЖСК, вам нужно по всем вопросам обращаться в кооператив. Вместе с тем собственником квартиры является муниципалитет, а вы выступаете лишь как ее наниматель. Вам могут порекомендовать обратиться в ДЕЗ или муниципалитет для урегулирования разногласий. В любом случае, поскольку квартира расположена в доме, принадлежащем ЖСК, вопросами содержания дома должен заниматься кооператив.

Сейчас мы с женой живем в однокомнатной квартире, которую я купил три года назад (женат один год), в квартире прописан я один, жена зарегистрирована у родителей. Мы ждем ребенка, и я хочу, чтобы жена рожала в роддоме нашего города, а не по месту ее настоящей прописки. Стоит ли оформлять временную регистрацию для жены и ребенка в квартире? Есть ли еще какие-либо варианты решения данной задачи? Ринат Жаров, Москва

Если регистрация для жены необходима вам только для того, чтобы она рожала в роддоме по месту жительства, в этом нет необходимости. Если у нее есть полис обязательного медицинского страхования, ее отвезут из вашей квартиры в ближайший роддом. Даже если его нет, ей обязаны будут оказать медицинскую помощь при родах. Что касается ребенка, то его вы можете прописать к себе. При этом надо понимать, что в случае развода ребенок останется зарегистрированным в квартире и ее будет крайне сложно продать. Если вы опасаетесь, что жена откажется выписываться из квартиры при разводе или будет претендовать на нее, стоит оформить временную регистрацию либо заключить брачный договор.

Мы с мужем заключили брачный договор. По его условиям при разводе я получаю квартиру, если откажусь от алиментов. Сейчас идет бракоразводный процесс. В суде нам сказали, что отказаться от алиментов я не могу. Значит ли это, что весь договор недействителен, а я остаюсь без квартиры? Надежда Зеленина, Зеленоград

Во-первых, брачный договор регулирует только имущественные интересы супругов и не касается прав детей (тем более на алименты). Во-вторых, отказ одного из супругов от алиментов недействителен, поскольку нарушает интересы ребенка. В-третьих, законодательством установлено, что недействительность части договора не означает недействительность всего договора. Так что пункт договора о том, что вы получите квартиру, остается в силе.

Я сейчас в разводе. Купил себе квартиру. Может ли бывшая жена на нее претендовать? Иван Робол, Москва

Если ваш брак официально расторгнут, она не имеет права претендовать на какое-либо имущество, появившееся у вас после развода. Вы просто перестали вести общее хозяйство или только подали заявление на развод? Она имеет право в суде заявить требование о разделе имущества, приобретенного в браке. В таком случае постарайтесь доказать, что покупка совершена вами уже после фактического прекращения брачных отношений.

Квартира куплена до брака и только на мои деньги. После развода возник вопрос о разделе имущества. Может ли жена отобрать мою квартиру? Вячеслав Николаев, Москва

При расторжении брака каждый из супругов имеет право на половину всего имущества, нажитого в браке. К этому имуществу не относятся подарки супругов друг другу. Таким образом, если вы сумеете доказать, что квартира куплена вами до заключения брака, ваша жена не сможет на нее претендовать.